11.30富阳土拍前瞻：银湖VS东洲，谁的热度更高？

好地讯 · 公众号 · 房地产 · 2017-11-29 23:40

正文

核心提要：

银湖vs东洲谁将更热？

价格测算：是否会拍到自持？

好地网11月29日消息（研究员康淑）明天（11月30日），富阳将出让3宗商住地，总出让面积290.4亩，总起价20.8亿元。其中1宗位于银湖板块，2宗位于东洲板块。银湖和东洲，均无缝毗邻之江板块，是受杭州购房需求溢出影响的板块。

3宗地块采用网上挂牌方式出让，设有上限价格，当溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例程序；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老服务用房的程序。

地块指标表

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地块位置图

其中银湖出让地块容积率为2.3，预计将以高层产品为主；东洲两宗地块容积率较低，仅为1.3。但是，三宗地块楼面起价一致，均为6470元/平米，地块上限楼面价为10999元/平米。

本次出让会最大的看点在于，三宗地块最终将拍到多少价格，将直接衡量银湖、东洲两个板块的价值。

银湖vs东洲谁将更热？

▼好地网研究员分析认为，明天的出让，东洲热度高于银湖的可能性较大，主要基于：

1.银湖板块虽有杭富城际铁路预期，但与站点距离较远。

比较两个板块与杭州的交通，可以说，“北有城际+快速路，南有高速路”。银湖板块是杭富城际轨道进入富阳的首站，目前杭富城际铁路已经动工，预计2019年通车，并将于地铁6号线接驳换乘，地块距离科创园站约2.6公里，步行时间在30分钟以上；此外，彩虹快速路西延至富阳的工程，走向将沿杭富城际铁路，交通的利好优势明显。

而东洲板块境内则有长深高速贯穿通过，地块距离长深高速东洲岛出口约3.5公里，仅为5分钟车程。此外，杭富沿江公路与地块毗邻，将于彩虹快速路接轨，东洲地块的交通优势并不逊色。

银湖、东洲街道地块区位图

2.银湖板块的配套不如东洲。

东洲板块起步早，发展成熟，配套比银湖板块更加完善。

银湖街道地块欠缺医疗和商业配套，银湖实验学校、受降镇第二小学可提供教育配套的需求。

东洲街道地块商业配套有首创奥特莱斯广场（在建）、吉东洲商贸城；教育配套有东洲中心小学、东洲中学；医疗配套有黄公望社区卫生服务站、建华社区卫生服务站。

东洲街道地块配套

银湖街道地块配套

3.东洲地块的容积率要比银湖地块低，东洲两宗地块的容积率1.3，银湖地块为2.3。

此次出让，同样是一次杭州改善型溢出需求与刚性溢出需求的角力。

由于规划指标不同，银湖、东洲街道面临不同类型产品竞争。

银湖街道地块容积率2.3，适宜打造高层承接滨江、转塘及未来科技城方向的刚需溢出，刚需对于配套的要求相对较高，特别是教育配套，而这方面银湖板块相对缺乏。周边在售的房价缺乏高层价格参考，排屋新房价格以九龙仓•雍景山为对标，约1.5万元/㎡。

东洲街道两宗地块容积率都是1.3，建筑限高均控制在24米以内，形状方正，可依托周边的山水资源，打造低密度高端产品，周边新房2.8万元/㎡（绿城•富春玫瑰园，排屋，毛坯）。

▼但是，银湖的表现也非常值得关注，或有超预期发挥的可能，主要支撑点在于：

1．银湖受之江转塘和城西两个方向的双重溢出，需求和价格的动力更为充沛，后发优势更加明显。

银湖地块受到杭州城西与之江转塘两个方向的双重溢出目前未来科技城的中南樾府高层售价2.8万元/㎡；转塘暂无新房在售房源，周边二手房普遍在三万以上。东洲，则与双浦毗邻，双浦的禹洲·滨之江高层售价2.8万元/㎡。而银湖街道的九龙仓•雍景山排屋售价1.5万元/㎡，东洲街道的绿城·富春玫瑰园排屋售价2.8万元/㎡。

从价格动力来讲，银湖地块承接溢出的动力更强，需求也更具支撑。