上海土地市场在沉寂数月之后，终于迎来了8月住宅市场的第一场土拍。今天下午，宝山工业园区（BSP0-1801单元）108-04地块以29.19亿成交，楼板价约为20069元/㎡。
而早在今年年初，罗店和罗泾就出让了两幅优质土地，如此密集的出让行动，可能预示着宝山大规模开发从此拉开了序幕。
宝山工业园区的土地，在如此政策环境下依旧能引来房企大鳄入驻。而且在限制条件如此多的前提下，依旧能拍出20069元／㎡的楼面价。
要知道，除去15%的自持建筑面积、5%的保障房等要求，未来该项目保守售价也将达到4万／㎡。
要知道房企在拿地之前都会对板块做过精确的调研和测算，之所以选择在此时入主宝山，一定是对北上海的发展有着坚定的信心。
偏而不远
宝山规划为主城
如果你细看上海2040规划，你会发现一个有趣的事实：嘉定有嘉定新城、青浦有青浦新城、松江有松江新城、奉贤有南桥新城……唯有宝山没有规划新城，为何？
原来，上海对宝山的定位是主城！
给8月22日起公示的《上海市城市总体规划（2016—2040）草案》画重点：
上海将构建“主城区-新城-新市镇-乡村”的城乡体系。
上海将有9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心。
在中心城内继续提升五角场、真如、花木3个副中心的功能，并新增金桥、张江2个副中心。
在宝山、虹桥、莘庄、川沙4个主城片区内分别设置主城副中心。在嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5个新城内分别设置新城中心……。
看到了么，宝山、虹桥、莘庄和川沙都是妥妥的主城，而且还要建设副中心呢！
记得上一轮被树立为副中心的是谁么？是徐家汇、五角场、花木和真如啊，现在他们都怎么样了？都成了名副其实的市中心！
世界规律
25公里主城区边界
为何上海独爱宝山？为何宝山、虹桥、莘庄、川沙成为主城片区？
其实里面藏着一条世界性的城市规律：由于通勤半径和商业聚集效应的限制，城市专家们得出一条“25公里主城边界”的规律。
也就是说，无论一个城市的行政范围有多大，能够有效通勤在一个城区生活的半径是25公里。超过25公里则需要再设立新城作为卫星城组团发展。
大家用百度地图测距功能测量一下，宝山、虹桥、莘庄、川沙是不是恰好在人民广场的25公里范围内？
板块轮动效应
2017到宝山
理解了上海城市的天然边界，有助于我们重新审视宝山的土地价值。跟大家安利一个词：板块轮动效应——一个城市房价的上涨不是均匀的，而是轮流上涨的。板块有的时候能跑赢大盘成为明星板块，比如前两年的大宁；有时则相对沉寂。
每个买房者都期望能抄底明星板块，但是面对眼花缭乱的信息有些不知所措。
其实，板块的轮动并不是靠猜想，轮动的基础是城市发展，而发展是有迹可循，那就是板块进入利好集中兑现期，比如之前的大宁和前滩。
新一轮板块轮动效应已经开始，这一次，轮到了我大宝山：
轨交 增！
宝山地铁即将大爆发：15、18号线2020年前规划通车，1号线向北延伸5个站点，更新增19号线、21号线、22号线、24号线等四条轨交线路，加上早已开通运营的1号线、7号线和3号线，届时，宝山将有9条地铁线路通行，真正做到了四通八达。
机场 搬！
上海大场机场位于上海市东北部宝山区大场镇，从卫星地图上可以看出，大场机场是一条狭长型的地带，围绕在周围的有农田，影响了宝山的城市发展。
根据宝山2040简报显示，宝山的罗泾、月浦、罗店、顾村、大场、大华、庙行、淞宝是大型居住区。
大场机场迁移，噪音也随之迁移，生活都会安宁许多，而机场迁移，更减少了中环北扩的阻碍，打通宝山发展的阻隔。
沪太路高架 造！
从2040路网规划图（上图）中可以清晰的看到，沪太路被标示为快速路（上图红色线），与中环直线连接，建成后必将极大地缓解南北高架、北中环常年拥堵的局面，也加强了宝山罗店以及美兰湖等区域与市区的连接，给住在北上海的市民带来极大的便利；
同时沪太高架的建成也为未来宝山产业升级做着必要的准备！
S7 公路 延！
“大动脉”S7公路又有大动作，S7二期有望在今年年底前实现开工。
S7公路是上海市高速公路系统12条射线之一，设计速度为100公里/时，规划红线宽度为60米，建设规模为双向6车道，计划于2018年建成开通。
届时可为宝山直达市中心将增加一个选择，不再单单依靠沪太公路，这将会激活罗店等地区与静安区的日常交通。
宝钢 迁！
相关文件信息显示，宝钢将进行全面搬迁。上钢五厂搬迁到福建，上钢一厂搬迁到宁波，宝钢冷轧薄板厂则搬迁到宝钢大院里面。
此外宝钢将继续通过厂区生态林带建设、增绿返绿、系统养护等举措，绿地率将超过36%。这对于罗店、罗泾等地的住宅项目来说是一个利好，意味着区域内环境将大有改进。
中环 北抬！
上海政府网站发布消息称，军工路快速路新建工程项目建议书已获批。军工路高架南起中环翔殷路，北至逸仙路高架，全长约7.8公里。
远期进一步衔接规划中的长江(西)路高架、沪太路高架，最终实现中环线北抬，无疑对拥堵的交通起到分流作用，北扩完成后，宝山部分区域将晋升到中环内，将利好宝山、杨浦相关板块楼市。
厉害了我的大宝山！
利好集中兑现期已经到来！
之前的宝山之所以沉寂，是因为历史遗留问题造成了宝山的交通不便。
宝山原本是个工业区，存在很多的火车道，本身就切割了城市，而大场机场作为军用机场占据了大片区域，对周边造成大片区隔，导致宝山多年发展缓慢。
宝山更有宝钢这样的巨无霸企业，自己就是一个围城般的王国。
如今，宝钢和大场机场的搬迁将为宝山留足发展的空间，而轨交扎堆建设，中环北抬则彻底打通宝山的任督二脉，让罗店等板块彻底接入主城。
宝山大规模开发在即
任何一个板块的名声远扬，都需要一个代表性作品，就如大宁金茂府之于大宁，而宝山利好的集中释放，则预示着一个新的明星板块呼之欲出。
水暖总有鸭先知，早在本次宝山地块火热竞拍前，就有中国千亿级名企开发商感知到这片土地未来的价值，于今年年初一举夺得宝山罗店C5-5和C1-2商住用地，吹响了板块开发的号角。
经过近8个月的思考和酝酿，这块商住用地终于有了一个响亮的名字——他就是云麓之城。
罗店板块十年内无新盘销售，云麓之城的出现，在板块内承载的使命可想而知。
据悉，云麓之城住宅主力产品为上海当下稀缺的叠加别墅优配小高层，1.5超低容积率之下，约106—126㎡叠拼别墅，约75—90㎡小高层，可以说是北上海首置首改客户首选，项目自带5万方商业，建成后将成为北上海繁华新中心。
宝山土拍落槌，已经指明了板块未来的价值，又有诸多利好加持，板块已经站在了爆发的前夜，据小编了解云麓之城将于今年下半年上市，获取上海主城的入场券，从云麓之城开始，让先行者分享宝山罗店发展红利。
至于说上海主城区的入场券到底值多少钱？每个人心里可能都有数。
据悉，云麓之城城市展厅将于九月初盛放，对项目感兴趣的小伙伴可以到城市展厅（地铁7号线顾村公园3号口旁）了解项目相关信息。
