【中金·REITs】公募REITs周报（1.13-1.17）：市场略有回调，关注后续业绩披露影响

行业近况

本周（2025年1月13日至1月17日）中证REITs全收益指数和价格指数均下跌0.81%，为连续收涨3周后首次收跌。C-REITs市场总市值收于1616亿元，环比下降0.77%。

评论

市场有所回调，成交活跃度有所下降。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.47%，招商基金蛇口租赁住房REIT领涨4.26%，受万科主体信用担忧影响的中金印力消费REIT领跌5.87%。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.18%，仅4单高速公路REITs收涨，披露全年上网电量不及招募书预期的嘉实中国电建REIT领跌4.47%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.10%（产业园）、-0.60%（消费）、-0.65%（保租房）、-0.89%（高速公路）、-1.24%（仓储物流）、-1.63%（能源）、-2.15%（市政环保）。本周日均成交额、日均换手率分别为6.07亿元、0.89%，环比分别下滑13.9%、0.18ppt，为连续第二周下降。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数在80以上的过热区间连续运行24天后本周二下滑至79.2，但周五仍收于90.4。

估值比价压力略有缓解。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔21bps至438bps，主要受到经营权REITs价格下跌、中债IRR上升影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔5bps至280bps，受到十年期国债到期收益率下行和产权REITs分派率上行双重影响。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率TTM之间的负利差环比收窄3bps至-151bps，主因产权REITs市值加权年化分派率上行2bps。

关注后续业绩披露情况。后续来看，我们认为利率环境在资金面压力有所缓解的情况下或将保持稳定，仍能够为市场整体估值提供支撑；业绩方面则应关注即将披露的REITs四季报增量基本面信息。本周虽然整体市场略有调整，但近期业绩披露中展现相对稳定性或略有修复的部分产业园、保租房、消费REITs二级市场价格表现仍旧稳健，不达预期的个别能源项目则出现价格波动，符合我们上周提示的以实际业绩基本面为导向的投资组合优化方向。

后续关注：业绩披露情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。  

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2025年1月20日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：1月13日至1月17日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2025年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年1月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2025年1月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年1月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：保租房REITs分派率与利差走势

图表17：能源REITs中债IRR与利差走势

图表18：消费REITs分派率与利差走势

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