主要观点总结
本文主要介绍了越秀·桂悦东晓楼盘的海珠小户型房源补货情况，包括户型、景观、布局、地段、配套、周边情况等方面的信息。
关键观点总结
关键观点1: 楼盘介绍及户型特点
越秀·桂悦东晓楼盘正式开售楼部，首开仅有145套房源。其中，88㎡户型最受关注，货量最多，分为东南梯腿等。户型图显示全南向、大开间、大阳台及主卧L型大飘窗等特点。
关键观点2: 地段及配套设施
项目距离晓港地铁站约600米，8号线可直达琶洲等地。学校已官宣为海珠外国语实验中学附属小学。周边配套齐全，包括各大商圈、公园等。
关键观点3: 周边情况对比
越秀桂悦东晓周边没有直接竞品，片区很久没有一手供应。产品优于周边二手，吹风总价相近但产品更新，符合广东人生活，小面积压低总价。
关键观点4: 市场分析及总结
年底广州楼市行情急促，海珠小户型供应稀缺。越秀桂悦东晓作为片区内的优质项目，具有竞争力。考虑自住客户可以一步到位，是置业的优选之一。
正文
文：阿信
好消息：海珠小户型补货了！
坏消息：首开只有145套，据闻目前诚意登记了接近200个？？？
今天，越秀·桂悦东晓正式开售楼部。
参考越秀今年云悦、珑悦西关的经验，好的梯腿、好的户型，估计届时真的要抢。
△珑悦西关选房现场
来先上干货，哪个户型最热，最值得关注？
首推1栋，是全盘素质相对优秀的楼栋，层高较低，非超高层，东侧临河涌，楼下规划口袋公园，享双公园（口袋公园+晓港公园）+河涌三重景观。
其中88㎡有三条梯腿，货量最多，有87套，从朝向分布来看，88㎡可以望到河涌；
105㎡与117㎡分别有一条梯腿，分别有29套，其中105㎡望社区内部。
虽然88㎡的货量最多，但由于面积相对较小，总价相对较低，目前最受周边地缘客户的青睐，特别是东南朝向的楼栋，目前意向度最高。
阳台率超120%，超新规产品，
共性是：
全南向、大开间、大阳台，以及主卧L型大飘窗。
简单看看户型图
（收到的户型图是报建版，我做了空间示意）
：
88㎡三房两卫
是比较传统的三开间朝南竖厅户型，亮点是主卧的L型飘窗以及客厅用了飘窗的面积，开间更大。
因为88㎡的客厅开间比较大，所以它有机会做一个X空间实现刚需四房。
88㎡做了板房，我偷拍了照片，但不给输出，想买这个盘的，可以文末留下联系方式，我发给你。
105㎡刚改户型
，亮点是南北对流的布局，4.5开间朝南，主阳台很宽，主卧做到了三面飘窗，功能区与空间感都具备。
不过因为105㎡与117㎡户型比较相似，因此没有做实体板房。
两个户型最明显的差异点，除了每个空间的尺度感外，
117㎡的主卧更加阔绰，比105㎡多了一个衣帽间的位置，尊贵感更强。
117㎡是桂悦东晓项目户型做得最好的
，亮点是南北对流，4.5开间朝南，超宽主阳台以及非常阔绰的主卧，主卧三面都是飘窗，景观采光很好，对望晓港公园。
另外我们也实拍了视频，要买这个盘的，可以留下联系方式，和我说说你的需求。
包括贴合广州人的煲汤习惯，做了防干烧炉灶，避免忘记关火、还有避免噪音问题，配备了隔音交标，能够看出越秀做广府系还是花不少心思的。
8号线就能直达琶洲，通过简单换乘还能到珠城、体育西、白鹅潭、万博等核心板块。
目前项目已经
官宣了海珠外国语实验中学附属小学
。初中摇号第一组。
距离江南西商圈步行十来分钟，与沙园商圈、昌岗商圈都非常近。
△江南西商圈
适合饭后休闲散步，现在天气冷，到公园里晒晒太阳，很舒适。
一是片区很久没有一手供应；二是产品吊打周边二手，这两个点是能让项目在片区内比较有优势的。
这段时间加我咨询的也基本都是晓港板块周边的居民，这个片区接近十年没有新盘供应，目前唯一在售的也是一个老妖盘，片区置换基本没有什么选择。
周边有中大布匹市场的老板、中大的老师、美院的老师等等，都是很有购买力的。
因此有部分粉丝即使原本没有紧急的置业需求，但新盘出来还是考虑买一套备着给小孩以后结婚，住在自己身边。
周边二手基本都是15年楼龄以上的产品，以两房为主，三房基本上要100㎡+，使用率只有约80%。
而且，因为省一级学位的加持，周边体面的次新二手三房起步总价也要500万起步。
相比之下，越秀桂悦东晓的三房吹风总价相近，但120%的新规产品以及符合广东人生活，小面积压低总价，让周边置换的业主更低门槛可以上车。
吊打片区二手，短时间内又没有一手可以竞争，这个项目在海珠西的竞争力确实不错。
重要的是，目前海珠西小面积供应不多，燕语堂悦在售最后一栋、中建天钰还没出来，后航道一带基本都是改善，想要成熟度和低上车门槛，确实要看看这里。
况且学校已官宣，有地铁，自住客户基本可以一步到位。
最后，考虑这个盘，想买的，留下联系方式，帮你安排。
年底这一轮行情，有点猝不及防呀
差差差差差差差差差差差成这样，被气笑了
改变楼市格局的炸弹，终究，还是来了
没想到！这些盘，今年就要卖完！
