主要观点总结
本文介绍了广州海珠区东晓路地块的相关信息，包括地块的出让情况、配置、周边设施以及越秀等房企的拿地情况。文章总结了几个关键点：东晓路地块含金量高，板块断供近十年急需解渴，越秀桂悦东晓项目配置高标准，明年海珠西将迎来混战等。
关键观点总结
关键观点1: 东晓路地块出让及配置情况
东晓路地块出让宗地面积约11797㎡，容积率5.0，计容建面约59035㎡，成交总价190079万元。地块素质高，有高标准、大手笔的配置，如户型设计新颖，未来将有社区空间等。
关键观点2: 板块断供及需求情况
东晓路地块所在的区域几乎没有一手项目，处于供应短缺状态。周边楼盘价格较高，但仍有购买需求，因此东晓路地块的入市将满足部分需求。
关键观点3: 越秀等房企的拿地情况
今年以来，越秀和保利等房企在海珠区积极拿地，其中越秀拿了5宗地，耗资约85亿元。越秀的操盘思路正在转变，从长线作战转向快打快销路线。
关键观点4: 明年海珠西的混战情况
明年海珠区将迎来多个项目的混战，主要集中在海珠西地区。各项目为了争夺市场份额，可能会推出优惠措施。这将是一场激烈的价格竞争。
正文
1）目前为止，海珠卖了6宗地，总金额约161.06亿元，占广州今年卖地收入的29.2%，成为揽金亚军
（仅次于天河）
；
2）截止今日，今年拿地巨头，越秀和保利并排第一，各自拿下5宗宅地，很明显，越保之战非常胶着；
3）本次出让的东晓路地块，
海珠西、公园旁、板块断供近10年，地块含金量很高。并且，越秀给到的配置，也是高标准、大手笔的。
此外，我们发现，明年，海珠西
16子齐
发，
将会很卷。
地块出让宗地面积约11797㎡，容积率5.0，计容建面约59035㎡，
成交总价是190079万元，
成交楼面价约32198元/㎡。
地块位于中大国际创新生态谷板块，东晓路以东、建基路以南、东晓横街以西，学铁商景俱佳。
旁边就是
南武实验学校
，附近
有海珠外国语实验中学附属小学、海珠区实验小学、
海珠区外国语实验中学
等，能够满足从小学到高中的教育需求；
（具体入读以当地教育部门公告为准）
距离8号线
晓港
地铁站，约500米
（直接距离，百度测距）
；经门口的东晓路，上
东晓南-南站快线
，可直达广州南站；
| 东晓南路—广州南站连接线南段工程航拍@广州交投集团
挨着
江南西、中大商圈
，吃喝玩乐方便；且1公里范围内，有
富力海珠城
、万国奥特莱斯等商业中心。
地块靠近
晓港公园
，南侧是
马涌河
，视野很好，几乎没有遮挡。
地块所在的区域，几乎没有一手项目，处于供应短缺状态。
周边楼盘，只有一个烂尾盘活的
明珠花园
，产权缩水30余年+5梯8户+旧规产品，目前
主推约94-104㎡三房，最低总价不到300万
。
以价换量+新房供应稀缺，7月至今，明珠花园仍然卖出了92套。
此外，周边都是二手小区，
如东晓花园、东晓大厦、银华大厦等，均价约3.1-6.2万/㎡，楼龄普遍超20年。
所以，东晓路地块入市后，凭借
地段+新规产品
，想必能够吸一波地缘客。
东晓路地块，延续前两个项目的命名规律（X悦+地方名），即：
广府系产品，主打的就是空间性价比、居家舒适体感、温情社交空间、烟火日常配套。
项目的面积段，也挖到了， 主推建面
约88-105-117㎡
四房
。
约88㎡四房、约105㎡四房，在新规加持下，体验感还是可以的。
上文提到，周边都是20年前的旧规产品，相比之下
，越秀·桂悦东晓，户型会更抢眼。
产品上，户型将实现3个“0”：0牺牲四房空间、0浪费连片体系化收纳，0遮挡主卧公园舱观景。
规划上，项目将不计成本
抬高架空层
，打造双层全龄会所、社区学堂、亲子农场、图书馆
等社区空间。
布局上，据地块出让附件，可以得知，楼栋将形成
临河涌“前低后高”
的分布形式。
并且，项目将融
入广雕、广绣、广府花窗设
计，打造
垂直园林
。
综合来看，这个盘的配置，是很高的，虽然是刚改项目，却给到更高的配置。
经过统计，我们发现，今年以来，越秀和保利，各自拿了5宗地，并且，都在中心城区。
今年，越秀拿了5宗地，耗资
约
85亿元，其中
上半年，只拿了世界大观三期，耗费
约
14.6亿元；下半年连拿4宗地块，耗费约70.5亿元。
比如越秀国贸·观樾 | 天湖，12月1日已开盘，推出合墅产品；比如，越秀·云悦，这个周六要开盘了；比如，熙悦江湾、珑悦西关，也在加速进场……
上次我们说了，越秀之前主攻豪宅大盘，是长线作战；下半年开始，越秀改变策略，尝试快打快销路线，主做刚需、刚改产品。
所以，你会发现，越秀现在盯着的，是
小而美的地块
。
像保利拿下的面粉厂地块、珠实拿下的金融城地块，都不是首选。
不难发现，这四宗地块，地段好，配套成熟，体量不大，且
周边鲜少在售一手项目，
对于板块来说，是解渴的
。
而买家，也是愿意买单的，比如越秀·云悦，目前已登记500+套了。
