全面亏损，房价再不涨就来不及了

城市排行榜系列

大家好，我是达叔。

一个想和大家一起慢慢变富的家伙。

今晚的文章，没发出来：

放在星球留底了，有兴趣的星球自取。

昨晚文章写在大号里：

北京上海的专家吃不惯粗粮。。

曾经互联网上，经常会说：

房价挤压了消费，每个人背上了沉重的房贷，导致中国的内循环起不来。

但是房价下行3年多的实践证明，舆论场上高估了挤压效应，低估了抵押效应。

抵押效应的意思是：

房价高之后，企业家可以用房子做抵押，去扩大再生产，解决就业。

从而带动经济的正循环。

现在房产和土地价格下降，企业和操盘手最大的信用基础在减少。

不管是以前的欠款，还是之后的融资，都出了问题。

这种情况下，各地的操盘手纷纷开辟新的财路。

比如说，罚没收入。

2020年之后，有一个暴涨。

比如说，水电煤气，停车费等等，都在慢慢提价。

再比如，地铁。

互联网上一谈论到地铁公司，就喜欢说深圳地铁。

说它是中国最会赚钱，最会搞副业的地铁公司。

因为，深圳地铁几乎一半的收入，都是靠卖房子赚来的。

尤其是2017年后，深铁集团花费约664亿元从华润、恒大等10家企业手中收购了万科29.38%的股权。

此外，深圳地铁的营收和盈利能力大幅度提升。

尤其是利润。

2017年之前勉强盈亏平衡，2017年之后，直接暴涨。

2019年和2020年，深铁集团的年利润分别达到118.12亿元和112.72亿元。

要知道，2020年，其他21家地铁公司净利润之和为106.35亿元。

深圳地铁一家的利润，就超过了20家地铁公司。

深圳地铁，还是拿到补贴最少的。

2020年，北京、成都的地铁公司，补贴分别为104.6亿元和91亿元。

深圳地铁仅获补贴0.36亿元。

其208亿元营业收入中，近150亿元来自房地产收入，占比超70%。

而万科的投资收益，对深圳地铁的利润也影响很大。

2017~2022年，深铁集团累计从万科分红192亿元，这几年深铁的利润非常亮眼。

但来到2023年，万科现金流暂时出现问题，停止分红。

再加上万科的股价下跌，深铁集团的投资也缩水。

例如，2024上半年，对联营企业和合营企业的投资收益为-26.34亿元。

利润一下子开始滑行。

但这种情况不是深圳独有，其他城市都如此。

比如武汉，2022年是最赚钱的地铁公司，因为当年房子卖的特别好。

但来到2023年，武汉楼市熄火，利润一下子下滑。

曾经有人做过统计：

2020年公布数据的22个城市：

只有深圳、武汉、南昌、济南、沈阳、厦门、兰州7个城市扣除补贴利润为正。

其余15个城市，都亏钱。

2021年披露数据的24个城市中：

扣除补贴，只有深圳、武汉、南昌、济南、广州为正。

其余19个城市，都亏钱。

2022年披露数据的32个城市：

只有武汉、深圳、济南、上海、常州5个城市的地铁利润为正。

其余27个，都亏损。

2023年披露数据的29个城市：

全部亏损。

这里面，深圳算是干得不错的，起码没有用到多少财政补贴。

像北京这样的，1969年修建的第一条地铁。

大量线路老旧，运营成本居高不下，一年需要补贴250亿。

这对一个城市的财政，消耗太大。

深圳因为2004年才修建地铁，这个问题暂时不严重。

但来到2024年上半年，深圳地铁首次出现巨额亏损：

上半年营业收入为92.99亿元，同比增长50.95%，净利润亏损37.85亿元。

这里面，深圳地铁的客流量完全没有下滑，上半年为13.44亿人次，同比增长超17%。

92.99亿的收入里面，轨道交通建设运营及资源经营、站城一体化和其他，收入分别为47.8亿元、44.2亿元和1亿元。

经营业务实现营业收入47.79亿元，同比增长7.44%，成本达60.03亿元，同比下降0.32%。

只卖地铁票，根本就不够本，这部分业务有接近13亿的赤字。

这也符合国际经验，全球地铁公司，只卖地铁票就没有赚钱的。

如果想要赚钱，需要找副业。

比如：

配合地铁卖房子。

这方面，深圳地铁也是学习的老大哥香港，开始做开发商。

站城一体化收入，也就是卖房和租金收入。

2024年1~6 月，深铁集团站城开发业务营收约44.2亿元，成本为28.2亿元，毛利率36.19%。

也就是说：

老百姓能够以非常低的价格，坐上地铁，是因为有一部分人在负重前行。

花了几百上千万，去买房子，补贴了地铁公司和地方操盘手的亏损。

为城市的公共产品做出了巨大贡献。

如果没有他们真金白银的支持，以后地铁价格至少得翻几倍。

如果这样的事情发生了，大部分人都会被影响到，舆论压力会更大。

不如就让少部分人做贡献，再以资产升值的方式悄悄给他们安慰。

这个游戏玩的好，能够持续很久。

不过，这几年由于各方面的原因，游戏节奏被暂时打断。

就拿深圳地铁来说，对比几年前可以看到，深铁集团卖房业务几乎缩水了一半。

2020年、2021年、2022年，深圳地铁的站城一体化开发收入分别为149.43亿元、95.71亿元、160.48亿元。

毛利率分别为72.02%、69.67%、54.62%。

2024年上半年，站城一体化开发收入44.2亿元，毛利率36.19%

营收比巅峰时期少了一半，毛利润也少了一半。

主要是房子价格开始滑行，卖房收入开始下降。

2023年年末开盘的深铁前海时代·尊府：

553人抢270套房、6小时售罄、卖了57亿，成为日光盘。

比起前两期开盘价格，此次开盘均价9.9万/平，已经很高：

2014年，前海时代一期开盘均价4.2万/平；

2015年，前海时代二期CEO公馆开盘，备案价6.5万-9.8万/平；

2021年，前海时代二期尾盘单价区间8.74万-11.05万/平。

但是，深铁置业最开始的吹风会，准备卖到11万/平，最后考虑到市场行情，价格打了折扣。

这无疑拉低了整体的毛利润。

其次，2017年以来，深铁置业已连续六年，位列深圳市房地产开发企业综合实力前三甲。

作为国资背景的房开公司，深圳许多土地需要他去托底。

但深圳的地价经历几轮涨幅，此时已经很高，房价如果还上不去，深铁就赚不到什么钱。

不过考虑到深圳的经济体量，深铁基本面很好，亏损也只是因为经济周期。

2022年，深铁的总资产达到6600亿，负债3500亿，负债率只有53%。

在一众一二线城市里面，算是非常健康的。

2025年，随着一系列刺激政策下来，尤其是城中村改造开启，深圳的房价迎来一波涨幅。

深圳供地重回2015，罚没收入全国最低。。

到时候，深铁估计又会是最赚钱的地铁公司了。

少部分人做贡献，大部分人收益的游戏，又能继续玩下去。

2010年之前，全国只有近10座城市开通了地铁。

但2010年伴随着四万亿刺激政策，几十座城市纷纷进入地铁时代。

2010年时，地铁共有42条，运营里程1217公里。

截至2024年11月，中国内地累计有54个城市开通城轨线路，开通运营城市轨道交通线路313条，运营里程10552.1公里

14年的时间，全国地铁增加了8-9千公里。

这么大规模的建设，背后是庞大的债务。

2022年曾有人统计过，有20多个省份债务率超过100%。

其中天津最夸张，债务率接近300%。

2009年时，天津地铁规划17条地铁路线，预计在2020年轨道交通总里程达到1036公里。

来到2024年，天津轨道交通总里程只有335千米。

1/3的目标都没有完成。

为啥会这样？

一是地方实在没钱；

二是国家后来开始严格限制新设地铁。

尤其是2018年后，国家发改委大大提高门槛，所有条件都比原来提高了一倍。

再加上另外两个条件：

发改委仍不受理一般地级市首轮轨交建设规划；

要求地铁客流量强度超过0.7万人次每日每公里。

第一条几乎卡死了所有三四线城市，如果以前没有早早修地铁，现在没机会了。

第二条要求也很严格，中国这么多城市，地铁客流量强度超过0.7的，不过就十几个。

其中，广州深圳名列前茅。

而旁边的东莞和佛山，客流量完全不能看，几乎是倒数。

就算是已经有地铁的城市，如果市区人口太少，城市债务率太高，客流量达不到，地铁规划依然会被否定。

比如哈尔滨，因为债务率太高，地铁规划被砍掉很多。

比如泉州、烟台，即使GDP破万亿，因为客流量达不到，迟迟无法进入地铁时代。

比如青岛、杭州、成都，甚至是深圳，因为某些地铁规划到郊区，客流量达不到，又被砍掉。

再加上2023年底一份文件，《重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》：

为了防范和化解地方政府债务风险：

天津、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏，12个债务较高省份；

除供水、供暖、供电等基本民生工程外，省部级或市一级2024年不得出现新开工项目。

而东部沿海地区，虽然债务绝对值不低，但是考虑到地方的GDP也很好，相对值没那么高。

这两年，国家经常提到一个口号：

要求经济大省挑大梁。

这是什么意思？

就是让他们继续借钱，去搞基建，去发展经济。

其中珠三角的广州和深圳，是除了京沪之外最有钱的城市。

尤其是深圳，一年总税收接近8千亿，遥遥领先。

这样的城市，在这一轮刺激政策之中，肯定会拿到更好的政策，更多的资金支持。

去做更多基建，增加城市的竞争力。

过去一年的交通建设也能看出来，大湾区内部，城市之间的交通越修越密。

2024年5月份，珠三角大号地铁开通，直接连接了5个城市：

肇庆，佛山，广州，东莞，惠州。

其他的城际铁路，也都在路上，也是能够实实在在落地的东西。

交通发达之后，珠三角的经济聚集程度，会进一步提高。

地铁促进了城市内部的资源流动。

城际铁路促进了相邻城市之间的资源流动。

到时候，周围肇庆、清远、江门、惠州，甚至是佛山和东莞的资源，会持续流入广州和深圳。

2-3年后，深圳和广州，又会拉开其他人一个身位。

每次放水时，能够拿到政策的城市，才是值得投资的好城市。

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