上半年开盘速度TOP10，同比推后了多少时间？

文/住浙网研究员 杨丽琼

曾几何时，拿地之后迅速开盘，是开发商引以为傲的战略；更何况，面对供不应求的市场行情，开发商更是加快了开盘速度。但是回看今年上半年各大项目的开盘速度，有了明显的减速。

据住浙网统计，今年上半年开盘速度TOP10楼盘，平均开盘速度为11.11个月，同比2016年上半年的8.06个月，推后了3个月之多。

那么是何原因导致开发商的开盘速度变慢？

如下表所示，住浙网研究员统计了梳理2017年上半年开盘速度TOP10楼盘，平均开盘速度为11.11个月，第一名和第十名相差3个月左右。同比2016年上半年的8.06个月，推后了3个月之多。

开盘速度究竟慢了多少？去年上半年的开盘速度TOP10中，排至末尾的龙湖武林九里仅用时9.5个月，这个成绩在今年可以排到前三。

而今年开盘节奏最快的是位于良渚新城的和昌府，项目从2016年6月13日拿地到2017年3月17日开盘，共历时9个月零4天。作为和昌入杭的首个项目，和昌府毫无疑问的成为了2017上半年杭州楼市从拿地到开盘速度最快的项目。但这样的成绩，在去年也只能排第九，更同去年上半年排在第一的华元花涧堂相比，慢了2.9个月。

从开发商分布来说，2017上半年开盘速度TOP10中仍然是外来房企的天下，本土房企仅绿城旗下的桂语江南和滨江旗下的东方悦府上榜，并且两者都是同外来房企的合作项目。说明，在追求速度的极致上，外来房企依然占尽绝对优势，本土房企还需努力追赶。

另外，值得注意的是，今年上半年的平均开盘速度相较于2015上半年TOP10楼盘平均14.21个月的表现，今年上半年新盘的首开速度依然快了不少，总体来说，快速周转和快速销售的营销手段依然是当然市场的主流。

在这个追求高周转的年代，资金使用效率越高，就意味着市场规模越大，再加上行情大好，开发商早一天开盘就能早一天收回资金。那么为什么今年上半年以来总体开盘节奏放缓了？为此住浙网研究员采访了相关业内人员和开发商负责人。

“去年出让的很多地都是高价地，其实对于那些高价项目来说，以目前供不应求的行情，谁都希望早开盘，早收回资金，但是政府为了抑制房价的过快增长，开发商的预售证被牢牢控制着。”某业内资深人员分析道。他表示之所以今年上半年出现开盘速度放缓的情况，一方面是政府对于预售证发放的控制，许多想要开盘的项目不得不排队等待预售证的申领；另一方面，开发商的申报价往往和政府给予审批通过的价格有差距。“开发商在拿地时对于周边房价有一个增长的预期，而现在政府砍掉了这个预期，政府审批预售证的价格并不是按照项目的成本来计算，而是根据区域内房价来确定。也就是这个差距导致很多预售证难以审批成功。”

研究员询问了个别开发商，得到的结果基本一致。主要问题还在于政府对于预售证申领条件控制和项目所在区域供应量的减少。

龙湖天钜鸟瞰图

例如，去年上半年龙湖武林九里以9.5个月的开盘速度为列第十，今年的龙湖·天钜的开盘速度在排名中虽然比去年靠前，但是11.7个月的开盘速度比去年慢了3.2个月。龙湖·天钜工作人员告诉研究员，其实项目的运作进度并没有放慢，但是政府的开盘条件高了，申领预售证的条件也高了，导致原来可以早开盘的项目延后开盘了。

而旭辉滨江·东方悦府的工作人员告诉研究员，除了政府的管控以外，区域内住房供应量整体减少，也是造成项目开盘放缓的原因。去年的库存供应量多，项目间形成争相开盘的形式，而今年新盘少，竞争减少，因此开盘也就放慢了。

为此研究员查询了目前杭州预售证的申领条件，除了需要一些必备的证书、许可证外，对于资金和建设进度都有明确要求。投入开发建设的资金要达到工程建设投资的25%，并确定施工进度和竣工交付日期；而申领预售的楼幢，多层建筑需已完成主体结构三分之一以上，高层建筑需完成地面以下主体工程，建到10层以上。

而地上楼层每建一层，单框架结构的需要10天左右，再加第三方检测需要耗费一定时间。至于地面以下的主体工程，一般比地上需要耗费更多时间，有时需耗费3-4个月的工期。因此在申领条件准备方面，已经拖延了开盘速度。再加上，政府对于房价的调控，过高或过低的预售申领价都被拒之门外，一来一回，开盘也就延后了。

因此，开盘速度变慢，政策调控依然是主因。

那么2017年前出让的住宅（含商住）中还有哪些项目未开盘，据住浙网研究员统计，还有57块地未开盘（除富阳），如下表所示。

2017年前出让的住宅（含商住）未开盘项目

如果按上半年11.11个月的平均速度来衡量，这些楼盘中已有37个项目慢于平均速度，其中不乏一些较早拿地的项目，如象牙海岸、国恒西溪公馆等。

而这些项目有许多项目都预计将在今年下半年入市，尤其是去年上半年拿地的项目，不少项目已开放样板区，预计开盘时间为7月份。而下半年的开盘速度能否超过上半年，还要看去年下半年拿地项目的开盘速度，但从目前来看，去年许多项目还没有确定案名，最快开盘的可能是越秀·亲爱里，项目预计7月开盘，但距离拿地时间（2016.7.8）也已超过12个月。