7条人命！ 碧桂园“超速”背后的狼性之败

文章来源：金错刀（ID：ijincuodao）

2009年，江门台山碧桂园里的空心墙，是机器猫的口袋：业主能从墙里掏出锈钢管，掏出竹竿，掏出塑料袋；6700吨污水每天准时准点的流进三枝香水道。

不过，没像今天一样闹出个人命，谁在乎呢？

地产大佬们要么高起点，比如首创刘晓光、华远任志强；要么出门遇贵人，比如万科王石、万达王健林， 碧桂园杨国强可不是，赤脚农夫包工头一个，靠接手烂尾楼盘起家，亲手打造出一个房地产帝国。

耳顺之年，杨国强完成了他的5000亿大计。

但拥有18万员工的碧桂园，却早就弄丢了价值观。

2008年，对于碧桂园和杨国强本人都有着里程碑式的意义。

彼时，碧桂园正是风华正茂，风光无两。不仅首次入选了中国房地产10强，还名利双收：与珠江、合生创展、富力、恒大地产并称为地产界的“ 华南五虎 ”。

哪成想金融危机爆发，中国房地产跌入了谷底。一时间，五虎全部出现资金链问题，面临着跳水，断供和崩盘的危险。

碧桂园各地工程大面积停工缓建，股价跌了九成，50岁的杨国强带领员工，边哭边唱着《国际歌》，“这是最后的斗争，团结起来到明天！” 煎熬着挺了过来。

可如今，尽管销售额超过7000亿，却出现了不亚于当年的三大危机：

1.全国超过30个城市的楼盘业主集体维权，规模极大，影响恶劣。

2.公司负债9000亿，负债率达到89%（房地产平均负债率79%）。马来西亚“森林城市”项目，销售暂停，回笼资金停滞。

3.高管离职、员工离职。

2017年5月底，就连和杨国强一起打下碧桂园帝国江山的两位国之重臣，都离开了碧桂园，三斌铁三角瓦解，只剩莫斌。

要想知道是什么导致了这个结果，就要先回答第一个问题： 这个自称“农民”，开会都改不了脱下鞋来盘腿而坐的杨国强，是怎么赚到这么多钱的？

因为，碧桂园似乎只关心三件事：效率，效率，效率！

高周转是碧桂园的成名绝技。

官方的说法是，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路！”通俗一点，用卖快消品的手段来经营房地产。

高周转在杨国强的眼里，化为了两组疯狂的数字：

碧桂园要求所有三四五线城市新获取项目必须4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；一二线城市6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

现在这个数字又改成了不可能完成”的“345”。

新入市项目，开盘一周内去化不低于70%，买地后，首期开工须销售80%的存货，新入市项目，开盘当月去化率要达到90%。

高周转速度让同行大开眼界，也成为了碧桂园的有力武器。

碧桂园就像一台收割机，一路碾压，圈地无数，势不可挡。 2013年销售额跨入千亿，2017年突破5508亿元，一举超过恒大和万科，成为宇宙第一房企，动作快的让那些磨磨唧唧的竞争对手无处下手。

“我们低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘……这样的速度别人做不到，这样的把控，别人做不到，我杨国强能做到。”

当别人决定拿地开发的时候，黄花菜都凉了。

但高周转这个词传到客户耳朵里就是灾难，大家买的是五星级的家，碧桂园送来的是五星期造好的房子，搁谁谁不生气？

支撑这些疯狂数字的，是一群疯狂的人。

顺丰创始人王卫说过一句话：“人性需要什么，我就给员工什么。” 杨国强的育人之术，也跟人性有关，六个字： 直击人性弱点 。

有员工写道：“碧桂园绵里藏针下的进取欲、占有欲、成功欲，使每个人的眼睛发亮，亮得如太阳的光芒一样。”

为了让员工能持续高效，再高效的运转，杨国强为“高周转”搭配了套餐伴侣： 成就共享和同心共享 。

土地摘牌即开工，奖20万元，每推迟1天，奖金递减1万。

发放“成就共享”奖金的场面让人心潮澎湃：“获奖人高举一张张印制好的大支票，上面写着几百几十万元，那比说什么伟大梦想和崇高理想来得刺激。”

同心共享，比成就共享还要激动人心。

2014年以后，所有新买入的土地均组成了合资公司，碧桂园占比大约85%，集团高管占比5%（所有项目都要投），区域人员占比约10%（投区域所在项目）。

“我自己的身家全部投在里面，连房子都全部抵押了。我们整个区域都像打了鸡血一样。”2016年，江苏区域总裁刘森峰拿到了1个亿，他既是职业经理人，也是项目合伙人。

杨国强非常满意刘森峰在2016年的区域业绩，年签约销售额367亿元。这是平均一天一个多亿的销售节奏。

▲ 中海“三斌”

（从左至右分别是朱荣斌、莫斌、吴建斌）

有员工因为制度走上人生的巅峰，就一定正在有人在承受痛苦。

摘牌21天后才开工罚款1万，增加一天多罚一万，如果41天开工撤职。开盘工期5到6个月之间，罚款10万，大于7个月撤职。

碧桂园内部有个口号：没有销售，一切为零。

在碧桂园一个月举办一次的总部高管会上，区域总裁们会按照业绩数排座位，业绩好的做前排，业绩不好的坐后排，这个做法很让人受刺激，为了“面子”，就算拼命也得把业绩干上去。

有员工这样形容在碧桂园工作的感受：“无论你站在哪一个业绩台阶上，你总能感到杨国强正拿着一条鞭子，抽着所有人。”

在地产圈知己难觅，让碧桂园成为地产界的华为，就成了杨国强另一个希望。

他多次毫不避讳的谈起对任正非的欣赏。在碧桂园内部，华为是对标对象，碧桂园的一系列变化中，都可以看到模仿华为的某些影子。

狼性精神和危机感是华为一路驰骋向前的法宝，而这两者，在碧桂园身上也体现得淋漓尽致。

杨国强的危机感有多强，碧桂园就必须有多热血。

在《房地产江湖》中有一段这样的描写杨国强的话：

“ 他喜欢看着这些不同性格的年轻人为了表现自己，而不惜相互攻击、自相残杀