疑难：涉及不动产、土地使用权等资产划转是否缴增值税、土增税、契税、企业所得税、印花税等？

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延伸阅读：

盘点房地产税收20个热点问题（1-10）

重庆税务

重庆市地方税务局公告 2014 年第 9 号：关于土地增值税若干政策执行问题的公告

三、无偿划转房地产有关规定

（一）同一投资主体划转

同一投资主体内部所属企业之间 无偿划转（调拨）房地产 ，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

该款规定不适用于房地产开发企业。

（二）行政性调整划转

经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

重庆解读： 根据土地增值税条例规定，纳税人转让房地产并取得收入，构成纳税义务。鉴于同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，以及经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产， 转让方未取得收入，因此不征收土地增值税。 同一投资主体内部企业之间的有偿转让、投资（增资）等不属于无偿划转范畴。

财税评论公众号Lawping

湖北税务

国有独资企业不动产划拨给下属全资子公司是否需要缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税等？

湖北税务 12366 纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

增值税， 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔 2016 〕 36 号）文件附件 1 ：营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

根据附件 2 ：营业税改征增值税试点有关事项的规定，（二） 不征收增值税项目。 5. 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告 2011 年第 13 号）文件规定， 纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。 本公告自 2011 年 3 月 1 日起执行。

根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告 2013 年第 66 号）文件规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式， 将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的， 仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》 ( 国家税务总局公告 2011 年第 13 号 ) 的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。本公告自 2013 年 12 月 1 日起施行。

土地增值税， 根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔 2018 〕 57 号）文件第四条规定， 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

第九条规定，本通知执行期限为 2018 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。

契税， 根据《财政部 税务总局关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔 2018 〕 17 号）文件第六条规定，

资产划转。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

第十条规定，本通知自 2018 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 31 日执行。

印花税， 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令 1988 年第 11 号）文件规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花。

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔 1991 〕 155 号）文件规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

根据《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税〔 2003 〕 183 号）文件第三条规定， 关于产权转移书据的印花税。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。

河南税务

无偿划转资产涉税问题留言时间： 2020-01-04

我公司下属一全资子公司，母公司经过股东会研究决定，将母公司一块土地及地上附着物按照账面价值无偿划转至全资子公司，请问： 该笔业务是否需要缴纳增值税？土地增值税？企业所得税？印花税？契税？ 具体有没有最新文件规定。衷心感谢！

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、增值税： 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务 院第 538 号令）第一条在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》财政部国家税务总局令第 50 号第三条条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。条例第一条所称提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），是指有偿提供加工、修理修配劳务。单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务，不包括在内。本细则所称有偿，是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔 2016 〕 36 号）附件 1 第规定：“第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

……

第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

……

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

二、土地增值税： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第 138 号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》 ( 财税〔 2018 〕 57 号 ) 规定：“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”

三、企业所得税： 根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔 2014 〕 109 号）第三条规定，关于股权、资产划转对 100% 直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业 100% 直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续 12 个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理： 1 、划出方企业和划入方企业均不确认所得。 2 、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。 3 、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

同时需要参考《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告 2015 年第 40 号）的规定。

四、契税： 根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔 2018 〕 17 号）第六条规定：“……同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与 其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”

五、印花税： 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第 11 号）第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证：…… 2. 产权转移书据；……”根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第 11 号）《印花税税目税率表》规定：“产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用、专利权、专有技术使用权等转移书据。立据人按所载金额万分之五贴花。”根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔 1991 〕 155 号）第十条规定：“‘财产所有权’转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所让所立的书据。”

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系 12366 纳税服务热线或主管税务机关。

山东税务：

总分机构之间无偿划转不动产是否缴纳增值税留言时间： 2020-06-30

分公司名下有一处房产土地，不动产权证登记分公司名；现打算将其变更到总公司名下，总分机构作为同一法人主体之间不动产划转，是否需要缴纳增值税

您好！您提交的问题已收悉。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔 2016 〕 36 号）第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

湖南税务：

资产无偿划转是否需要交纳增值税？留言时间： 2019-07-05

如附件所示，全资母子公司之间，资产、债务及员工整体划转，是否属于增值税征税范围？可否免征增值税？

湖南省税务局 12366 呼叫中心答复：

尊敬的纳税人朋友：

您好，您所提交的问题已收悉。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔 2016 〕 36 号）附件 2 营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第二款第五项规定在资产重组过程中，通过 合并、分立、出售、置换等方式 ， 将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人， 其中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目。

陕西税务

国有资产无偿划转的税务处理留言时间： 2019-12-09

1 、因产业重组（所属企业的非主业资产剥离到集团相关产业板块）需要，国有集团的母子公司之间以及所属的子公司之土地、房产无偿划转（均为工业用地，不涉及房地产业务，且不该变其经营状态），这种土地使用权划转是否涉及土地增值税？

2 、因历史原因（国有企业债转股、资产重组），国有集团的母子公司之间以及所属的子公司之间土地及地上房产不一致，目前无法办理不动产权证。集团公司考虑通过土地之间的置换以实现土地与房产的一直，以便办理不动产权证，以上土地、房产均为工业用地和房产，置换后用途不变。这项土地置换是否需要交纳土地增值税。

陕西省 12366 纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《财政部国家税务总局关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》：企业重组改制涉及的土地增值税、契税、印花税，符合规定的，可享受相关优惠政策。

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔 2018 〕 57 号）规定：“三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

河北税务

企业内部整体划转资产涉及的房地产是否缴纳土地增值税？留言时间： 2020-08-10

同一投资主体控股的集团内部 A 企业的资产整体划转到内部另一 B 企业，其中涉及的土地是否缴纳土地增值税？

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔 2018 〕 57 号）：

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

宁波税务

我单位是国有独资粮站，有一处不动产——粮食仓库，账面净值 300 万元，公允价值 2000 万元。当地政府决定，将该不动产无偿划给另一个国有单位。人员不变。请问，这个行政划拨行为，是否需要认定为销售不动产缴纳增值税？

宁波市 12366 呼叫中心答复： 由于需要办理不动产权属变更，需要按销售不动产缴纳增值税。

四川税务

你好！不好意思，前天注册了一下，结果现在打不开，现重新注册提问一下！就是一多元化发展的民营集团企业（含房地产）， 新购置了一块土地将用于物流仓储用地（购地时与政府相关部门投资协议就已明确将用于物流用地，并要成立物流公司），现在集团公司将新成立 100% 控股的物流公司，然后将该土地无偿划拨给该物流公司，并将土地不动产证过户到物流公司，请问这样是否还要交增值税与土地增值税等？

四川 12366 纳税服务中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔 2018 〕 57 号）一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》

（国家税务总局公告 2013 年第 66 号）纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》 ( 国家税务总局公告 2011 年第 13 号 ) 的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔 2016 〕 36 号附件 2 ：第一条第 5. 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）

安徽税务

请问关于国家税务总局公告 2015 年第 40 号中的第一条第（三）点（具体条文： 100% 直接控制的母子公司之间。。。。。。），关于该条文中“母公司”的定义，是否仅指持有子公司 100% 股权的单独一个母公司概念，还是可以有三个股东，虽然单个股东持子公司股权比例没有超过 50% ，但三个股东合计持子公司股权比例达到 100% 也可适用该政策范围？

国家税务总局安徽省税务局 12366 纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

国家税务总局公告 2015 年第 40 号文件第一条第（三）点中的母子公司为“ 100% 直接控制”的母子公司。

安徽税务

母公司将房产、土地使用权无偿划转到全资子公司，是否需要缴纳土地增值税？

国家税务总局安徽省 12366 纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人 ( 扣缴义务人、缴费人 ) 您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下 :

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

根据财税〔 2018 〕 57 号规定：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

建议您核实是否属于以上文件规定情形。感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打 12366 热线或联系您的主管税务机关咨询。

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