上世纪60年代，REITs缘起美国，而后流行开来。新加坡在2002年7月成立第一支REITs，短短十年，已经成为亚洲REITs发展最成熟的国家。零售业REITs主要投资于购物中心，主要收益来自于购物中心净物业收入。新加坡零售业REITs名扬天下，其很多著名商业购物中心如莱佛士城市购物中心和狮城大厦都是由REITs持有的。
截至2016年第三季度，新加坡发行了36支REITs，总市值518亿美元，其中，零售业REITs为7支，紧随综合物业类REITs与工业物流REITs之后。新加坡各类物业类型REITs的杠杆率最低的是零售业REITs，为30.3%。
零售业REITs最大的好处是简单透明。只需走进一家商场，详细观察其地理位置、建筑风格、租户组合和客群类型，投资者就能够对其盈利能力做出直观判断，会计做花账蒙蔽投资者很难行得通。新加坡许多优质的购物中心都由REITs持有，这对当地购物中心管理水平的提升起到了良好的促进作用。
新加坡购物中心吸引力主要源于三大因素：高人口密度、较高的收入水平和炎热潮湿的气候。街边店在新加坡并不受欢迎。零售商必须进入购物中心才能招徕顾客。在过去的20多年里，尽管宏观经济环境出现波动，新加坡的购物中心租金水平却总体保持稳定。
经验一：挖掘时间的价值
让REITs实现增长的方式就是随着时间推移逐步提升租金，然而实现这一目标并不容易。
写字楼与工业物业对于维持新加坡作为国际商业中心的竞争力至关重要，但往往租金承受较大的压力才能保持其竞争力。
急速飙升的租金往往会促使政府迅速加大供给，或者迫使企业迁往租金更低的地方。但零售业的市场业态则略有不同。
零售商们真正看重的是较低的租金收入比，这个比值是研究零售业REITs的重要概念。这也解释了为什么高档手表品牌劳力士愿意支付高昂的租金以求得在香港繁华的铜锣湾有一席之地。这是零售业REITs的一大优势。
经验二：良好的价值提升策略
零售业REITs 的第二大优势是它们能够通过开展资产提升计划来提高净物业收入和资产价值。新加坡零售业REITs精于此道。
具体提升策略如下：将低价值的高层空间转化为高价值的底层空间以提升现有空间价值、从停车场和公共区域开拓新的留守空间、增加容积率，升级便利服务设施，如增加儿童游乐区，或对商场重新定位、提升客群等。
所有这些都是十分经济高效且强有力的方法，可以在不收购新物业的情况下推动REITs持续成长数年。星狮地产信托和凯德商用新加坡信托通过资产提升计划创造了超过10%的投资回报率并让投资者得到了高额的资产增值。
经验三：供给增速适中合理
在新加坡，购物中心几乎遍地都是，但为何大多数购物中心依然熙熙攘攘？购物中心供给是否过度？这是大多数人心中的疑问。
事实上，新加坡零售物业的估计是随着人口增长而相应增加，增速适中。零售物业供给增速并未超出其国民购买力的提升速度。
主要原因是：政府对土地出让进行严格管控，并且对土地用途的稀缺性和竞争性进行了精心规划。城郊的购物中心只有在周边区域能够支撑其运营时才会被建设。
良好未来预期源自持续现金流入
购物中心的价格逐年走高，主要是因为净物业收入增加，而不是通过资本化率压缩得到。尽管购物中心的价格如今不算便宜，但也并未被高估，只要保持对顾客的吸引力和净物业收入的增长，其价值就会继续上升，为长期REITs投资者带来回报。
新加坡零售业REITs在过去十多年当中一直表现优异。尽管经历了2008年全球金融危机，依然创造了极大的收益。
购物中心能够年复一年的实现租户销售量的持续上升吗？
作为国际大都市，新加坡零售业REITs前景十分光明。
首先，新加坡国民可支配收入将不断提升。收入当中相当一部分极可能被用于购物中心消费各种餐饮、时装和电器。
其次，强大的入境旅游客流。新加坡的旅游业持续增长为零售业提供了强有力的支持。
第三，国际品牌仍有入驻空间。全球大品牌正不断寻找新的增长点，而新加坡旅游的巨大能量无疑能很大程度吸引国际零售商与餐饮经销商进入，从而丰富购物中心的供给。
第四，新加坡政府对土地供给实施管控，适量供给。土地有着多种竞争性用途，新加坡政府不允许购物中心随意改造。这使得新加坡的购物中心得以保持良性的发展，成为其余其他国家相比的一大优势。
结论
综上，零售业REITs的商业模式透明且易于理解。一些由REITs持有的购物中心以微垄断的模式运营，他们很可能为了提升资产价值而放弃数年可观的租金收入。但前景十分看好，随着零售行业竞争环境的日益激烈，不是所有的购物中心都能有同样出色的表现，投资仍需谨慎与智慧。
延伸阅读：新加坡近年上市 REITs
REITs 最初于 2002 年在新加坡上市推出，目前在海峡时报指数成分股中占十分之一的比重，而五只海峡时报指数后备股票中有三只是 REITs。新交所目前拥有两只 REIT ETF。
过去五年，有 10 只房地产投资信托 (REITs) 和 5 只合股式信托在新交所上市。这 15 只信托于 2012 年 7 月至 2016 年 7 月期间上市，投资于酒店、购物中心、写字楼、工业园和高科技及电子商务设施等房地产资产。
这 10 只 REITs 和 5 只合股式信托 2017 年年初至今的含股息平均回报率为 17.5%，平均指示性收益率为 6.8%。这 15 只信托中，指示性分派收益率最高的是速美商业空间信托 (Soilbuild Business Space REIT)、亿达工业房地产信托 (Viva Industrial Trust) 和 IREIT Global。
过去五年，有 10 只房地产投资信托 (REITs) 和 5 只合股式信托在新加坡交易所（新交所）上市。这些信托于 2012 年 7 月至 2016 年 7 月期间上市，投资于酒店、购物中心、写字楼、工业园和高科技及电子商务设施等房地产资产。
此外，这 15 只信托约占在新交所上市的全部 REITs 和合股式信托总市值的四分之一。这 15 只信托的市值介于丰树大中华商业信托 (Mapletree Greater China Commercial Trust) 的 31 亿新元及北京华联商业信托 (BHG Retail REIT) 的 3.71 亿新元之间。
2017 年年初至今，全部 15 只信托的含股息回报率均录得上涨，平均总回报率达到了 17.5%，优于海峡时报指数 (STI)。上述平均回报率含股息，并假设股息用于再投资。
和大多数 REITs 一样，这 15 只信托的平均指示性股息收益率是海峡时报指数的两倍。这 15 只信托过去 12 个月的平均收益率为 6.8%，即每投资 10,000 新元，年度平均派发 680 新元。大部分为按季分派。
分派收益率的计算方法及中国运通网城分派概况
在计算分派收益率时，通常是将 12 个月期间内派发的每单位派息相加，再除以最新单位价格。对于在过去 12 个月上市的 REITs 和合股式信托，计算过程相对简单。某些情况下，新上市的 REITs 和合股式信托不会有 12 个月分派，因此可以使用年化分派提供指示性收益率。
例如，中国运通网城房地产投资信托在 7 月 28 日上市，因此最近的四次季度分派跨越 2016 年 7 月 28 日至 2017 年 6 月 30 日的期间。2017 财年第一季度的每单位分派是 0.00991 分，对应的是 7 月 28 日至 9 月 30 日，即共包括 92 天的季度中的 65 天。因此，这四次分派对应的是 338 天，而不是 365 天。然而，这些分派可以按下文所述方法进行年化：
中国运通网城房地产投资信托的 12 个月分派包括：
自 2002 年新加坡设立 REITs 以来，此类证券已在海峡时报指数 30 只成分股中占据十分之一的比重，而五只海峡时报指数后备股票中也有三只是 REITs。和在新交所上市的其它 REITs 一样，过去 12 个月新交所最新上市的 15 只信托的平均波幅低于海峡时报指数。
两只 REIT ETF在新交所上市
新交所目前拥有两只 REITs 交易所买卖基金 (ETF) – Philip SGX 亚太区（日本除外）优胜房地产投资信托 ETF 和日兴资产 - 海峡贸易亚洲（日本除外）REIT ETF，这两只 ETF 分别于 2016 年 10 月和 2017 年 3 月上市。
