房屋养老金制度的国际经验学习和总结

易居研究院 · 公众号 · · 2024-12-25 08:00

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2024年8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会(住房和城乡建设部)。此次发布会明确，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。发布会同时明确，目前，上海等22个城市正在试点。此次发布会的表述受到房地产行业和广大市民朋友的关注，中间也产生了一些舆情问题和市场困惑。这既说明这项制度改革的重要性，也说明科学精准进行政策解读非常关键。其关乎制度的有序推进和效应发挥，也关系到人民群众居住安全和好房子目标的实现。本文通过对房屋养老金制度国际经验的分析研究，能够对房屋养老金制度的改革和探索提供参考和借鉴。

本文对国际市场的房屋养老金或住宅专项维修资金制度进行学习，以更好研究房屋养老金的商业模式，其也有助于我们更好优化后续的改革内容。

1、定义和基本功能

房屋养老金，在国际上统称住宅专项维修资金或相似名称，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。其作为房屋全生命周期维护的重要保障，确保住宅的基本居住条件和设施设备的正常运行。

从房屋维护活动的角度看，分为两类。一是响应性维护，即针对已出现的损坏或潜在安全隐患进行即时修复；二是预防性维护，通过前瞻性的预测，提前识别并应对可能的损坏或安全威胁，以周期性或计划性的方式实施维护措施。英国率先通过设立物业管理经费的形式，建立了具有管理性质的维修储备金制度，标志着房屋维修资金体系的初步形成。本部分对房屋维修基金的功能进行列表说明。

2、建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是指，业主对建筑物内的住宅和经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该制度核心在于，解决住宅共有部分的维修、养护及费用分摊问题，确保建筑物的安全使用和保值增值。本部分分析各国家和地区建筑物区分所有权的相关规定，如下表。

3、资金收取与运作模式

本部分对各国或地区的物业维修基金管理制度或住宅专项维修资金制度进行分析，以更清晰看出各国家和地区的操作模式。主要包括收取和运作两个领域。

4、国际经验总结

通过国际经验的系统梳理，我们认为，国际市场上关于物业管理和住宅专项维修资金的相关模式，值得我国当前房屋养老金制度的学习。无论是管理模式和法律支持，抑或是房屋安全检查以及资金管理模式等，都对我们有较大的启发。这里总结出几点经验。

1）业主自治与专业化管理相结合。发达国家和地区通常具有较高的社区自治水平，业主协会或管理委员会在维修资金管理中扮演重要角色。业主大会负责制定预算，决定维修资金的收取和使用，并通过专业会计师审计确保透明度。

2）明确的法律法规以及政府监督与支持。发达国家和地区往往有明确的法律法规来规定维修资金的设立、管理、使用和续筹，确保资金的合法性和规范性。政府在必要时进行监督和裁决，确保维修工作的及时进行，同时提供政策支持和指导。如对于拖欠维修资金的业主，会采取法律手段追缴，包括但不限于诉讼、质押登记、优先受偿权等。通过持续的教育和沟通，提高业主对维修资金重要性的认识，促进业主的积极参与和遵守。

3）房屋定期维护与强制检查。发达国家和地区推行定期强制检查制度，对住宅公共部位和设施设备进行周期性维护和更新，以延长使用寿命。同时也对于一些紧急的物业维修业务有较为充足的资金保障。