2018黑色系开市点评及展望（三）

从需求的角度看，我们主要比较 2016 年至 2017 年期间的房地产投资情况、房地产新开工面积情况和房地产企业购地情况。以下数据均来源于国家统计局。

2016 年，全国房地产开发投资 102581 亿元，比上年名义增长 6.9% （扣除价格因素实际增长 7.5% ），增速比 1-11 月份提高 0.4 个百分点。其中，住宅投资 68704 亿元，增长 6.4% ，增速提高 0.4 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.0% 。

2016 年，房地产开发企业房屋施工面积 758975 万平方米，比上年增长 3.2% ，增速比 1-11 月份提高 0.3 个百分点。其中，住宅施工面积 521310 万平方米，增长 1.9% 。

2016 年房屋新开工面积 166928 万平方米，增长 8.1% ，增速提高 0.5 个百分点。其中，住宅新开工面积 115911 万平方米，增长 8.7% 。房屋竣工面积 106128 万平方米，增长 6.1% ，增速回落 0.3 个百分点。其中，住宅竣工面积 77185 万平方米，增长 4.6% 。

2016 年，房地产开发企业土地购置面积 22025 万平方米，比上年下降 3.4% ，降幅比 1-11 月份收窄 0.9 个百分点；土地成交价款 9129 亿元，增长 19.8% ，增速回落 1.6 个百分点。

2017 年，全国房地产开发投资 109799 亿元，比上年名义增长 7.0% ，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅投资 75148 亿元，增长 9.4% ，增速回落 0.3 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.4% 。

2017 年，房地产开发企业房屋施工面积 781484 万平方米，比上年增长 3.0% ，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点。其中，住宅施工面积 536444 万平方米，增长 2.9% 。

2017 年房屋新开工面积 178654 万平方米，增长 7.0% ，增速提高 0.1 个百分点。其中，住宅新开工面积 128098 万平方米，增长 10.5% 。房屋竣工面积 101486 万平方米，下降 4.4% ，降幅扩大 3.4 个百分点。其中，住宅竣工面积 71815 万平方米，下降 7.0% 。

2017 年，房地产开发企业土地购置面积 25508 万平方米，比上年增长 15.8% ，增速比 1-11 月份回落 0.5 个百分点；土地成交价款 13643 亿元，增长 49.4% ，增速提高 2.4 个百分点

由于阐述问题的角度和取值问题，为防止误导大家，建议有条件的读者或者机构，单独列出 2016 年 11 月至 2017 年 1 月期间的每个月房地产新开工面积情况与 2017 年 11 月至 2018 年 1 月期间的每个月房地产新开工面积情况进行对比。

从国家统计局公布的数据来看 2017 年土地购置面积增速高于 2016 年，从总的购置面积看 2017 年为 25508 万平方米，而 2016 年全年的土地购置总面积为 2016 年 22025 万平方米，二者相差 3500 万平方米；折合增量用钢需求为按每平米 50kg 计算可得数值 （需要特别注意的是购地面积不等于建筑面积，建筑面积远高于购地面积） ；从总的施工面积看 2017 年为 781484 万平方米， 2016 年为 758975 万平方米。 2017 年较 2016 年高出 22509 平方米，这就很好的解释了为什么 2017 年螺纹钢价格异常坚挺，一路上行，冲破 4000 大关直逼 5000 。按全年总施工面积高出 22509 平方米计算，按平方米 50kg 用钢计算，增量是 1125 万吨（这反应的是螺纹钢表观消费增加），从新开工的总面积看 2017 年为 178654 万平方米， 2016 年为 166928 万平方米， 2017 年高出 2016 年 11726 万平方米。大家也可以折算一下用钢增量情况。

大家再比较看 2017 年一季度 2 月和 3 月房地产开放新增固定资产投资一项里的数据。再看 2017 年 11 月新增部分为 29221.82 亿元； 2017 年 12 月新增固定资产投资部分为 39258.77 亿元；而 12 月的累积总完成额为 109798.53 亿元，用这个数据减去 2017 年 11 月的累积总完成额 100386.55 亿元；都是明显的加速。由于目前还未公布 2018 年 1 月、 2 月的房地产开放投资情况。但从基本数据来看，大致可以判断， 2018 年一季度的房地产在建规模与新开工规模都是高于 2017 年一季度的规模的。特别是房地产开发计划总投资一项里，一年增长了约 12 万亿。从 2017 年 2 月份的 538937.53 亿元跃升到了 2017 年 12 月的 656617.38 亿元。

当然从图表数据看，房地产的投资增速在放缓，都把关注点放在了增速上，而不考虑实际的规模（基数问题）。这里就是同比与环比的问题了。要把比较周期区分开来。 2016 年是一个低基数往上回升的过程， 2017 年回升到一定高位，基数已经起来，再往上升的空间就变小了。比如都是以 2016 年 3 月的基数数据 100 来做比较， 2017 年 3 月的数据比 2016 年 3 月增加 5% 计算，则 2017 年 3 月是 105 。本来这个数据已经高于基数很多，但是到了 2018 年 3 月再去与 2017 年 3 月做同比，即使 2018 年 3 月只增加 1% ，则数值应该是 106.05 ，相较于 2016 年 3 月的 100 增速是 6.05% ，如果是 2018 年增加 3% ，则是 108.15 增速是