帝都的房价,早已是全民话题,“共有产权”是怎么回事?政府扮演了什么样的角色?普通人的购房成本会降低吗?每一个新事物的诞生,初期总是伴随着重重自问。
1、什么是共有产权房
顾名思义,“共有产权住房”就是买房人与政府共有房屋产权,它是对原自住型商品房政策的进一步调整和优化。“共有产权住房”与自住房类似,都是冲着“刚需”去的。如果你手上钱不够买普通商品房,又不想住公租房,那么这种共有产权房恰好可以解决你的住房困难。
政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权。简单的说,共有产权房是商品住房的一种特殊形式。就是购房者可以跟政府“股份制买房”,占据一定“股份”。将来卖的时候,按照“股份”分享收益。当然,也可以出租,但是要和政府分。5年之后,可以选择将共有产权售出,也可以购买政府持有产权。
举例说明,一套价值500万元的房子,按照共同产权模式,对半出资,购房者只需缴纳250万元,即可享有房子的使用权和一半产权。5年后,购房者可继续加持,购买房屋的完全产权,也可以上市交易,提现走人。这对那些暂时没能力购买完全产权的刚需家庭而言,算得上是利好消息。
2、共有产权房价格如何
“销售均价在土地供应文件中予以明确。”
这一点极为重要,开发建设单位在拿地的时候就已经确定了房子的价格。
而土地出让,可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种方式,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。
当然,政府将对共有产权住房的建设用地合理安排,在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。
价格的确定,在文件说明中具体遵循以下原则。
共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。共有产权住房建设项目将优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。
这就确定了一点,共有产权住房比同地段、同品质普通商品住房的价格要便宜,具体能便宜多少,目前来看还无法参透。
购房人产权份额,也将同步按照以上规则,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由北京市级代持机构持有。
“开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。”
“共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。”北京市住建委相关负责人的介绍引用可以概括共有产权房的价格特征
3、共有产权房申购条件
为有效满足居住需求,共有产权房申请条件较普通商品住房相对严格,在满足限购条件和首套房的基础上,还针对不同申请人群各有限制。
“申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。”
“申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房”,“一个家庭只能购买一套共有产权住房”。
就是说,单身申请需满30岁;有房家庭离婚后单独申请需离婚满3年;有承租公租房或公房的需求书面承诺腾退所租住房屋才能购买;如果申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。
符合上面的条件还不够,如果出现下面这些情形,还会被限制申请。
共有产权的限制门槛,针对已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的不得申请购买;有住房转出记录的家庭;申请家庭有违建未拆除的;有住房家庭夫妻离异单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的;以上将均无权限申购。
还要重点提及的是,北京户籍的无房家庭,可以申请本区的项目,也可以申请别的区的项目。而非北京户籍的无房家庭,只能申请工作所在区的项目。比如,小A是海淀区户籍,北京其他区的共有产权住房也是可以申请的。而小B没有北京户籍,在海淀区有稳定的工作,符合北京购房条件,就只能申请海淀区的共有产权住房。
非京籍的朋友也不用过度担心选择余地小,《办法》同时明确,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
4、共有产权房租售限制
房租申请人在满足条件后,可按市场价,对共有产权房按规定买卖。
分两种情况,一是未满5年之前,二是满5年之后。
“共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。”也是说5年之内不能卖,有特殊情况要提出申请,只能卖给代持机构。这种情况下,也不能按照市场价来卖,代持机构回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。这个房屋还会被继续作为共有产权住房使用。
满5年之后,全部是市场价,可购买代持机构所持份额,可卖予代持机构,可与代持机构一同卖,可转让份额。
需要注意的是,对于虚假申购和违规使用等行为,将禁止10年内再次申请各类保障性住房和政策性住房。