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安倍首相最近比较烦。执政4年来红旗不倒的他，因为涉入向右翼学校廉价出售国有土地的丑闻，被政敌们揪着不放。

而日本房地产市场，在进入17年以来，也一直忧心一个发源于4年前的种子，不知道它会在接下来的1、2年里，变成果实还是炸弹。

这就是，18年的首都圈的办公楼大量供应问题。

13年，安倍经济学的三只箭，让大家伙重燃对日本经济的重振的希望。很多当时上马的大型房地产再开发项目，即将于18年前后完工。大量的集中供应，会不会是超量供应，成为讨论焦点。

不少人会想起，发生03年的办公楼大量供应问题。

   为什么说5年魔咒？

供应和需求的时间差，是供需不平衡的重要原因。当开始投资到实际销售的时间越长，未来市场变动的幅度越大，风险就越大。

面对需求增加，厂商会扩大生产、开始设备投资。但是从评估、决定投资到实际增加产能，往往需要几个月到几年不等的时间。

于是问题来了，当真把产能扩大时，需求还那么多吗？同行们都一窝蜂增产了，供应会过量吗？

房地产行业中，从拿地、规划设计施工、宣传招租、竣工营业，这一整套流程需要至少4-5年。

由于办公楼需求受宏观经济影响很大，同时房地产开发需要资金密集，受金融机构的融资环境的影响。所以，市场预期乐观，很容易造成众多房地产商一窝蜂开始新项目。大量的办公楼同时竣工，很容易出现供应过量的问题。

于是，就像一个魔咒一样，每一个景气复苏或者兴盛期之后5年左右，日本的办公楼市场就会出现超量供应。如下图中的，94年(89年房地产泡沫的顶峰5年后)，03年(98年土地大量供应后)，12年(07年金融危机前的经济高峰期)。

86-15年 东京23区 总建筑面积1万平米以上的大型办公楼 供应面积

那么，03年的时候发生了什么呢？

根据上面所说的原理，我们先把时间轴调回到03年的5年前，98年。

   98年埋下的种子

之前的文章曾经回顾了98年日本国铁的土地拍卖，主要有汐留地区、品川地区和东京站等地区。

这些土地大多位于车站附近，由于国铁经营不善，完全没有发挥其黄金口岸的价值。98年时，日本房地产商们，刚刚从危机中喘过气。这些地块的开发成为他们复苏后的第一大单，自然倾尽全力。

03年 东京主要商业区的大型办公楼供应量地图。黑色一圈虚线是JR山手线，供应量最大是地图下方的品川地区，为49万平米。其次是汐留地区，为48万平米。

同一时期，除了旧国铁土地上的在开发，还有森大厦株式会社(森ビル)对六本木地区的再开发。经历12年的前期协调工作，终于在98年10月成立了六本木六丁目地区再开发团体，项目进入实际开发阶段。

六本木新城(六本木ヒルズ、Roppongi Hills)全景。高盛、谷歌等全球知名企业的入驻，周边是高级住宅区。居住、工作在这里的人，被视为人生赢家。但是，竣工当初，由于离车站距离较远，森大厦为了招租也很花了一阵功夫。

我们现在所熟知的东京站、品川、六本木地区，其实就是在98年左右规划，03年开始问世。

汐留地区俯瞰

   03年的问题爆发

90年代，由于房地产泡沫破裂后，很多房地产项目被暂停，东京的大型办公楼市场供应量非常低迷。99年的东京地区，总建筑面积1万平米以上的办公楼的供应量仅36万平米，相对于86年到15年的历年平均值103万平米，只有35%。

供应的低迷，使得00年的时候空置率降低到3%左右——通常认为，自然空置率是5%。

00年2月，森大厦发表的研究表示，03年可能出现大量的办公楼供应，其后也有多家机构发表各自的预测。森大厦预测是218万平米(99年的6倍)，森信托(森トラスト、Mori Trust)预测是227万平米(6.3倍)，摩根斯坦利预测是267万平米(7.4倍)。

在大量供应是否发生这点上，市场基本有共识。但在会不会引起空置率上升和租金滑坡这点上，分成了乐观派和悲观派。

乐观派认为，一部分新竣工的办公楼，是所属公司自用而非租赁；而03年之前和之后的供应量都不多，所以03年的大量供应只是暂时的问题。

悲观派认为，IT泡沫破裂后，外国公司的租赁需求下降，新竣工的办公楼只能从旧的中小型办公楼那里抢客户，空置率甚至有可能会飙升至10-12%。

最终03年，大型办公楼供应量达到216万平米，几乎是00-02年供应量的总和。空置率从02年的6%进一步上升至8.5%左右，导致了租金的下滑。

东京核心区办公楼的空置率和租金的变化。蓝色线条表示空置率，红色柱状图表示平均租金(日元/3.3平方米)。

   那么，这一次会怎样呢？ 

12年11月，第二次安倍政权上台后，为了提升日本的国际竞争力，在日本前前后后设定了10个国家战略特区，其中包括了整个东京地区。

战略特区落实到房地产行业，表现为开发项目的行政审批环节大为缩减，对于符一定标准的开发项目可以放宽容积率等。

放宽容积率，其实就是增加每栋楼的供应面积。再加上13年后宽松的融资环境，房地商们都积极地上马大型房地产开发项目。

国家战略特区的指定区域，东京都、神奈川市、千叶市和成田市被一起定为特区

由于人手短缺导致施工进度放缓，原计划17年竣工的项目有一部分拖延至18年——这使得18年的供应量更大。据森大厦的预测，18年会出现139万平米的大量供应——这相对于03年的216万平米不算多，但是仍超过历史平均103万平米多达35%。

17年之后的东京大型办公楼供应，又会出现一个高峰

16-20年 东京主要商业区的大型办公楼供应量地图。供应量主要集中于东京站地区(即图中大手町、丸之内和有乐町所标注的部分)、六本木、涩谷等地区。

看完供应方，我们再来看看需求方。安倍经济学的确让日本企业的业绩得到了改善，东京地区的办公楼空置率在17年2月已经下降到3.7%。但是我们仍看到，占东京高端写字楼的外资公司中，不断有公司在缩减规模，甚至撤离。所以这两年即使是空置率在下降，租金的上涨幅度也让不少投资家失望。

再来看上面这张图，东京核心区办公楼的空置率的确下降了，但是平均租金却没有回复到曾经的水平。

办公楼市场的5年魔咒，是否仍旧会上演呢？我们拭目以待。

延伸阅读：

《梦碎东京：日本地产黑色三十年志(周末深度长文)》

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