刘晓博 | 北京楼市：两个大消息！

这两天，一个旧闻又被翻出来炒作：北京有380万套房屋空置，联系不上业主。

大家之所以拿这个很难核实的旧闻说事儿，大概是想表达两种观点：第一，开征物业税是有必要的，否则大量资源被浪费了；第二，一线城市的房价存在较大泡沫，比较危险。

对于第一个观点，我深表赞成；对于第二个观点，可以商榷的余地就比较大了。泡沫肯定有，但危险就未必了。事实上我认为，一线城市房价上涨失控的风险更大一些。

就拿北京楼市来说，调控正在收紧，成交量也在下滑，未来几个月房价可以出现松动。但正是在这个时候，下一轮房价上涨的种子，正在被种下。

不信？我们来看两个大消息！

消息一：北京住宅用地供应创5年新低

根据央视的报道， 2016年北京所有土地拍卖计划都已经完成，北京市规划委相关数据统计，今年北京共完成13宗地块的出让交易，总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平米。这两项数据均是北京含住宅用地供应近五年的最低值。

今年北京新出让的住宅用地，建成房子之后只有186.27万平方米，你知道这是什么概念吗？先看一个表格：

近年来北上深商品住宅供应量（单位：万平米）

注：北京和深圳的数据，是当年商品住宅竣工面积；上海的数据，是当年商品住宅销售面积。数据来源，各地统计局统计公报。

可以看出，三大城市近年来商品住宅供应量都在下降，其中深圳规模少得可怜，下降幅度最大。其次是北京，下降幅度也非常大。但不管怎么说，北京2015年还有1378万平方米的商品住宅建成。如果下滑到186万平方米的水平，那将意味着什么？当然，北京还有一些批租出去尚未进入销售期的住宅用地，可以弥补市场短缺。但这种趋势如果持续，后果是可想而知的。

消息二：京津冀交界地区严控房地产开发

这是昨天（12月7日）傍晚的消息，据国家发改委网站消息，7个部门近日联合印发了《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，提出了5点要求：

一是强化协同协作。

二是加强规划管理。强调创新规划管理体制，交界地区有关县(市、区)的总体规划及专项规划由省级统筹编制，并加强与北京城市副中心、北京新机场临空经济区等规划衔接。严格控制城镇开发强度，开展交界地区整体城市设计，有序推进新型城镇化。

三是保护生态环境。主要是建设环首都生态保护绿带，严格划定永久基本农田。

四是严格管控措施。重点是推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

五是统筹公共服务体系建设。

如果“翻译成白话”，这份文件有以下几个含义：

第一，京津冀协调发展，首要任务是服务好北京。在京津冀交界地区，你们天津和河北不能只追求地方利益，把建筑强度搞那么大。环首都绿化带的土地不能动！第二，这个片区人口不能太密集，房子不能建太多，廊坊、武清之类的小兄弟不能只追求卖地收入和GDP。第三，这片区域的城市规划、公共服务设施的配套，都要跟北京城市副中心（通州）、北京新机场临空经济区相衔接。

应该说，这种规划上的协调是必要的，否则京津冀协同发展真的很难。但这样带来一个结果：河北、天津在这个片区的商品住宅土地供应量，将跟北京同步萎缩，目标是控制人口密度。但事实上，人口是很难控制的，很多人不要户口也要在这里生活。所以，最终是房子建的少了，人口增长得多了。

比如在过去5年，廊坊的小学生人数就从28.9万增长到了2015年末的40.4万人，增幅高达40%，是天津增长速度的2倍，是北京增长速度的1.33倍。而“北三县”之一的香河，增长幅度是48%。可见，人口正在涌入这个区域。

这就是我们当前城市化面临的一个难题：管理层希望大中小城市协调发展，但人口却不断涌入少数公共资源丰富的大城市、以及其附近的城市；管理层希望城市圈内部疏密有度，但事实上城市圈内部的“人口高密度聚集”势不可挡。

在这种情况下，房地产的局部牛市仍将持续。如果遇到强调控，就暂时蛰伏；政策一放松，就一跃而起！

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