刚需购房者应稍安勿躁，珍惜“首贷”资格，静待时机到来。
《财经》记者 徐谌辉/文 马克/编辑
“你的房子可能买不了了。”3月17日，还没来得及网签的孟方接到中介电话，说出台了新政策，他的购房计划因此生变。
孟方大学毕业后来北京发展，交了一个北京女朋友，去年两人打算结婚，买房的事也提上日程。孟方在京虽已六年多，但头两年没有缴纳五险一金，满足不了“五年社保”的要求，到今年9月才有购房资格，因此双方商定以女方名义买房。
由于两人还没有结婚，在咨询了多个房屋中介以后，双方设计出一个最优购房方案：将女方名下位于房山区的房子卖掉，双方贴点钱，再以首套房贷款方式最大杠杆购入位于石景山区的一套小房子。因为爱情，也因为女方出了购房款的大部分，双方同意该房子为女方的婚前财产。
由于手上钱有限，房子的选择面较小，而且元旦后房价上涨较快，甚至出现了隔一个晚上房东就涨价几万块，或多位购房者抢一套房的情形，使得孟方和女友紧张不已。
终于，今年春节前，两人觅得一套价格能承受的房子，不过便宜有便宜的问题，该房子为“满二唯一”（房主持有该房已满两年且是唯一住房），并且没有解押银行贷款，需要孟方女友用卖掉房山房子的钱来给这套石景山的房子解押。但两人仍立刻与卖家签了合同，交了定金。很快，房山的房子就卖掉了，现在就差去办按揭贷款了。
就在这个空当，北京市连环出台购房调控政策，使孟方的购房计划横生变数。
2017年3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（下称“3·17通知”）。
该通知指出，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房，首付比提至60％，贷款时间调整为25年。
房山的房子已经卖掉，现在孟方女友名下无房。但是其房山的房子之前贷过款，所以按照新规定，这次再购房为二套房，需要按照二套房执行。无房有贷，这是第二套房认定中受冲击最大的一个类别。
这就是说，孟方那个按照355万签了合同的石景山房子，必须按照新政策，将其贷款降为40％，而不是之前的65％。
孟方之前计划贷款65％，但并不是355万元的65％即230.75万元。
这是由于该房非“满五唯一”，所以房东卖出时需要多缴纳一笔个人所得税。但按照二手房交易市场上的潜规则，所有的税都由购房者承担。
个人所得税的认定，按照相关规定，普通住房不满五年或非家庭唯一住房出售时，按房屋差额的20％缴纳，不能核实原房屋原值的按全额的1％缴纳，即：总价×1％或（总价-成本）×20％。
小两口不愿意全额承担卖家的个人所得税，于是中介建议将网签价格做低，不低于区域指导价即可，最后，买卖双方达成一致，以185万元的价格网签。而贷款金额是根据网签价格发放的，因此孟方女友的贷款金额为185万元×65％=120万元。
新政之后，认房又认贷，孟方女友因为有贷款记录，再买房属于二套房，只能贷款四成，孟方女友仅能贷款74万元，需要在首付时多掏将近50万元。对于他们这样的工薪阶层来说，50万元无疑是一笔巨款。孟方对《财经》记者说：“236万元的首付，两家已经是倾其所有。”
好在中介指出，要想按原计划贷出120万元并不困难，网签价格只要做到300万元即可，但这需要多交25万元左右的税。
想到多花25万元总比买不到房强，两口子咬牙接受了调高网签价的方案。但新问题马上又来了：如果网签价格为300万，这个房子就不是普通商品房了。
何为普通住宅？按照北京市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布并于2014年10月8日起实施的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，符合以下三个标准，即为普通住宅：
1、面积140平方米以下（不含）；
2、容积率在1.0以上（除别墅外都达标）；
3、成交价格在“环线指导价”的1.2倍的标准内（这个是最大的影响）。
三个标准中，第三个影响最大。举例来说，孟方欲购的房子位于石景山区五环到六环之间的位置，按规定，其总价不能超过374.4万元，单价要小于31680元。在该标准制定时，该地区商品房均价仅为27130元，如今该地区二手房实际成交均价已经远超31680元。
按上述规定，五环内的房子总价不能超过468万元，否则就是“非普”，市场由此戏谑北京房子为“468”。
非普通商品房（非普）税既高，贷款利率也无优惠。购买非普，契税为总房价的3％，普通住宅则是1.5％；个人首次购买90平方米以下的普通住宅，且属家庭首套房的，税率仅为1％。此外，按照“3·17”通知，非普只能贷款两成，60万元，首付得交295万元，两人得多筹集60万元资金。
一道“非普”闸门，挡住了通过孟方女友贷款买房的既定之路。
（一道“非普”闸门，挡住了通过孟方女友贷款买房的既定之路。图/CFP）
孟方不得不再次考虑由自己贷款买房。今年9月孟方就拥有购房资格，由于他买房是首套房，因此即使买“非普”，也可以贷六成款，资金压力大为减缓。要做的只是跟卖方协商，变更合同主体，延期付款。因为购房合同已签，新政之后卖房同样变难，房东也愿意协商。
但这么做的问题是：房子由原计划的女方婚前财产，变成了男方婚前财产，但出钱大头却是女方。即使孟方女友并不在意，可她的父母却未必愿意。
挠头之际，又一政策突然出台。
3月22日，北京市地税局、北京市住建委联合印发关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告。规定“在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)”，其中“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税，且每个月税费不能为0元。按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月(或上一季度)开始往前推算60个月(或20个季度)在本市连续缴纳个人所得税。该标准自2017年3月22日起执行。
对于孟方来说，连续缴纳60个月个人所得税的新规可谓是晴天霹雳。按照以前的政策，社保和个税缴纳方面是存在不同的认定要求。社保需要连续缴纳60个月，而个税只需要每年缴纳一次。
虽然据有关部门解释，对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过3个月的，可视为连续缴纳。换言之，对于5年内有换工作经历的个人，允许将其连续60个月在本市缴纳个人所得税的标准，降低至总共57个月。
但对于孟方来说，57个月和60个月没有区别。因为他供职的公司从成本考虑，有很长一段时间，都是按最低标准缴纳五险一金，这个标准达不到月薪3500元的个税起征线，因此个税记录为零。孟方计算了一下，如果按照最低57个月计算的话，他距离符合购房标准要再延迟到2018年1月。
石景山的房主能等到那时候吗？
归根结底还是缺钱。在孟方看来，对他而言，新政的本质，就是让他的购房门槛抬高了50万元。
询问了很多意见之后，结论还是借钱，只是向谁借，怎么借？
找亲朋好友借钱是孟方首先想到的，但是由于之前就已经“搜刮”了一圈，再凑五十万谈何容易。
于是“首付贷”、“信用贷”、“P2P”互联网金融公司，一系列孟方之前闻所未闻的新词涌入他的计划表里。就在他准备尝试新事物的时候，新政又来了。
3月24日，中国人民银行营业管理部、银监会北京监管局、北京住建委、北京住房公积金管理中心发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（下称信贷通知），规定对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行，公积金贷款亦然。并要求严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。
本次“去杠杆”的方法主要体现在两方面：
第一，调查资金来源。各商业银行要根据“了解你的客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。
第二，需严格审核借款人还款能力。各商业银行要严格落实月供收入比(不超过50％)等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。
一位会计师事务所合伙人告诉《财经》记者，“按照《个人所得税法》、《反洗钱法》，一个人交300万元房款，必须有约150万元的个税交税单，以证明自己的钱不是洗钱所需。”
这些规定如果严格执行，对孟方都是“致命”打击，之前他有过通过中介帮忙找“过桥”资金的想法，如今这个办法显然行不通了。甚至最早期那个靠提高网签金额，以多交税的代价多获贷款的方案也无法实施了。
这是因为还有个月供收入比卡在那里。按照贷款120万元来计算，由于是女方单独购房，25年期月还款最低都要6000元以上，但是其女友目前收入并没有达到1.2万元。
山穷水尽之际，中介建议，不如注册一个公司，用公司的名义买。因为“公司名义”购房可以规避目前的所有限购的规定，并且有些银行可以做五成按揭，房子过户之后也可以抵押贷款。
但公司购房弊端也很多。比如，转卖时，契税高于个人转让，还有个人不需要缴纳但是公司必须缴纳的房产税，还有维持公司每年需要的费用，这些都让作为一名普通打工者的孟方无力承担。
这时孟方想到了商住。以前不想购买的商住两用型住房，是因为商住两用的房子不能上户口，产权也是40年到50年不等，一直都不是孟方考虑的对象。
然而这次政策考虑的实在周全。3月26日晚间，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该《公告》要求，在建在售商办项目不得卖给个人，商业银行暂停购房贷款。已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的，个人应符合名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。
所有的买房之路都被堵死，焦头烂额的孟方却仍然知难而进：“如今在北京买房子，难度就跟当年我父母在计划生育那么严的情况下，生了我俩姐，又要了我一样。”
可是为什么非得买房子呢？孟方对《财经》记者说：“我们也想过租房，300万元足够在北京租50年的房了，但这和自己有还是不一样。”顿了一下，他又补充道：“就像在农村生活必须有个男孩，在北京生活也必须有个房子！”
连环调控政策给北京火热的二手房市场浇了一大盆冷水，它堵住的不仅是孟方这样的刚需购房者，同样堵住了非全款买房的投资者，因为贷款比例大降，投资门槛骤然提高。而商办类项目的叫停，则压缩了新房市场的扩张，使得违规开发商住两用住宅的开放商们陷入销售困境。
但市场上的钱依然还在。截至2017年2月末，广义货币(M2)余额158.29万亿元,同比增长11.1％；狭义货币(M1)余额47.65万亿元,同比增长21.4％；流通中货币(M0)余额7.17万亿元,同比增长3.3％。
楼市一直是沉淀资金最大的池子，新政冻结了楼市后，市场上的钱会流向哪里？
过去两年，随着人民币贬值预期增强，无论机构还是个人，配置海外资产蔚然成风。2月7日央行公布的数据显示，中国1月末外汇储备余额为2.998万亿美元，自2011年2月以来首次跌破3万亿美元关口。两年间，外汇储备减少了1万亿美元左右。
资本外流强化了人民币的贬值预期，客观上也减轻了国内资产价格的上涨压力。但从去年年中开始，当局明显收紧了资本流出的通道。机构的对外投资并购、购买金融产品审核变严；居民资金汇出海外额度虽然保持一年5万美元不变，但是审批手续趋紧。
一方面是人民币无法继续寻找海外出路；另一方面，美联储释放信号，将于 2017年加息三次，显著增大人民币贬值压力。再加上楼市管制，堰塞在境内的庞大流动性如何释放，引人注目。
从北京房地产市场的供应端来看，2016年北京供应住宅用地15宗，总建筑面积220万平方米，扣除棚改、自住房、公租房和安置房等类型住宅建筑面积，商品住宅供应总建筑面积约为59万平方米。从政策要求来看，商品住宅供应量有望大幅增加，但2016年商品住宅实际成交面积为874万平方米。2017年1月－2月住宅用地增量仅为23万平方米，指望新房平抑需求并不现实。
所以调控政策同时要求，督促“1300 万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度。倘使这一政策执行到位，2017 年新增住宅供应量有望达到2016年实际成交套数的2倍以上。
但政策执行仍有很大的弹性。如东兴证券分析师所言，“政策提来终觉浅，落实此事要躬行”。因为以往出让的土地并没有设定房企拿地后的开发周期，在土地增值的巨大诱惑下，开发商仍会尽各种可能以拖延开发时间。
除了商品房，北京市为了解决供需矛盾，还增加了保障房供应量。
北京主要建设筹集三类保障房源，即棚改安置房、公共租赁住房、自住型商品住房。北京市住建委表示，2017年北京市保障房将建设筹集5万套并竣工6万套。
在公租房方面，将逐步放宽公租房的准入条件。在自住型商品房方面，本市自住型商品房将只针对无房家庭进行销售，且不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。原来因高于标准而无法申请保障房、购买商品住宅负担过重的部分人群，将获得购买保障房的资格，虽然未来入市流通会部分受限制，但对首套刚需人群仍可谓优选。
由此可见，在抑制需求的同时，北京市也在加大供给，这对平抑房价无疑会起到正向作用。但苏宁金融研究中心主任黄志龙认为，对房价影响最大的因素是按揭贷款利率。这一结论来自中国楼市过去十年的数据。在2009年－2010年的第二个房价上涨与下跌周期中，监管部门曾推出了7折购房利率政策，相应地，2009年6月个人按揭贷款利率创下4.34％的新低，房价涨幅也于2009年末达到峰值。随后按揭贷款利率拐头向上，房价涨幅也于2010年4月进入下行周期。
2014年中以来的房价走势表明，在2014年9月首次出现9折利率折扣之后，2015年3月房价上涨开始加速。经过连续多次的降息和按揭贷款利率折扣，至今年6月按揭贷款利率已下行至4.55％，接近前期最低点（4.34％），当前房价仍处于上行周期中（见图表1）。
所以，房价走向的关键是央行是否加息。2017年刚开年，中国人民银行先后提高了银行间市场的公开市场操作利率，货币政策的基调已经从“宽松”转为“中性”，未来是否进一步转为“收紧”，需要观望。一旦房贷收紧，购房加杠杆空间和按揭贷款利率折扣幅度收窄，房价就可能出现拐点。
东兴证券结合历史数据作出判断：短期内，北京受此次调控政策的影响，二手房成交量有可能同比下滑30％－40％，但是中长期会逐渐修复。新房受预售证和销售证约束，性价比较高，销售下降将有限。
对于孟方这样的刚需购房者，以上分析意味着什么呢？在政策不变的情况下，他们应稍安勿躁，珍惜“首贷”资格，一边排队各种保障房（购房资格见表4），在三年到五年之内一边静等加息以及 “普通住宅”标准变更，同时留意因贷款压力增大而抛盘的房子。
（应被访者要求，孟方为化名）
（本文来源：2017年4月3日出版的《财经》杂志）
