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实力说话！海珠现在强的可怕

园长说广州楼市 · 公众号 · · 2024-10-11 21:19

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今天看了份数据，很震惊。

2020-2023年，天河海珠新房成交价价差逐步拉大！海珠力压天河成为广州房价TOP1！

海珠凭什么贵过天河？？？

其实不难理解。这几年海珠高端改善的豪宅供应多，价格高，像琶洲南TOD、琶洲樾、江湾和樾、湖光悦色等等。而天河有大量刚需刚改的供应，拉低了价格。

相反，海珠地王频出，单2023年广州地王TOP10，海珠就占了5个！

即便价格不便宜，为什么开发商、群众都选海珠？

海珠有叫板天河的实力和底气。天河有珠江新城坐镇，海珠有琶洲总部经济集聚区；天河有沿江经济带，海珠亦有创新湾。

海珠是广州唯一能够匹敌天河的存在！

加之，海珠这两年城市的开发也是非常到位且很有诚意的，拿出的都是区域一级地块和项目。

海珠做对了什么？

一线市场销售里，海珠区政府和房企等多方合作共同助力卖房。政府给支持，房企给优惠。

就在节前，海珠区政府部门、市房协及多家房企等共同启动了“焕新海珠“论坛，在交通教育等方面进行焕新升级，让大家买得安心。

今天呢，海珠举办了“海珠启航”分享会，晒出了非常亮眼的十一销售成绩单，这是一个很好的印证。

国庆节期间海珠区新盘到访量超1万组，成交530多套， 成交总金额达到42亿 。

二手更是成交170多套，成交金额也达到5个亿，同比2023年上升一倍。

海珠楼市，火火火！

海珠的前世今生

以前的海珠是被嫌弃的“河南”，是郊区、工业区的代名词。

工业大道一路下来是各种工厂，橡胶厂、锌片厂、乒乓球厂、东方红印刷...当时大多数人买房都不会选海珠。

但现在海珠成为广州置业最热门的选择之一。

为什么呢？主要在于，海珠牢牢抓住了每一次时代发展的机会，踩准每一个风口。

50年代繁盛的工业撑起了海珠乃至广州经济。

90年代，为适应城市的新发展，海珠陆续把工业大道的厂房关停、搬迁，开始兴建各种小区、创意园等，奠定现在工业大道的繁荣。

2008年，广交会展馆正式搬到琶洲，在海珠成就了历史最长、规模最大、展品最多、成效最好的中国第一展。琶洲名声彻底响彻世界。

随后，借着亚运契机，琶洲村旧改强势快速启动，广州塔地标落成...海珠又有了自己的新名片。

2015年，海珠就开始抓数字经济新风口产业，不到十年，把腾讯、阿里巴巴、唯品会等30多个龙头企业总部集聚琶洲，成为可以和对岸珠江新城抗衡的新CBD 。

如今，海珠的发展没有止步，产业布局继续摊开，发展总部经济，信息技术，商贸服务，会展文旅，城市工业。

其中，琶洲做人工智能和数字经济，广州塔做数字文创，鹭江附近做环中大科创区，创新湾沿线则是活力文商和时尚总部区。

与此同时，海珠政府在不断推动商业商圈和教育的升级。

江南文商旅融合圈和广州塔-琶醍美食聚集区一起入选为广州市首批都会级羊城夜市先行区，广州塔南广场将于12月底开业。

未来几年，海珠区还将新增高中学位4200个。东部引入省实，中部是中大附十二年学校，南部计入引入清华附中，西部则是强教育品牌。

海珠的开发思路

2017年，时代5.5万/㎡拿下的海珠区石岗路地块，更是统治广州地王榜4年！

而统计近10年广州出让地价TOP10，海珠就占了4席，价值不言而喻。

很重要一点，海珠政府对区域的开发是有序的有节奏的。

90年代，开发滨江东，隔江对望珠城CBD，成为广州初代豪宅区。

最近10年，海珠政府的重点落在琶洲和海珠西后航道，吸引了多家开发商入局开发。

琶洲，是搞事业的先锋，拿出了比较多商务商业用地，宅地稀缺，拉高了宅地的价值。琶洲的住宅项目，基本出一个火一个

越秀当年拿下琶洲南巨无霸地块掀起极高的关注度， 琶洲南TOD 首期开卖更是一房难求，挤入全国热销榜项目。

保利琶洲旧改项目 保利天悦 至今还是区域标杆。新开发的商业项目 保利琶洲四季 ，也卖得很火。

△琶洲南TOD实景图

海珠西后航道，和琶洲的精英气不同，它更有生活气。凭着南向沿江的资源优势，先后开发了一个个小区，形成了浓厚的居住氛围。海珠近年的高价地、热门地块都诞生在这里。

越秀、中海、保利是海珠西后航道的三大地主 ，在这里先后布局了一个又一个盘。比如星汇海珠湾、天荟江湾、江湾和樾，中海观澜府、观云府、观澔府、映澜台、江泰里、大境，保利燕语堂悦、四季和颂、湖光悦色、阅江台、琶洲四季等等。

国庆期间，正是这些热盘撑起了海珠新房热销的场面。

江湾和樾 ，稀缺南向一线江景+实景园林+ 140-188方纯四房产品，成为不少中心区改善置换买家的目标。

保利燕语堂悦 ，海珠唯此新中式园林，学铁商要素齐全，11号线&广佛线燕岗站上盖+宝玉直实验小学+ 一路之隔约 3.4万方华新商业体， 90-125方三至四房产品，国庆二期加推爆卖120套。

中海大境 ，海珠中轴难得的大体量社区，凭着核心地段+海珠湿地环境，再加上11号线和中大附，备受买家追捧，国庆热销13亿，多个产品已经断货。

中海江泰里 ，中海江泰里，面向的是市区刚需刚改客群，75-105㎡户型+年轻态的社区，吸引年轻人聚集，国庆热卖3.6亿，即将收楼。

这些高质量小区的加入，让海珠西后航道新一代富人区的氛围更加浓厚。

接下来，海珠的开发重点仍在琶洲和海珠西后航道。

海珠近期出让的地块，都在这两个区域。

一个是上月成功出让被越秀35.6亿拿下的 广纸314地块 。这宗地，在星汇海珠湾北侧，可以实现配套共享。

地块还近11号线棣园站+广佛线燕岗站，地铁通勤优势强。

地块体量不大，产品预估是走刚需刚改定位，拿出高使用率产品。

海珠西成熟地段+地铁+越秀更新更好的产品，越秀314地块项目，会是下半年海珠楼市的重头戏！！

想在海珠买房的朋友，可以关注起来。

另一个，海珠即将出让的琶洲南区三地块，也值得关注。

地块位置不差，一河之隔就是成型的琶洲。地块东侧还有学校、商业等配套规划，未来是有空间的。

毫无疑问，琶洲+后航道的开发深度广度会得到进一步提高，区域的价值得以筑牢。

另外，海珠在推动中轴的城市更新，整个区域城市界面和配套都会发生翻天覆地的变化。

受益的则是海珠群众。

期待海珠腾飞。