王博
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马克 | 编辑
8月28日，中国恒大（3333.hk）发布2019年上半年财报，虽然恒大营收、利润仍为整个地产行业之首，但这两个指标的增幅同比却都出现两位数下降。
上半年，恒大营收为人民币2269.8亿元，净利润为人民币270.6亿元，与去年同期相比分别下降 24.4%、49.1%。对于两项数据下滑，恒大回复主要由于上半年交楼面积减少，下半年为主要回款周期。
恒大下半年可售货值约8000亿，按保守40%去化率计算，下半年销售额在3200亿以上。恒大总裁夏海钧认为，恒大完成全年6000亿销售额问题不大。
可以预见，恒大2019年年报的营收和净利润会比现在更让投资人满意。
负债与杠杆率方面，短期来看恒大偿债压力不大，虽然其净负债率仍然较高，但却是恒碧万融四家中，唯一一个环比没有增长的。
据《财经》记者测算，截至6月30日，恒大拥有货币资金2880亿元，流动资产净值约5071亿元，而其一年内到期借款为375.8亿元，资金完全可以覆盖短期借贷。
上半年，恒大流动比率(流动资产/流动负债)约为1.4,也表示恒大有较好的短期偿债能力。
截至报告期末，恒大净负债率【｛（有息负债-货币资金）/所有者权益｝×100﹪）】为152.1%，与2018年年底的151.9%几乎持平。
净负债率高意味着企业动用了更高的财务杠杆。
2018年，地产前100强平均净负债率约为84%。根据中报，房企前四名中只有万科35.0%、碧桂园58.5%的净负债率低于行业平均值。
今年上半年，金融监管当局继续收紧房企的信托融资和海外发债，而“房住不炒”的政策之下，房企的利润空间又被大大压缩，这让全行业仍面临较大去杠杆压力。
截至2019年6月30日，融创的净负债率为205.88%，较2018年年底的149.39%上升逾56个百分点；万科去年底的净负债率为35.04%，今年增加了5个百分点；碧桂园则增加了近10个百分点；而恒大与去年底持平。
未来，恒大降负债的压力仍然存在，但随着监管趋严，地产去化越来越难，恒大的低成本土地储备优势会越来越明显，这能够为其去负债提供较充足的时间。
国家统计局数据显示，2019年1—6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速双双回落。
市场不好，开发商就得打折促销，如果拿地成本够低，家底（土储）够厚，抗风险能力就强。
财报显示，恒大拥有3.19亿平方米土地储备，未纳入土储的旧改等项目的建筑面积为7012万平米，合计货值约5万亿元。
《财经》统计发现，恒大5万亿货值中大湾区占了33.6%。其中，恒大在深圳的项目储备高达3124万平米，总货值1.24万亿。未来5年，粤港澳大湾区红利逐渐释放，会成为支撑恒大利润增长的主要区域。
在拿地成本方面，2017年、2018年、2019年上半年，恒大拿地平均楼面价分别为1711元/平米、1635元/平米、1639元/平米。
土储第二的融创截至2019年中，土地储备约2.13亿平方米，其中超过83%位于一二线城市，平均土地成本约人民币4307元╱平米。
自房地产调控以来，恒大土储思路以求稳为主。
据恒大总裁夏海钧透露，
2016年以来恒大新增土储中，54%为收购其它房地产企业项目和金融机构不良资产所得，共计盘活项目200多个。
除了主营地产业务，外界最关心的还有恒大造车业务。
恒大健康（00708.hk）2019年上半年亏损近20亿元，恒大健康表示，这主要是由造车业务的研发投入所致。
造车是恒大的下一个万亿市场，在这个市场上恒大不是弯道超车，而是换道超车。
新能源汽车生产制造技术难度大，供应链长，资金门槛高，恒大要进入的不仅是一个陌生领域，而且还要在这个领域上打败先入者，此时最适合恒大的方式就是买买买。
2019年上半年，恒大投入140.7亿元造成，包括购买NEVS（瑞典国家电动汽车有限公司）、科尼赛格（超级跑车制造厂）等汽车产业链公司股权，以及购买用于建设汽车基地的土地。
未来几年，恒大预计投入3000亿元造车，其中广州基地1600亿元、沈阳基地1200亿元。对于现在的恒大，最大的挑战是如何一边去杠杆，一边保证造车业务的千亿级投入。
显然，5万亿元可售货值是底气。
恒大若维持6000亿元年销售额，5万亿货值足以支持其未来8年的销售，也就是说，6-8年不买地，恒大也有账可进。以上半年13.4%的核心利润率估算，5万亿的可售货值在可以释放超6700亿的净利润。
