小Q导读：限售2年和限售5年都会对上海楼市造成什么影响？
文／克而瑞研究中心 啄数洞的鸟姐
45城，147次调控，16年9月底以来的调控风暴仍未停息。在限购、限贷等常规方式之上，2017年调控的力度更严，范围更广，手段也更加“创新”：不仅“认房又认贷”、“限商住”、“限售”等政策接连发布，京津冀、长三角等城市群更是出现了集结性调控，即“城市圈+认房认贷+限售”的组合式调控落地。
其中，最让大家关注的是今年调控中的“限售”政策，这是中国首次启动“买房后一定年限方可出售”的限制性规定。“限售”主要目的是遏制房地产投机行为，也被视为“斩断楼市流动性”的大杀招，已在全国范围启动。
表1：近期启动限售地区及主要规定
资料来源：CRIC研究中心
根据CRIC研究中心统计，截至目前已有超过18个城市出台了“限售”政策。其中，限售周期最长是成都，针对特定的高端人才实行5年限售；北京、杭州针对企业购买住房3年限售；绝大多数城市限售周期是新购住房获得产权证后2年。
了解了其他城市的调控情况，再来看鸟姐生活的魔都。上海现有的调控政策还是以限购为主，调控的重点还是在需求端。尽管短期内通过限售手段，从供给端施压对稳定楼市作用利大于弊；但长期来看，违背经济规律的“短效机制”或对上海经济产生危害，且时间越久伤害越大。鸟姐猜测这或是上海未出台限售的原因。
假如中央勒令将上海限售了，又会怎么样呢？事实上，这样的假设也不是空穴来风。从上海叫停“商改住”不限购不限贷产品可窥见一斑，这说明上海已经开始在供应端收紧了，如果中央要求上海在供应端进一步收紧呢？最有可能落地的就是限售。那么，鸟姐就以上海为样本、“2年”为限，测算下“限售”可能会对上海造成的影响。
根据网上公开二手房挂牌数据显示，房龄在2年以内的房源主要集中在中外环间及外环外。具体从区域来看，浦东、松江、宝山、青浦、嘉定等区域挂牌较积极占了总量的近8成。面积分布上看，70-90㎡、90-110㎡在市场上挂牌最多。
图1：房龄在2年内二手房挂牌情况
数据来源：网上公开挂牌
从各区当前2年内房龄房源挂牌量占总挂牌量的多少,可知限售2年对二手房市场供给的影响大小仅为1%。分解到各区域来看：嘉定2.1%、松江2.0%、宝山1.2%、浦东0.9%、闵行0.64%，其他区域因挂牌数少几乎可忽略不计。
进一步分析一手房市场受到的影响，其实也就是研究“会在两年内再次转手”的客群数量和分布情况。这类客群有多少？从目前情况分析，上海房龄在两年内的房屋已经挂牌待售的比例约为0.41%(以下简称挂牌率)，换言之，两年限售对一手房成交量的影响能达到0.41%，分解到各环线、区域、面积段来看，影响差异如下：
从环线来看，对外环外、中外环影响相对内中环、内环内高，大约会影响0.44%成交量。
从区域来看，对青浦、奉贤影响比其它区强度高，分别达到0.65%、0.61%；而黄浦、静安因原本2年以内房源挂牌少，基本不受影响。
从面积段来看，对50㎡以下房源成交量影响最大，达到1.79%；其次是50-70㎡为0.54%。
图2：房龄在两年内各区二手房挂牌率
数据来源：CRIC、网上公开挂牌
我们再将区域与面积段进行交叉分析，进一步细化测算结果（因测算样本挂牌较为集中，此处抽样挂牌数量前五区浦东、松江、宝山、青浦、嘉定进行分析）。从数据显现结果来看，2年时间限售对各区不同面积房源成交量影响有高有低，全局影响不大。具体来说：
50㎡以下面积房源中，浦东受影响最大，成交量将减少8.33%，原因在于二手房小户型供应集中在浦东，其他四区因挂牌稀少几乎不受影响。
50-70㎡面积段中，青浦受影响最高，比例达到1.82%；嘉定则只有0.14%。
70-90㎡、90-110㎡、110-130㎡、90-110㎡面积段，五个区域受影响程度相对均衡，比例最高是青浦70/90户型，但也只有0.8%、比例最低是嘉定110-130㎡面积段约0.28%。
150-200㎡面积段中，宝山受到影响最大，达到1.06%；200㎡以上房源嘉定不受影响，其他四个区影响程度相差无几，在0.6%上下。
表2：限售对上海二手房挂牌前五区域挂牌率影响
数据来源：CRIC、网上公开挂牌
再深入到板块分析，我们从CRIC数据库中提取了近期二手房交易记录，通过数据可视化方式，描绘了一张上海二手房成交分布图。图中浦东、闵行、宝山是交易活跃的前三区域，热点成交板块为金山新城、浦东金桥、南桥新城、顾村、嘉定主城区等。我们以其中成交最活跃的浦东为例，结合前面限售2年房源“区域与面积段交叉分析结果”进一步解析限售的效应。
CRIC数据显示，浦东小户型成交相比其他火热，50㎡小户型成交量占到了整个区域的17.9%、50-70㎡成交量占到了31.8%；再回看交叉分析结果，50㎡以下面积房源，在浦东也是受到限售影响最大，一旦被勒令2年内不得挂牌，浦东此类房源的成交量将减少8.33%。以此设定发展，需求不变、供应减少，供需平衡或被打破。浦东二手房市场因限售将迎来小户型的供不应求。陆家嘴、浦东世博、金桥是浦东小户型成交的主力板块，限售将造成这些板块小户型更加“奇货可居”，此调控大招非但打击不了投机炒房者，反而会进一步推助价格水涨船高。
图3：近期上海二手房成交分布情况
数据来源：CRIC
打击投资作用显著 刚需或遭错杀
如果限售时限拉长到5年，我们发现挂牌出售活跃由高到低，按环线排布依旧是：外环外>中外环>内中环>内环内；挂牌排名靠前的区域变化不大，为浦东、嘉定、宝山、松江、闵行；70-90㎡、90-110㎡也依然是挂牌出售最多的两个面积段。对二手房挂牌量影响将达到8.5%。区域层面嘉定23.5%、松江15.1%、宝山10.8%、浦东7.4%、闵行6.9%，嘉定挂牌量的下降幅度将接近四分之一。
再来看下一手房市场情况，分解到对环线、区域、面积段主要表现如下：
环线方面，对外环外、中外环成交量影响达到1.59%，为2年限售3.6倍。
区域方面，对徐汇、闵行成交量影响变高，超过2%以上。相比2年限售，5年限售对上海传统市中心区域，徐汇、杨浦、普陀、新静安（原闸北）成交量影响呈大幅提升态势。
面积段方面，50㎡以下、50-70㎡以上房源依就是受影响比较大的面积段，分别达到3.35%、3.13%，相比2年影响程度提升了1.8倍与5.9倍。
图4：2年限售与5年限售挂牌率对比
数据来源：CRIC、网上公开挂牌
测算显示房龄在5年内房源因限售影响，一手房市场总体成交量将减少1.54%，相比2年限售强度提升3.75倍。此外，对一手房市场中新购住房的流动性限制作用也显著。从付钱购买到竣工交房，最终取得产证至少需要2年时间，限售5年使得持有房产的时间成本拉长到7年甚至更长。若此项购买目的是为了炒楼，那此套房及投入资金将面临长时间的封堵，加之未来市场的不确定性对资金链是不小的考验。
5年限售的做法对炒房者可谓是绝杀，但不可避免误伤到真正的买房居住需求，如年轻购房者，打算在5年内换房的合理改善性需求也被纳入了调控范围。按5年测算，影响最大的是在二手房市场流通的小户型50㎡以下、50-70㎡房源。这类房源是年轻购房群体的首选面积。一旦5年限售实施，每30套中就会有1套房源被限售。落到区域层面则影响更大，青浦、浦东、宝山50㎡以下小户型成交量将减少5.25%，在松江50-70㎡房源成交量会减少6.25%、闵行则减少5.03%，再细到板块则影响程度更深。
通过以上大数据的推演，鸟姐觉得假如上海一定要出台限售，还是2年为好。时间越长限售带来的蝴蝶效应越大，特别是对区域及板块的影响，这一点大数据也在2年与5年测算中已经告诉我们，5年限售将使得小户型二手房供应量大幅下滑，形成更强房价上涨压力，对于刚需青睐的青浦、浦东、宝山等区域而言，市场变化更是会大大超出调控的预期范围。
PS：本文特别感谢数洞里的老表哥在关键问题上的提点与建议
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