使得商办租金回报率快速上涨的原因有两个。一是国家大力发展租赁后，因为各种资金进入到这个领域争抢租赁房源（类似网络平台烧钱抢客），致使部分城市的租金水平出现了快速上涨。其次是由于商办房价在最近几年并没有经历像住宅那样的价格快速上涨，因为物业涨得不多，所以租金回报率反而上去了。以珠三角为例，一二线城市住宅年租金回报率大概只有1.6~2.2%之间，而商办产品现在普遍已经到达4%左右，个别经营的好的项目甚至可以达到6%左右，如果再算上缓慢的资产升值速度，哪怕年涨幅2%，那综合回报率就已经可以达到6~8%之间了，已经远远高于理财，而且由于不限购，购买者参与门槛也更低。要知道若干年前的商办价格和住宅价格基本持平，而今多数城市商办价格只有住宅的5~7成左右，价格涨慢了，于是投资回报率也就上来了。
虽然有了新的投资逻辑，但不见得所有商办产品都值得投资，这里的关键点在于，是否能出租？怎么才能获得更高的租金？在我最近的调研中发现，多数购买了这类型商办物业的业主们都遇到经营上的难题，即这些商办产品可以租给谁？能做什么？租给什么客户的收益最高？收多少租金合适？以及如何实现物业价值的升值……。
另一方面，商办物业的供应端——房企，多数仍是以传统物业销售思路处理，没有对商办物业进行商业定位、业态规划以及后期运营，而商办产品的商业定位、业态规划、针对性的整合推广与运营恰恰是商办物业价值体现的关键环节。目前绝大多数商办物业的销售仍然打着“商住”的擦边球诱导业主购买，或者仅告诉业主购买商办物业以后可以“出租升值”，却对商办物业的发展不甚了解。而靠租金作为主要收入来源的商办物业，不在经营上破题，买下来的物业等于买下个烫手的山芋。
再有就是近几年商铺租金普遍出现停滞，空置率上升的情况，根本原因是电商的冲击，而租金高昂的街铺，受到的冲击更为明显。所以怎么破租金贵这个问题，是商家普遍考虑的，而对业主而言，怎么让租金更高，又是他们最关心的。
上述问题几乎是困扰了整个行业与投资者，而万科最近率先在这方面做了一些有益的尝试，值得大家借鉴。
首先，现在越来越多消费者通过各种手机应用查看店铺的点评。店铺本身的吸引力成为了消费者最重要的关注点，商品和服务质量如何？价格是否合理？环境是否有特色？各种内容都可以通过手机应用查询到。也正因为如此，店面的位置变得越来越不重要，只要综合素质足够好，商家未必需要以最高的租金拿下最显眼的铺位。
其次，当今新生的一些消费和办公需求，恰好对商铺及办公地有了不同于传统的需求。比如有部分商业不需要热闹，反而需要比较私密的环境，如美容、美甲，摄影，手作，教育培训等等。而一些传统的，需要安静的消费需要也宁愿选择租金低的楼上铺，比如咖啡、清吧等等。再有就是需要工作时间自由，不愿受商业办公时间限制的年轻创业者，比如直播，买手店，各种创新创业等等。这类型需求正好把位处核心地段楼上的商办位置利用了起来。
以上需求种种产生了楼上铺的概念，而楼上铺在商业更为发达的日本、香港等地已经非常常见。更关键的是他解决了租金矛盾问题，租户由一般的住户换成了商家，其支付能力明显更强，所以业主的租金收益更高了；而对商家而言，够用就好，无需支付显眼铺位的高昂租金，反倒能降低不少成本。两者在楼上铺一拍即可，各取所需，双赢！
以上各种新需求的被发掘，让商业、办公找到了一种新的可能，尤其是那些位处核心地段，大量集中供应的商办楼。但到现在为止，其实问题还没彻底解决，因为虽然需求有了，供应都有了，但怎样撮合呢？为此万科成立了“万科资产管家”。以其佛山万科为例，万科资产管家为旗下商办物业的业主提供租赁、咨询、招商、推广、运营等服务。对万科而言，这些增值服务是为解决其项目销售的增值服务，而对业主而言，不但解决了开拓市场的工作，而且迎来了租金承受能力更高的租户。最近，佛山万科推出的“都荟系列”商业项目，也已全面推行这种全新的经营思路……。
在当今竞争激烈的商办市场，佛山万科的研究给予了我们看问题的新视角，而其新业务的尝试或将打开投资市场一种全新的可能。
