最近，REITs又火了。
新消息是2只首批消费基础设施REITs发行了；坏消息是REITs大跌。
不停有人问：上新的2只什么？值得冲吗？
REITs为什么跌？
它拿钱去建设、或者去收购资产，它挣了钱，再分红给持有人。
包括：园区基础设施、交通基础设施、能源基础设施、消费基础设施、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房。
这次上新的2个，题材很新鲜，是首批的消费基础设施REITs。
其四个底层资产分别位于北京的大成、玉蜓桥、华天和德胜门，平均出租率为88.71%。
需要注意的是，在2020-2021年间，大成项目出租率一度从96%骤降至29%，出租率波动较大，存在瑕疵。
看了下嘉实物美消费REIT，2024年预计分红有6.68%。
目前只公布了2023年上半年业绩情况，净
利润743.47万，但预测
全年可供分配的金额有2780.34万。
（注：从营收或净利润到可供分配金额中间还要减去很多项目的费用）
估摸着，2023年净利润可能很难达到全年预测的可供分配金额水平。
由此看，2024预测可供分配金
额6699
.5
5万
，
也有难度。
换句话说，2024年预计6.68%的分红，不一定能实现。
它的底层资产长沙览秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万方米。
2016年底开业至今运营了近7年，
7年来保持了接近满租的高速发展态势，
是个运营成熟的优质购物中心。
也看了下
华夏金茂商业REIT，2024年预计分红有4.83%。
2023年上半年净利润610.86万，预测全年可供分配金额847.49万，可供分配金额的预测数和实际数可能差异不大。
但2024年要想在2023
（847.49万）
的基础上，高涨6倍以上，还是需要较强的管理能力和经济环境的支持的。
因为从已上市的
30只REITs来看，上市首日平均打新收益率为11.8%，其中
6只
涨幅甚至达30%。
但是，也有2只
REITs上市首日
即破发。
原因是这2只上市的时间，
都处在市场情
绪比较差的时候。
所以，可以尝试打新，上市就卖掉，博取下打新的收益。
但要注意，也存在上市破发的可能。
按照以往打新的情况，
REITs申购都比较火，
会按买入比例来分配，一般配售比例会很低。
上新的2只REITs认购信息如下，供你参考：
目前环境下，很多实体项目的预期收益和分红情况，都不太乐观，所以要谨慎点。
四
最后再回顾下，以前上市的30只
RE
ITs的收益，帮你做判断。
其实，
RE
ITs之前的表现还不
错，
甚至有的
收益
达到过很高水平
。
像富国首创水务REIT，最高涨幅109.47%；
最大涨幅超40%的也多达6只。
内容详细，点开可查看大图👆
但23年以来，REITs收益出现了整体下跌。
原本的“香饽饽”，经过这轮下跌后，目前仅有2只收益为正，而跌幅超过10%的，多达20只。
为什么REITs整体出现下跌呢？
2023年老美连续加息，使美元的存款利息越来越高。
那很多资金当然就会流向风险低、利息高的美元存款了。
在美元存款强大的吸金效应下，REITs这类产品也不能幸免，遭遇了下杀。
其次，内部关键因素——经济环境偏弱，出现经营下滑
在经济环境偏
弱的情
况下，
很多企
业开始紧缩，“降本增效”成为了主题。
所以很多企业的扩张以及新项目，都开始叫停或紧缩。
这就直接导致了，REITs基金项目的租金水平和出租率，出现明显下滑。
比如，前段时间
OPPO的芯片公司哲库
宣布解散，直接退租了华安张江光大REIT旗下的一栋写字楼。
受退租影响，
华安张江产业园REIT，在
2023年的整体出租率只有72%，相比2022年底的93%，下滑了21%。
那相应的，这只REITs也随之大跌。
再比如，
11月20日，黑石集团表示，要抛售11个物
流园。
想快速出手，就只能降价卖，直接导致估值下杀，仓储物流REITs下跌8.36%。
虽然老美继续加息的可能减小，但经济偏弱的内容关键因素，短时间内，很难快速改善。
也就意味着，
REITs的整体收益，可能不容易很快涨上去，所以要谨慎持有。
