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李嘉诚“跑路”已经不是新闻了。早在4年前他就开始了这场漫长的马拉松。不得不说，老爷子钱真多，转这么久都没转完。
不过，最近李超人又有新动向。
据香港媒体报道，李嘉诚的长实地产及电能实业持有的山顶道两幅宅地，将以20亿港元（约合16.6亿元人民币）卖出。
9月11日，香港财政司司长陈茂波在香港“一带一路”论坛上称，“如果想在香港购置地产，应当格外小心”，并指出美联储每次政策利率上调，都会影响香港房价，买家需要重新评估自身承担按揭贷款的能力。
反应香港房价走势的“中原城市领先指数”，在上周公布的数据较前一周有所回落，从161.36微微回调至160.61，也低于两周前的表现。
上述迹象是否预示着香港未来的楼市危机重重？
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上周宣布20亿卖地，是李嘉诚最近“脱亚入欧”的第三次大动作。
今年7月27日，他以412亿港币拟收购德国能源公司依斯塔，加仓欧洲；7月30日，他又以145亿港币出售其香港的固网业务——和记环球电讯(HGC)。
李嘉诚从内地和香港撤离早已不奇怪，早在40年前，他就开始了全球化布局。28年前，他曾向撒切尔夫人表达过希望成为英国公民的请求。
再加上自己年事已高，两个儿子均在西方受教育，不擅长政商关系当道的大中华商圈，因此李嘉诚将资产转移到西方国家，撤离大中华也可以理解（详见2017年8月1日《李嘉诚又现跑路动作：原以为是“短跑”，没想到是“长跑”》）。
然而此次卖地关键不在“跑路”。他这次卖的两宗地，是有“世界最贵街道”之称的香港山顶道86至88号，及山顶道90号。李嘉诚分别于93年以4500万港元、98年以2460万港元购入。
若以20亿港元的价格出售，每平米将达到113.3万港元（约94万人民币），也意味着李嘉诚将获利约19.3亿港元（约16亿人民币），20年翻28倍。
这么稀缺的地块都可以不要，李嘉诚的撤离也有了新动向：去地产化。
这让人想起今年5月的长实地产股东大会，李嘉诚曾表示，“今年物业发展业务仍会出售价值数百亿元物业，明年（2018年）也会一样。”
在那次大会上，他还表示只会保留收租物业，因为可以带来固定收入；李嘉诚还称，若地价超越自己预算，便不会竞投。“投地要有合理价格，没有项目是不得不做”。
一个更有趣的细节，7月14日，长实地产在其公告中表示：
为突破长实地产放眼全球投资机遇，除原有地产业务，亦已积极发展固定收入业务如基建投资等，建议将长实地产更名为“长江实业集团”，去掉了“地产”二字。
不光要卖地、卖物业，还要把公司名字中的“地产”去掉。
都知道李嘉诚“不赚最后一分钱”，4年前放弃大陆地产狂飙的机会，撤离大中华转投欧洲。目前，香港地产一年狂涨21%，他也逐渐透露出撤离之意。
李超人的动作，似乎表明香港楼市正在见顶。
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近段时间，香港多位政府高官表态，认为香港楼价可能已达到顶峰。
香港金管局总裁陈德霖称，香港楼价的飙升已经与经济严重脱节，当局会密切留意楼市发展，有需要时会再推出压抑楼价的措施。
香港财政司司长陈茂波也对楼市发出了严厉警告：香港房市处境危险，很容易出现回调，没人知道调整将有多深。
刚上任的香港特首林郑月娥，将香港楼市视作首要难题，成立专项小组讨论土地供给，意在控制节节攀升的房价。
根据莱坊的报告，香港截止今年6月30日的一年中，房价涨幅高达21%，在全球的经济体中，高居第二，仅次于冰岛，也让今年冰冻的“北上深”房价无地自容。
看看全球大城市的绝对房价，根据城区房价来看（剔除郊区），香港房价已达到17万人民币/平米。哪怕是较偏僻的郊区——新界，房价也在10万人民币左右。在人均工资远不如同为金融中心的伦敦、纽约、新加坡的情况下，其房价却比他们高了一大块。
若是房价收入比，香港也已经高居世界第二，只有“北上深”能与之一较高下。其泡沫程度也几乎世界第一。
全球大城市房价收入比
从多个指标来看，香港的房价有着与居民收入不太匹配的“虚高”。
关于香港房价为何那么高，有几种解释。
首先，经历过房价泡沫的大跌后，“房东阶级”的兴起让港府不敢过快批建筑用地，不敢让房价急速下跌而损害房东们的利益。
其次，近期内地房产商在香港疯狂拿地，内地买家也大批赴港置业，推升了香港楼价。这些都与内地大城市限购，资金寻找新的出口有关，香港楼市体量小，内地一丁点资金就能搅得香港“天翻地覆”。
另外，作为国际金融中心，香港吸引了不光内地的买家，还有全球的华人富豪、外国富豪前往置业。华人富豪在香港有顶级豪宅，几乎是标配，有强大的购买力支撑，香港房价泡沫虽逐渐吹大，却也可能“大而不破”。
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香港楼市未来会怎样走？
诺贝尔经济学奖得主米尔顿•弗里德曼一直把香港做为自由经济的典范，作为全球最自由的经济体，香港是资本自由进出的市场，这也就意味着其楼市也会随着资本的进出而产生波动，且从历史来看，香港房价回调幅度相当惊人。
上图是反映香港房价走势的“中原领先指数”。可以看到，97年香港楼市泡沫破裂，房价于2003年跌至最低谷，下跌幅度达到70%。说香港楼市是“过山车”，一点都不为过。
除了1997年的地产泡沫破裂外，香港楼市曾多次出现幅度不小的回调。08年金融危机时，香港房价也下跌超过20%；2015年的回调房价回调也超过10%。
即便是纽约，近30年的最大跌幅也就是金融危机时的25%，伦敦金融危机时的跌幅更是只有5%。而内地的“北上深”，仅有在限购时，出现过微弱的回调。
虽然在历次下跌后，香港房价一次次“收复失地”，但97年那次泡沫破裂，香港房价可是煎熬了15年才恢复过来。
人生有几个15年可用于投资？
目前来看，香港金管局长陈德霖和财政司司长陈茂波比较悲观，均认为楼市很可能出现回调。
德意志银行认为，未来10年香港房价可能会下跌一半，因为香港人口正在老龄化，而房屋供应量会增加，未来香港的房屋空置率将会由4%上升到9%。
星岛日报指出，目前香港楼市周期与97年不同。当时楼市泡沫爆破后，按揭息在10%的高位回落，减小了还款者压力；当下情况相反，利率处于极低水平，若楼市上扬周期发生逆转，很可能碰上加息周期，还贷者的压力更大，需留意此风险。
最主要是超人李嘉诚的反应。他的投资行为向来被认为有指标意义，似乎在向大家发出“香港楼市即将到顶”的信号。
本文数据来源：中原指数、Numbeo
