来自：DT数据侠 ID：DTdatahero
▍当你选择短租时，其实是在选择一种生活方式
9月初，很多人被一则“五星级酒店，你们为什么不换床单？”新闻刷了屏，类似的新闻过去几年看的也不少了。
我有时就在想：如果价格过千元的大酒店都不能保证基本的清洁，那么还不如自己租个短租公寓，随时把床单放进去洗一洗......大概不止我一个人这样想吧。
确实，短租公寓由于做饭洗衣方便、租期长短皆宜、灵活性高、适合一家老少、具有归家舒适感等，已经成为许多人出门在外的首选。
短租领域的先锋Airbnb凭借这一模式，已经在全球市场取得了现象级的成功。在它的启发下，国内的途家、蚂蚁、小猪、木鸟等众多短租团队也陆续加入战局，希望抢占短租市场的蓝海。
为了更好地了解中国的短租市场，我们以上海为代表，分析了短租在魔都的市场表现。
之所以选择上海是因为：首先，上海短租市场上的顾客目标丰富，地段分散，不单一集中在某地；其次，季节性不像旅游城市那么明显；最后，因为历史及开发原因，这里有大量的房源供给，这是在平台上流动的前提条件。
在对比了国内几家主流的短租网站后，蚂蚁短租以其丰富的房源特点，成了我们获取样本的对象。我们首先看了该平台上全国宏观的短租情况：
（图片说明：2017年9月中的某一日，在蚂蚁短租平台上全国短租房源的城市供应量排名。）
从上图可以看出，全国短租房源的平台供应量最多的前三名分别是青岛、秦皇岛和北京，上海排名第四（约1.14万套）。
在前十五家城市中，北方沿海的旅游城市如北戴河、大连、威海等占了大多数。这某种程度上说明，短租房的主要效用还是体现在旅游度假上。当我们选择短租时，主要还是以出游为目的。
▍黄浦才是上海的“流动中心”
我们首先看下，泱泱大上海，哪里的短租房源数量最多。
按照行政区域划分，浦东新区以3600套房源遥遥领先，其次是徐汇、黄浦、静安等上海的中心城区，而闸北和宝山不足百套。（DT君注：原闸北区、原卢湾区、原南汇区已分别合并入新的静安区、黄浦区、浦东新区，在蚂蚁短租平台上，房源的所在行政区仍可选择卢湾、闸北、南汇，因此少部分房源数量未归入静安、黄浦、浦东新区。）
这与我们的认知稍显不同，浦东作为新区，尚未有足够多代表上海特色的地方，为什么竟然打败了静安、黄浦等老区，聚集这么多短租房源呢？
原因之一大概在于，浦东本身坐拥更多的房产数量。房子多，那么被用于不同功能的数量也多。从二手房供应角度，我们也可以侧面证实这一点。根据9月中在链家平台的二手房源统计，浦东新区也是遥遥领先，可见其本身坐拥惊人房产数量的事实。
当然，浦东新区房源多还在于浦东太“大”了，与上海其他各区的区域面积相比太占优势。如果我们把面积因素加权考虑进去，画风立刻就变了：
（图片说明：上海房源、区域面积对比图）
从加权区域面积后的图来看，房源数量集中度最高的是黄浦区，其次是徐汇区和静安区。浦东新区虽然总体房源数量最多，但因为面积广阔，所以集中度并不算高。集中度最低的是金山区和崇明区，在此不做显示了。（DT君注：这里在计算房源/区域面积比时，基于行政区划调整，已将闸北数据并入静安，卢湾数据并入黄浦，南汇数据并入浦东。）
以上看的是区域房源的供应量，接下来我们看看区域短租房的需求量并做排序。需求量即成交量，由于无法得知房源的实际成交量，这里的计算方法是对网站房源拥有实际订单数量，以及评论数进行比例加权。
从房源数量排名前四区——浦东、徐汇、黄浦、静安来看下房源的具体分布，按照各区的需求量排序，取其经纬度，显示为地点热力图。
我们首先来看在绝对数量上绝对占优的浦东新区。浦东新区相对而言是热点最明显的，这也跟其面积广阔，热点集中有关。热门房源主要集中在陆家嘴、南码头和迪士尼乐园附近。陆家嘴、迪士尼乐园作为浦东新区的标志，周边聚集了大量的短租房，堪称区域性吸粉黑洞。
其次我们看下徐汇区分布图：在四个区里，徐汇区是分布最平均的。从淮海路到胸科医院，到处都散布着热点，也就是没有明显的热点。在这里租房，应该哪里都很好出租吧。
然后看的是黄浦区分布图，热门房源主要集中在小南门和陆家浜路地铁站之间。
最后是静安区分布图，热门房源主要集中在南京西路和静安寺地铁站之间。
▍价格而论：徐汇最集中，静安最多元
看完了分布，我们财迷地来看一下价位。看看会不会有房东刷单，为了流量和好评，把房子100元一晚贱租了？
以9月中某日的数据为来源，从订单量排名前100的房源，看一下各区域价位的箱线图：
从图中可见，按照中位数看，黄浦区的价位较高，大约在500元左右，而其余三家则在400元上下。浦东新区的高位价差（中位数至四分之三位数的距离）拉的较大，而静安区的超过1000元一晚的离群点较多，也就是说该区租出去的高档房源还蛮多的。
换一个角度，从订单量排名前200的房源，看一下价位的直方图，看看各个价位区间中，房源数量的集中程度。
从直方图来看，静安区和黄浦区的价位集中在200-600之间，但也有些高价位的房源；浦东的比较平均，而徐汇的价位在600以内的集中度更高。
最后看一下平均数，静安区排名前300的平均价位，为577元；黄浦区为544元，而浦东新区为488元。这也验证了静安区高端房源较多的事实，拉高了平均数的价位。这里用了三个不同的排名的样本来看短租房的价位分布，这是一种在不确定代表性样本量时，对数据进行分类讨论的方法。
所以，基本不太会有房东便宜大甩卖，在闹市区提供百元一晚的房源来换好评。毕竟，房源只有一个，租出去就没了，还是要尽量高价一点，和某宝上大量供应的商品不一样……
▍现在投资短租房划不划算？
现在你已经知道了，在上海，静安和浦东的短租房市场相对火热。除此之外，如果你真的看中了短租市场的利好，要投资房产进行短租的话，还应该考虑会考虑什么因素呢？
首先，户型大小——一房型的房源更适合短租市场。
我们把各区的供应房源看一下比例，徐汇、黄浦、静安的1房占比较多，都在60%以上，与2房比例大约在2:1左右。而反而浦东的2房较多，与2房比例大约在1:1左右，都在35%+。这可能也与浦东开发面积较大，楼龄较新有关。
其次，是短租还是月租？这是一笔经济账。
我们不妨做一个简单的计算。
短租的经济回报公式为：
短租月收入= 日租 X 30 X 70% （假设30%的空置率)
参考前面第三部分提到的日租平均数，得出一房户型的短租月收入（平台抽成这里不列入考虑，因为长租房也是要给中介一定手续费的）：
静安区： 577 X 30 X 70% = 12117 元
浦东新区： 488 X 30 X 70% = 10248 元
黄浦区： 544 X 30 X 70% = 11424 元
我们从链家上爬取了9月中某日的租房数据，分析一下静安、浦东和黄浦的月租金，列表如下：
所以短租VS月租：
静安是12117元 VS 12400元
浦东是10248元 VS 7172元（前文提到浦东二房户型较多，不过这里租金差别不大，所以就不做区分了）
黄浦是11424元 VS 15739元
从此可见，如果是静安区，短租和长租的差价并没有高到很夸张的地步，这样而言，可能还是长租比较省心，既不用天天打扫，结算也方便。
而以浦东新区而言，似乎这门生意还是做的过的，毕竟短租的收入比月租高出50%。具体而言，如果是热门的地段，例如距离迪士尼两个地铁站的海尚康庭，2房的月租金大约只有3800元左右，回报可说是相当丰厚。
但如果考虑到买房出租，那就应该是普遍不划算了。毕竟上海房价普涨多年，平均房价高昂。考虑到之前提到的好租房源的主要集中地点都在热门区，这个时候重新买房再做短租，肯定不是一门划算的生意。
不过，考虑到国庆将至，和据说占世界人口十分之一的出游人次，我们可以多个心眼儿，看看节假日的价格波动是否影响了短租收入。
一般来说，价格会在周末有一些规律性波动，但是涨幅不大。所以我们具体来看看节假日——国庆期间（9.30-10.7）几个区的涨价水平。
从上面表格可见，大多数房源都有16%-40%左右的增长，特别是黄浦区的涨价较高。当然，也有35%-40%的比例的良心房东是选择了不涨价（甚至有部分降价）的——除了黄浦区，不变比例只有19.5%。
考虑到一年也没有几个国庆这样的大假期，而且房租涨价也只有一周，涨幅在30%左右的情况下，即使有价格波动，但仍然不会产生根本性的变化。
以上的数据分析，应该只是短租平台的沧海一粟，希望能给各位看官一个魔都短租市场的大致面貌。
只要上海的经济没有太大的负面影响，只要上海的主要热门地段仍然热门，只要大家仍然需要魔都的医疗教育商务旅游……相信上海的短租市场还会继续火热下去。
文 | 范凌
技术支持 | Yaung
编辑 | 程一祥：[email protected]
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