现象一，买小户型的比买大户型的有钱
正常逻辑下89㎡是刚需，140㎡是改善，那么140㎡的购买者应该更有资金实力。但是现在的市场情况正好完全相反。
同个项目，89㎡的小户型要求全款，140㎡的大户型反而可以三成或者六成，换句话说买140㎡的首付的钱更低。
哪个项目？价格在2-4W的楼盘基本都存在这个情况，甚至在最火的奥体板块这存在这种情况。
那么刚需户型买的还是刚需么？
现象二，买刚需板块的比买改善板块的有钱
标地三堡：融创涌清府、中海御道路，在大家都风风火火全款的时候，他们是支持正常的首付比的。他们的单价在5W左右，户型面积125㎡起步，总价基本在600W以上。
标地申花：从首开金茂府首开未售尽，到融信ARC再到合景天銮一个开盘卖的比一个差，基本上申花板块的这些新盘都接受正常的首付比。他们的单价5W左右，户型面积120㎡起步，总价也基本上在600W以上。
标地良渚新城：无论是和昌府还是融信澜天售价均在2W以下，在全款的前提下还要各种捆绑。
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从3个例子可以看到，刚需板块需求全款而且还很难到，改善高端板块反而是正常首付比而卖的举步维艰。
那么刚需板块买的还是刚需么？
基于上面两种现象下的一些思考。
买刚需户型的不再是刚需，买刚需板块的也不是刚需。那么整个市场你觉得还是正常的市场？
买刚需户型和刚需板块的必然是投资客（包括拆迁户），而这些投资客在两个基本认知下选择了刚需板块和刚需户型。
第一个认知，小户型在二手房中吃香，更容易流转出去，所以89㎡成为最好投资标地。
第二个认知，消灭低价房，杭州在做大，在有轨道交通的掩护下，郊区和市区的价差会缩小，所以买低价房更有获利空间。
但是这样认知存在三个问题
第一问题：当大家都这么认为的时候，89㎡、和郊区盘的价格不断被拉高实际价值却未增加，车位、装修包、全款等条件被捆绑上，无疑实际获得成本就更高。那么这个时候还存在套利空间么？
第二问题：郊区的兑现度，在亚运会的掩护下，似乎大家认为所有的规划都会兑现的，到2022年的杭州会屌炸天的，但是除了交通兑现度可以较高外其他兑现度不敢苟同。郊区的问题一直是配套和兑现速度问题，所以一味追求低价，在楼市转冷后或许存在风险，或到2022年发现很多都未兑现，那么规划价值带来的价格支撑将会崩塌。
举个例子，我觉得买良渚新城的还可以，但是顺着思路去买到瓶窑不见得2022年这个价格洼地会被填平。瓶窑现在开盘出来必然是好卖的，或许依然需要号子什么的。但是，个人认为2022年这个这期间内杭州发展到不了瓶窑，所以到了2022年建设兑现期，这种洼地必然塌陷。所以这个时候哭着喊着买瓶窑的未来说不定依然还要哭着喊着。
第三个问题：为什么现在申花不做89㎡？为什么现在三堡不做89㎡？因为业内普遍认为价格超过一定程度后，89㎡会明显损价，所以基本上4W+的楼盘均不会出现89㎡户型。最经典的例子是当年的绿城兰园，89㎡根本卖不动，而大户型却卖的风生水起。所以89㎡容易套现，是站在以前价格较低的情况下得出的结论，而你未来预期二手售价进入4W+的时候，89㎡的标地不见得更容易套现。当然低价标地，89㎡依然是容易套现的。4W或者4.5W应该是89㎡的套现难度的风水岭。
