1. 基本面
1）供需
房地产产出缺口指数（17Q2）+10.3（↑ +0.4 ），从2季度看，房地产业产出缺口大概率见顶，意味从小周期看：1）往后走，房地产行业进一步补库存的动力开始回落，2）经济未来1个季度数据仍大概率向好，经济小周期顶部或滞后出现
上下游行业产出缺口指数：6月变化：有色、水泥与房地产背离程度继续扩大；钢材供需缺口16年下半年以来首次收窄，但背离仍较大；煤炭、家电、家居与房地产背离程度继续缩小；房地产上下游背离排名：有色？水泥？钢铁？煤炭？下游（家电/家居等）背离越大意味着修复空间越大。强调平稳的地产数据现实并不意味着迟到的东西不会来，抓住区间机会
2）传统指标
销量：6月同比（较上月变化），累计：+16.1%（↑ +1.8 PCT），单月：+21.4%（↑ +11.2 PCT），季调：+16.5%（↓ -0.4 PCT）；销量6月增速反弹（主因低基数叠加季节性统计特点，一/二/三四线对增速变化分别贡献+9% /+50%/+41%），但从2季度整体来看，增速继续收窄，趋势上看增速高点在16Q1。6月商品房销售面积当月同比增长21.4%；较5月扩大11.2 PCT，主因低基数，另统计局口径和高频城市数据差距较大，背后可能存在统计本身的影响。而2季度同比增长14.1%，持续收窄（较17Q1 -3.4 PCT）。趋势上看，本轮小周期销量增速高点在16Q1，往后呈现脉冲式调整（政策面紧、房贷利率攀升、基数抬高等决定销量仍在调整通道）
新开工：6月同比（较上月变化），累计：+10.6%（↑ +1.1 PCT），当月：+14.0%（↑ +8.8 PCT），季调：+12.7%（↑ +1.2 PCT）； 新开工6月增速明显扩大（开发商补库存），趋势上看持续脉冲式调整（3季度因基数原因或再有反弹但仍在调整通道中）。6月新开工当月同比增长14.0%，较5扩大8.8 PCT；而2季度同比增长10.0%，持续收窄（较17Q1 -1.6 PCT），仍在下行通道。新开工反弹本质是补库存，但这个边际的高点或已经看到，新开工短期维持高位，四季度或承压
投资：6月同比（较上月变化），累计：+8.5% （↓ -0.3 PCT），当月：+7.9%（↑ +0.6 PCT），季调：+8.6%（ +0.0 PCT ）；6月名义增速小幅回升主因建安费用，但实际增速已降至3.5%，从趋势上来看，投资增速高点在16Q4，短期虽略有波动但不改下行趋势。1）6月名义投资同比增长7.9，较5月扩大0.6 PCT（建安/拿地/其他分别贡献+100%/+33%/-33%），主因建安费用；2）开发投资2017Q1/ 2017Q2实际增速（名义增速-固定资产投资价格指数同比）分别为4.6%/3.5%，已明显降至低位；3）趋势上看，名义和实际投资增速高点在16Q4，往后下行趋势不变
资金来源：6月同比（较上月变化），累计：+11.2%（↑ +1.3 PCT），当月：+16.1%（↑ +12.1 PCT），季调：+11.6%（↑ +0.7 PCT）；国内贷款和销售回款同比增幅扩大是资金来源6月增速反弹主因。6月资金来源当月同比增长16.1%，较5月份扩大12.1 PCT。而2季度同比增长10.9%，持续收窄，仍在下行通道。1）国内贷款同比增速自16Q2起持续反弹（低基数原因，16年信贷需求受限被挤压到17年）；2）销售回款增幅扩大是受6月销量反弹影响；3）其他来源也起到一定正向拉动；4）而自筹6月同比增速持平5月，对6月资金来源边际变化0贡献，值得一提的是自筹资金已连续4个月同比正增长，表明直接融资边际上已出现一些改善。往后看，资金来源增速将继续下行
2. 流动性
货币活化指数：M1-M2口径：7.04（↓ -0.74），活定期口径：3.43（ ↑ +0.09 ）；货币活化指数自16Q3起持续回调，房价作为滞后指标，同比数据（70城房价）也于17M1冲顶回落。但分城市等级看，一线最先回落（16M9），二线略后（16M11），三四线（截至6月）仍在滞后回升，逐渐寻顶
3. 配置建议
强调近期地产上游表现出色主因是供需错配，来自供给侧原因权重更大。6月有色、水泥与房地产背离程度继续扩大；钢材供需缺口16年下半年以来首次收窄，但缺口仍较大；煤炭、家电、家居与房地产背离程度继续缩小。强调房地产上下游背离排名：有色？水泥？钢铁？煤炭？下游（家电/家居等）背离越大意味着修复空间越大；平稳的地产数据现实并不意味着迟到的东西不会来，抓住区间机会，需求中期会改善，但短期不应该看到地产上游涨了就来地产投资找原因，始终明确供需关系改善的主因是供给端收缩
强调名义投资高点在16Q4，房地产名义投资和实际投资出现历史上较大背离，17年上半年维持高位主因是价格因素，4季度往后名义投资或加速下滑。库销比降至历史低位（补库存意愿）叠加过去两年房地产资金链水平充裕（补库存的弹药），带来的开发商补库存（拿地、新开工）对投资向下调整起到一定缓冲作用。三季度名义投资或仍会保持不错水平，但随着资金来源下降、近期拿地对资金的消耗等，四季度名义投资或加速下滑，也即我们并不认同市场上对于地产投资会保持周期拉长、投资缓慢下降的观点，强调投资加速下调的点只会迟到不会不到
地产实际投资才是拉动地产上游需求的真实反映，地产上游仍有机会。名义投资反映的是价格上的拉动，目前房地产上游（有色等）价格的变化正在反映这种价格传导，而实际投资（17Q2已回落至3.5%）反映的才是对上游真实需求拉动，上游仍然有机会，有色、水泥、钢铁的机会相对会更好
拿地不一定会转化成为新开工，不可盲目乐观投资预期。1）投资包括拿地+建安费用，17年以来拿地趋势上行（仅5月增速出现回落），是上半年投资向上的主因；而建安趋势下行（仅6月略有反弹），反映出对上游需求得拉动再放缓。强调历史上看周期高点附近均存在继续拿地行为，但拿地并不领先新开工，也即在高点拿的地在未来不一定会转化成为新开工，进而贡献地产投资。这意味着不要过度乐观地产投资，我们认为今年投资会回落到5%-8%的区间内
4. 配置组合
地产股票短期流动性可能有一些改善，会出现补涨的行为，而这种补涨类似于春季行情的补涨，并不是新起点。因此在这个期间应该选取有安全边际、有PE、NAV折价优势的股票进行配置，不要抬高对回报率的预期。强调逆向投资逻辑，坚持蓝筹白马优先原则，选资源型龙头，龙头不可一概而论，强调独特拿地模式未来估值一定有溢价
粤港澳大湾区：从城市弹性、公司基本面及储备分布看，【侨城（我们唯一底部开始持续推荐）/华发/天健/龙光等】为中长期价值型标的，【世荣/格力等】短期弹性更大，【阳光城】在南沙也有储备
高折价资源型，首选业绩展望稳定增长的蓝筹地产股，尤其是受益于市场份额集中/战略积极/国企改革的央企地产【侨城/保利】
中等规模成长潜力型，首选【新城/华发/首开】，这三家公司估值有优势，业绩有保障，且具备规模增长潜力
新经济是长牛沃土，长租领域关注【世联】，物流关注【南山/东百】；多元化转型，大健康领域关注【苏宁】，房地产基金关注【嘉宝】
以上内容均为报告摘要。
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