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环深圳PK环上海!哪里的房子更值得买?

深圳淘房志  · 公众号  · 深圳 房地产  · 2017-08-22 16:40

正文


来源:米宅米宅(ID:mizhaimizhai);作者:葫芦娃


从目前看,中国城市进化的未来越来越倾向于——围绕核心城市形成若干个庞大的城市集群。


在这若干个城市群中,有两颗异常闪耀的明星,一个是环深城市群,一个是环沪城市群。


从资产配置角度,越来越多的人倾向于在这两颗明星城市群中落子。但在选择时,往往会举棋不定,因为这两个城市群越来越相近,经济指标相近,区域扩张相近,轨道交通延展速率相近。


米宅团队在年初走过环深,年中看过环沪,今天,我们就从房地产角度去分析一下——


在资产配置时,环深城市和环沪城市,我们该如何选择?



1

环深、环沪都有谁?它们的房价都是多少?



我们先来看一下,环深和环沪的城市都有哪些,当前他们的房价情况大概都是什么样子?


1、环深1h都市圈城市板块


我们先看一下环深的板块都在哪,它们都卖多少钱——



1、在环深1h都市圈的范围内,大概覆盖了4大城市板块——东莞松山湖、东莞凤岗、惠州惠阳、中山翠亨新区(深中通道在建)。


2、在0.5h都市圈辐射的范围内,东莞凤岗的均价在3-3.5万/㎡; 在1h都市圈辐射范围内的松山湖均价在2-3万/㎡,惠阳均价2万/㎡,中山翠亨均价1.5-2万/㎡。


我们再看一下这些区域的区域属性和产业特征——



1、东莞松山湖的产业最强,深圳电子信息类的产业转移主要都集中在东莞的松山湖方向,其中华为的部分产业转移也到了松山湖,以及万科的建筑研究中心也在东莞松山湖,这个区域的产业基础是环深片区最为扎实的;


2、东莞凤岗则是东莞距离深圳最近的板块 ,以优势的区位距离吸引了大量来自深圳方向的刚需外溢,是深圳边缘的卫星“睡城”;


3 、惠州惠阳距离深圳相对较远,在去年的行情中,承接了大量的投资客,整体市场投资化和投机化的倾向性十分明显;


4、中山翠亨也是去年年底到今年炒的最热的区域之一, 主要借助深中通道的开建东风,目前区域购房者也以投资客和投机客为主;


5、上述环深板块均未有地铁通车,甚至地铁仍停留在规划阶段,尚未开建,目前和深圳之间的沟通主要依靠私家车和公交系统。


总结一下环深板块——


东莞凤岗在优势区位引导下,有自住刚需客基础;东莞松山湖在产业推动下,有产业经济和产业人口基础。这两个板块的房价基础是扎实的,而另外两个板块,投资属性过于浓厚,警惕接盘风险。


2、环沪1h都市圈城市板块


依然,先看一下环沪的板块都在哪,它们都卖多少钱——


1、在环深1h都市圈的范围内,大概覆盖了8大城市板块——南通启东、南通海门、苏州太仓、苏州昆山、苏州吴江、嘉兴嘉善、嘉兴平湖。


2、在0.5h都市圈辐射的范围内,苏州太仓的均价在1.5-1.7万/㎡,苏州昆山花桥均价在2.3-2.6万/㎡; 在1h都市圈辐射的范围内,昆山市区的均价在1.7万/㎡,启东的均价在1.5万/㎡,吴江的均价1.6万/㎡,平湖的均价1.3万/㎡,海门的均价在1.1万/㎡,嘉兴嘉善的均价在1.6万/㎡。


接着,再看一下这些区域的区域属性和产业特征——



1、海门和启东距离上海过远,而且需要跨过崇明岛,受上海的辐射影响太小,从中短期看,发展潜力略弱,需要漫长的时间酝酿和等待;


2、吴江和平湖同样面临海门、启东的问题,距离过远,公共交通体系尚未搭建,从严格意义上来说,受上海的辐射影响太小;


3、苏州太仓承接了上海的部分产业转移,也有部分来自嘉定的刚需客自住和来自上海的投资客;


4、昆山花桥镇是距离上海最近的区域,与上海一路之隔,而且有地铁通车,可直达上海徐家汇,大概1h车程,是上海外溢自住的主要聚集地,有丰富的自住人群基础;


5、昆山市是上海产业转移的主要、甚至是核心承接地,这个区域集中了大量的来自上海的产业,拥有良好的经济基础和丰富的产业人口基础;


6、嘉善是近两年最火的临沪投资区域,是浙江省全面对接上海的桥头堡,也是目前投资客最为集中的区域之一,投资属性浓厚;


7、环沪有两个区域已有地铁交通或规划地铁交通,其中昆山花桥镇已经有地铁11号线直达徐家汇,昆山市未来也有轨交的规划。


总结一下环沪板块——


昆山花桥镇在地铁的拉动下,以距离最近的区位优势,有上海外溢自住客的人口基础;昆山市在承接产业之后,拥有产业经济基础和产业人口基础。这两个区域的房价基础是扎实的。



2

当环深遇上环沪,当中国两大城市群激情相遇,你站哪队?



1、当我们把环深和环沪各板块的房价放在一起,相互对比,我们会发现——



1、环深1h都市圈,均价基本在2万/㎡以上,0.5h都市圈,均价基本在3万/㎡以上;


2、环沪1h都市圈,均价在1.5万/㎡以内,0.5h都市圈,均价基本在1.7-2.3万/㎡左右;


毫无疑问,环沪的房价低于环深房价,价格优势更足!


为什么?是经济不行,还是公共交通不行,还是产品力不行?


如果说经济不行,作为中国最具影响力的金融中心,上海人民一万个不答应;


如果说公共交通不行,环沪昆山花桥的地铁已经通车,而环深的诸多城市地铁还在中远期规划中;如果说产品力不行,我们用实地探访的经验告诉你们,环沪的房地产产品要领先环深5年以上!


那真正的原因是什么?


真正的原因是,环沪的调控要早于环深!环沪各板块在房价刚刚露头之时,去年年底开始,各项调控政策就纷纷启动,房价早早就刹住了车!而环深的调控晚于环深3-5个月,在年后的3月份之后,各区域才陆续启动调控!


政策给了环深3个月的上涨时间,而环沪错过了这3个月,这才是导致环沪房价低于环深的根本原因!


2、我们再看看,两大城市群的公共交通对比——



1、1h通勤圈范围内,环深已经搭建起了公交系统,而环沪更多依赖城际间的大巴。在这个角度看,环深的交通优势更足;


2、0.5通勤圈范围内,环深仍停留在中远期的轨道交通规划中,主要依靠公交系统,而环沪通过高铁、公交、地铁等立体交通网络,更容易通达核心城市上海。在这个空间维度上,环沪的交通优势更足。







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