纾解北京楼市困局？从房地产角度看雄安新区

虎嗅APP · 公众号 · 科技媒体 · 2017-04-02 14:25

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做财经评论以来，关于房地产的报道评论也写了八年多，但这么多年，一向最不敢写的就是北京楼市。

因为北京楼市实在太特殊。船长写东西，一向守着“知之为知之、不知为不知”的原则，知道三分绝不说四分，如果只有七分的材料，不敢说八分的话。不敢写北京的原因就在于，我们所能掌控的材料太少了。所谓市场规律说起来，也无非那么几条，比如供求规律、货币规律之类。但北京楼市的供给侧，坦白说，没有多少人能给准确数字，市面上的都不好说，更何况那些森严的大院，那些各个部委的自留地。而在需求端，更加无法预测。你去查查北京的金融机构存款余额，上海、深圳都能被甩出一条街。

此外，北京的房子从来也不只是个房子，它附加了太多其他的价值。说真的，北京的楼市，就算浸淫行业许久的地产公司内部人士，也不一定能把它完全搞清楚。当然了，全国人民也早就知道了，关于北京的房子，你也不用搞太清楚，有钱有名额，买买买就是了，没钱，你知道再多也是干瞪眼呀。

稍微了解一点国内楼市的大概便知，国内其他城市吧，哪怕是上海、深圳，总还有点线索可寻，看看最近两年的土地供应是多少，新楼盘有多少，库存有多少，公租房廉租房有多少供应，城市新增外来人口有多少，卫星城和周边城市是什么样的情况。唯独北京，我一般直接放弃分析。2012年底，我还专门去过距离北京三十公里的河北廊坊市燕郊镇调查那里的楼盘情况，对着那些规划不规范，拿地不规范，质量很一般的三流楼盘一脸不屑，哪晓得五年不到，那里的房价居然飙升了三倍以上。

现在，关于国家设置雄安新区的目的讨论很多。一个定位为“千年大计”的国家级新区，其设置目的当然包含了相当多的维度，在我看来，破解帝都楼市僵局乃至破解中国楼市僵局就是其中一个重要维度。

何以这么说？盖因本国人民苦楼市之困久矣！本国政府同样苦楼市之困太久，已经不是一届政府，是两届了。

中国楼市最大的问题，在于它根本不是水泥制造的商品，而是一个金融品，是一个货币涌入的巨大蓄水池。最高领导人的话说得很明白，房子是用来住的，不是用来炒的，这句话反面的意思就是说，你看现在，房子都不用来住了，都用来炒了。炒就是金融，金融就意味着杠杆和接盘游戏。房地产金融化带来的风险是双重的，它将巨大的货币堰塞湖放在房地产一个行业及其背后的金融机构上，风险巨大，反过来，它从其他行业吸走了大量资金，助长了经济的脱实向虚之风，导致实体经济空心化。

中国经济的困局很大程度上就来自目前的房地产困局。高层对此心里门儿清。年前的中央财经领导小组工作会议，去年底的中央经济工作会议，刚刚过去的三月份的两会政府工作报告，无一不把振兴实体经济放在当前经济工作的重中之重。怎么振兴？其中重要工作之一就是打破房地产困局。

中国房地产困局中，北京就是这团乱麻中最难解的那一个。金融是典型的信息经济，“北京的房价永远只升不降”，如果这种信息真成了真理，成了每个人心中笃定的信仰，那么，这一场击鼓传花游戏将永不会停止，直到它彻底崩盘的那一天。北京在楼市上是真正的花魁效应，是全国楼市的风向标和定心丸，只要北京楼市始终飘红，一线楼市就很难降下来，中国楼市就始终不是理性市场。

所以，中国经济困局纾解看房地产，房地产困局纾解还得首先看北京。

但是，正如我开头就说过的，北京楼市的问题也许和北京太多其他问题一样，这座庞大又臃肿的城市，不要说动不了手术，连打个吊针吃个药都要掂量掂量。北京是权力的中心，而北京的房地产其实只是权力的外化而已。如果北京的权力臃肿病不治，北京楼市的畸形飙涨也就永远停不下来。

这就是我们说的雄安新区的意义。

内部的风已经吹出来， 据说，除了必须留在中央政务区的单位，其他的单位（央企、事业单位甚至部分部委的非核心部门）全部要搬到雄安新区。 其实这也不是什么内幕，用脚趾想想也能想到这个方案。北京这地方，一方面生产类行业和企业本来早就搬离得七七八八了，剩下来的都是这种衙门单位，不搬他们搬谁？另一方面，他们也的确是最容易动员搬过去的，毕竟吃的是国家饭，国家一声令下，不搬也得搬。还有一点，国家对雄安新区的规划如此高规格，不搬一些重要央企、事业单位过去，以现在保定这几个县的实力，恐怕短期内也带来不了什么资源。

一旦这些重量级衙门单位搬到雄安，北京的楼市一定是看空的。这些单位企业的人员都是中国最精英的人群，他们能够进到央企部委，在本国当下的环境下，都是非富即贵以及少部分极优秀的，支撑他们在北京参与房地产竞争的，往往不止他们的个人财富单位财富，还包括他们背后整个家族甚至一个地方的财富。这是北京楼市狂飙的核心秘密，全国的财富都来到这个城市里角逐，它自然猛涨。这部分人如果强制到雄安新区工作，未来相当部分的新人和素人甚至不会经过北京就在新区扎根，那么北京楼市的资金密集度就会稀释不少。

总之，道理并不复杂，将北京的部分权力迁移到雄安，就意味着将相当的资金、财富带到雄安，就意味着把相当多的潜在买家给收割了，自然会减少北京现存楼市的资金角逐激烈程度。北京楼市的多年困局会得到纾解。

当然，这种局面是否会发生也存在一个博弈和动态均衡。北京的历史力量太强大了，无论北京的官员或者国企员工是什么政见，他们大部分都是拒绝改变和搬迁的。北京的雾霾再大，生活水平再差，大部分事业单位或者央企或者高校或者医院，都是不愿意离开北京乃至抵制离开的。原因也很能理解，一方面，谁知道未来是什么样，雄安现在毕竟是一穷二白，罗马也不是一天建成的，另一方面，很多人在北京已经坐享既得利益了，两套房就意味着一两千万的身家，搬迁就意味着做空北京楼市，也意味着放弃北京的特权和优越感。

更重要的是，搬迁跟权力规律相违背。权力天然是倾向于集中的，为什么那么多部委、事业单位和央企都集中在北京，而且都倾向于集中在东西城。因为，跟海里越靠近，就越有权力的存在感嘛，上朝候旨都要跑一两百公里，只能说明这个单位不太受重视，算不得京官了都。而且，权力的分散本来也是权力中心所忌惮的，权力很多时候就是人，人越远，掌权者也越没安全感。

可想而知，这场迁都注定不是件容易的事情。最高领导人说过，触动利益比触动灵魂还难，何况北京的既得利益如此之深。但反过来想，如果在北京现状之下进行内部改革，其难度恐怕更大。迁都，恰恰可以通过自上而下的政治动员不动声色就完成一些改革，利益格局和权力结构的调整有了很大的空间，只要最高领导层的权威和魄力足够，无非是时间的问题以及博弈的惨烈程度问题。

这也能解释，为何此次官方的新闻通稿给予雄安新区这么高的规格，千年之计的说法，历史文件里罕见，可见高层之决心。

新华社通稿指出未来雄安有七个重点任务，其中第六个非常值得注意： “推进体制机制改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，激发市场活力”。 这是重温了十八届三中全会里最重要但近来被人快遗忘了的话。从房地产角度来看，这是一个重要信号，这意味着北京的楼市格局一定会动，而且会往市场化方向去动。这是宏观环境的变化，对很多北京人来说，这意味着个人的处境和未来决策可能要重新审视了。