其实，市场的答案从来不是全然的偶然，规律往往隐藏在对宏观趋势与历史数据的细致剖析之中。
3. 新房二手房成交结构图
透过过往数据，抽丝剥茧出背后的逻辑，以此预测2025年二手成交量，
房价
以及新房市场的潜在走势。
二手房成交月历图
成交量的周期规律和政策联动
在过去十年（2015-2024年），上海二手住宅的月均成交量约为2万套。
我们以此为基准，构建了一张市场热度的月历图：成交量越低，图表颜色越趋向绿色，表示市场冷清；成交量越高，颜色则越红，象征市场火热。
二手房市场的成交量展现出显著的周期性波动。牛市（成交大年）与熊市（成交小年）交替出现，两者的持续时间通常不超过3年。
即使缺乏具体数据，我们也可以根据政策的发布方向和节奏，以判断市场当前的热度。
当市场过热时，调控政策趋紧，以抑制过度繁荣；
当
市场低迷时，利好政策则密集出台，推动市场回暖。
政策发布较为稀少，市场通常是中性温和状态。如2019-2020，并未出现成交过冷过热情况。
政策与市场热度方向保持一致会加剧市场繁荣或低迷。
· 2015-2016年：
利好政策密集发布，成交量长期维持高位。
· 2010-2011年：
限制政策频繁落地，成交量持续低迷。
2024年接近尾声，从往年规律来看，年末往往会迎来一波成交小高峰。预计12月的成交量不低于2万套，可能达到2.5万套的水平。
展望2025年，根据“市场坏不过三年、好不过三年”的周期规律。随着市场信心修复，成交量有望继续维持温和稳定的水平，类似于2019年的市场表现。
二手房价涨跌幅月历图
涨跌之间的惯性法则
通过计算每月价格的环比变化，我们将价格涨跌用色彩直观呈现：环比下跌以绿色表示，环比上涨以红色表示，颜色深浅则对应涨跌幅度的大小。
下跌幅度较大时（深绿），价格不会突然转为上涨（红色），而是逐渐跌幅收窄（绿色逐渐变淡），再过渡到上涨。
这种惯性表明，价格的涨跌不太可能直接交替发生，尤其是大幅度变化。
针对部分人对“成交量回升必然带来价格上涨”的焦虑，图表清楚地展示，这种情况几乎不存在。价格的调整往往需要经历一个缓慢的修复过程，而非迅速的反转。
一房一万预计2025年市场价格将在3-4月企稳，随后进入小幅波动的区间。受政策托底及市场供需结构的支撑，大幅下跌的可能性较低。这一走势与2019年的市场表现相似，整体以温和涨跌为主。
新房二手房成交结构图
从图钉形到橄榄形的演变
根据总价段绘制的新房与二手房成交结构图（左侧为二手房成交，右侧为新房成交，红线表示10年成交均值）。年份着色为二手房年均成交量。
2016年及以前，成交分布呈明显的图钉形，即顶部尖锐、底部宽阔。且新房与二手房成交量分布相对均衡。
2017年及以后，市场结构逐步转变为橄榄形，即中间鼓起、两端收窄，表明中间总价段的房源成交量显著集中，而高低两端的分布逐渐减少。
市场主导地位的变化：新房与二手房平衡分布，逐步过渡到以二手房为主导的市场格局。
价格段位上移：
2016年，新房成交主要集中在200万元以下；到2018年，成交重心逐步转移至400-550万元；而2024年，新房成交分布的主力已聚集在550-700万元区间。
高总价段占比增加：
高总价段的新房成交量不仅快速增长，且绝对数量已超越二手房，显示出新房市场逐步走向豪宅化的发展趋势。
