这两天,一个旧闻又被翻出来炒作:北京有
380
万套房屋空置,联系不上业主。
大家之所以拿这个很难核实的旧闻说事儿,大概是想表达两种观点:第一,开征物业税是有必要的,否则大量资源被浪费了;第二,一线城市的房价存在较大泡沫,比较危险。
对于第一个观点,我深表赞成;对于第二个观点,可以商榷的余地就比较大了。泡沫肯定有,但危险就未必了。事实上我认为,
一线城市房价上涨失控的风险更大一些。
就拿北京楼市来说,调控正在收紧,成交量也在下滑,未来几个月房价可以出现松动。但正是在这个时候,下
一
轮房价上涨的种子,正在被种下。
不信?我们来看两个大消息!
消息一:北京住宅用地供应创
5
年新低
根据央视的报道,
2016
年北京所有土地拍卖计划都已经完成,北京市规划委相关数据统计,今年北京共完成
13
宗地块的出让交易,总计出让含住宅用地的建筑用地约
84.56
万平方米,规划建筑面积约
186.27
万平米。这两项数据均是北京含住宅用地供应近五年的最低值。
今年北京新出让的住宅用地,建成房子之后只有
186.27
万平方米,你知道这是什么概念吗?先看一个表格:
近年来北上深商品住宅供应量(单位:万平米)
年份
|
北京
|
深圳
|
上海
|
2015
|
1378
|
202
|
2009
|
2014
|
1804
|
269
|
1781
|
2013
|
1692
|
196
|
2016
|
2012
|
1523
|
289
|
1593
|
2011
|
1316
|
232
|
1474
|
2010
|
1499
|
251
|
1685
|
2009
|
1613
|
270
|
2928
|
2008
|
1399
|
444
|
1966
|
2007
|
1854
|
437
|
3279
|
2006
|
2193
|
582
|
2615
|
2005
|
3024
|
704
|
3158
|
2004
|
--
|
772
|
3234
|
2003
|
--
|
817
|
2224
|
注:北京和深圳的数据,是当年商品住宅竣工面积;上海的数据,是当年商品住宅销售面积。数据来源,各地统计局统计公报。
可以看出,三大城市近年来商品住宅供应量都在下降,其中深圳规模少得可怜,下降幅度最大。其次是北京,下降幅度也非常大。
但不管怎么说,北京
2015
年还有
1378
万平方米的商品住宅建成。如果下滑到
186
万平方米的水平,那将意味着什么?
当然,北京还有一些批租出去尚未进入销售期的住宅用地,可以弥补市场短缺。但这种趋势如果持续,后果是可想而知的。
消息二:京津冀交界地区严控房地产开发
这是昨天(
12
月
7
日)傍晚的消息,据国家发改委网站消息,
7
个部门近日联合印发了《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》,提出了
5
点要求:
一是强化协同协作。
二是加强规划管理。强调创新规划管理体制,交界地区有关县
(
市、区
)
的总体规划及专项规划由省级统筹编制,并加强与北京城市副中心、北京新机场临空经济区等规划衔接。
严格控制城镇开发强度,开展交界地区整体城市设计
,有序推进新型城镇化。
三是保护生态环境。主要是建设环首都生态保护绿带,严格划定永久基本农田。
四是严格管控措施。重点是推进土地集约节约利用,严格产业准入管理,
严控房地产开发建设,强化房地产市场管控,严控人口规模
。
五是统筹公共服务体系建设。
如果“翻译成白话”,这份文件有以下几个含义:
第一,京津冀协调发展,首要任务是服务好北京。在京津冀交界地区,你们天津和河北不能只追求地方利益,把建筑强度搞那么大。环首都绿化带的土地不能动!第二,这个片区人口不能太密集,房子不能建太多,廊坊、武清之类的小兄弟不能只追求卖地收入和
GDP
。第三,这片区域的城市规划、公共服务设施的配套,都要跟北京城市副中心(通州)、北京新机场临空经济区相衔接。
应该说,这种规划上的协调是必要的,否则京津冀协同发展真的很难。
但这样带来一个结果:河北、天津在这个片区的商品住宅土地供应量,将跟北京同步萎缩,目标是控制人口密度。但事实上,人口是很难控制的,很多人不要户口也要在这里生活。
所以,最终是房子建的少了,人口增长得多了。
比如在过去
5
年,廊坊的小学生人数就从
28.9
万增长到了
2015
年末的
40.4
万人,增幅高达
40%
,是天津增长速度的
2
倍,是北京增长速度的
1.33
倍。而“北三县”之一的香河,增长幅度是
48%
。可见,人口正在涌入这个区域。
这就是我们当前城市化面临的一个难题:管理层希望大中小城市协调发展,但人口却不断涌入少数公共资源丰富的大城市、以及其附近的城市;管理层希望城市圈内部疏密有度,但事实上城市圈内部的“人口高密度聚集”势不可挡。
在这种情况下,房地产的局部牛市仍将持续。如果遇到强调控,就暂时蛰伏;政策一放松,就一跃而起!
原创不易,如果喜欢天天说钱的文章,请读者朋友们帮忙点赞,你们的支持是作者最大的动力,谢谢!
【版权声明:本文为刘晓博原创作品,公众号转载此文时,需要在正文前署名,并同时转载文后的二维码,否则视作侵权。
更多交流,请加本号小编微信(ID:tttmoney7)
】