专栏名称: 老杨地产逻辑

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楼市泡沫挤完了！但房价何时才能止跌？

老杨地产逻辑 · 公众号 · · 2024-07-03 22:29

正文

6月，全国楼市看到了一丝曙光。

那就是少数城市的住宅成交量显著反弹。

前天的文章中，老杨剖析了全国四大核心城市的成交量。

还没看的朋友可点看：火了！全国楼市四大天王，同时开唱

尤其是上海，今年6月二手房表现全国最强，创2021年年中降温以来新高，且明显高于荣枯线。

但是，比成交量更重要的是房价！

老杨遗憾地告诉大家：

6月房价继续明显下跌

根据我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统：

全国50个重点城市的房价（综合一二手房），自2021年10月开始步入下跌通道。

2023年小阳春表现明显，房价跌幅明显收窄，但只是昙花一现，4月开始跌幅持续扩大，尤其是10月-12月，跌幅跳水。

今年1-2月，房价跌幅有所收窄，但3月至5月，跌幅再来一轮扩大，创本轮房价下跌以来最大月度跌幅。

刚过去的6月，救市后成交有所反弹，但房价跌幅仍处于历史最大区间，只是要比5月跌幅微微收窄！

房价跌回到2015年？

由上述房价环比跌幅，可计算出房价指数，也即所见即所得，可以一目了然地看到过去十几年房价涨跌变化。

看图可知，2015年下半年到2021年三季度，这轮房价上涨时间长、涨幅大，远强于2012下半年至2014年一季度的那轮上涨。

其实，如果监测房价时间长了，比如超过15年，很容易感觉到2018-2021年上半年的房价状况，泡沫已经很明显了。

泡沫有多大，下跌就会有多猛。

这符合事物发展的普遍规律，也即唯物辨证法。

至今，房价已经持续下跌近三年了！

过去的房地产短周期规律是：涨两年，跌一年。

这次不一样了，之前涨六年，如今跌三年好像也合理。

当前，房价已跌回到2018年8月的水平了。

如果纯看二手房，则跌回的时点还会更早些。

未来，还将跌多久？

老杨的测算表明，至少今年年底之前，不会止跌。

最终会跌回到哪个时间节点？

首先，肯定不会回到2015年。将之前六年上涨的涨幅全部抹去，概率极小。

有一个小概率，跌回到2016年年底。

因为有一个标志性的东西：房价不炒是2016年12月首次提出的。

主要城市房价景气度

模型化测算之后，可以用房价景气指数，来衡量不同城市的房价景气度。

今年6月，全国所有城市，房价景气指数皆为负值，也即景气度低于历史平均水平。

全国一二线城市当中，景气度最差的是宁波；

次差是成都，过去两年，成都的房价景气度相对还不错，但近两三个月，成都二手房持续下行，房价跌幅扩大，当前房价景气度很低迷。

景气度负值相对较小的城市：

太原，跌得早，跌幅大，如今房价跌幅并不算大了。

深圳、合肥、哈尔滨，情况有所不同：

哈市的情况类似太原；

深圳则是过去三年跌幅很大，所以当前跌势有所放缓；

合肥新房去化周期不长，二手房抛盘压力也小于很多二线城市。

全国房价泡沫挤完了

根据模型测算，全国50城房价泡沫，已经持续挤近三年了，并已于去年底，总体上将泡沫挤完了。

当前，房价泡沫指数处于负值区间，而且6月的负值还在继续扩大。

这就意味着，房价已经处于超跌状态了。

但这里老杨必须强调：房价泡沫挤完，并不代表房价不会跌了。

房价大涨时，会涨过头；

房价大跌时，会跌过头。

对于房价止跌，我们还得有些耐心才行。

苏南之前泡沫太大了！

之前，老杨曾在公号文章中，分享过高能级城市房价泡沫指数。

今天，也分享一下三线城市的数据吧。

只有一个三线城市，房价泡沫指数为正值，也即房价泡沫还没挤完。

这个城市就是无锡，苏南名城，全国经济重镇。

同为苏南三线城市的常州，房价泡沫指数也只是刚挤完。

由此可见，之前苏南几个城市的房价泡沫之大。

另外，苏中的扬州、南通，苏北的徐州，房价泡沫也挤完没多久。

2020-2021上半年，江苏多地房价大涨，导致泡沫很大；如今的房价下跌近三年了，无锡的泡沫都还没挤完。

三线城市中，温州的房价泡沫指数负值超过100，属于明显超跌了。

主要原因是，几年的房价上涨，最终涨至2021年时，温州的房价居然没有创历史新高。也就是仍低于2011年一季度的水平。

这都是宿命哎。

因为十几年前，温州房价曾是全国第一高，单价超北上广深杭！

2011年四季度至2011年一季度，温州房价泡沫全国最大，其次是鄂尔多斯。可谓南北双雄，南北双泡。

2011年，这两个大泡沫皆破灭，最终二地房价腰斩。

其实，2021下半年以来的这轮泡沫破灭，至少在部分地区，类似2011-2015年温与鄂。

历史有规律，但历史不会百分百重演。

这就需要我们要有足够的智慧，认知历史，理解当下……

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