这个周末各种消息可以说风起云涌，这里面和经济关系最大，最重要的消息基本都是关于房地产的。
上周四住建部通知，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免，个人住房贷款认房不认贷等政策措施。
这是一个对房地产市场，开始逐步松绑的信号。通知下来以后，各大城市也在周末两天逐步开始落实了。
比如说我们看到深圳住房和建设局表示，要更好的满足居民刚性和改善住房需求，扎实推进保交流工作。
广州这边也表示，会尽快推出有关政策措施，满足刚性和改善性住房需求。
后面除了深圳、广州、上海、北京这类一线城市，我们后续应该会很快看到强二线城市对之前严格的限购限贷逐步松绑。
在国家大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求的背景下，预计认房不认贷，二套房首付比例下降以及利率加点下浮等，都会陆续出台。
通过逐步松绑限购限贷限制的房票和信贷杠杆，释放之前被限制的居民部门购买力。
事实上很多人都不理解限购限贷的意义，因为不理解限购限贷的意义，所以总是做出错误的判断。
限购真正的意义不是因为房子稀缺所以限购，而是为了在一波短期快速上涨之后，保护购房者的购买力。
等这波短期快速上涨走到末期衰竭之后，再放松限购增加房票让这批购买力来护盘稳住价格。
放松限贷这类信贷杠杆，降低首付乘数以及基准利率让你上车，其实也是
类似的道理。
从过往二十年的经历看，楼市好的买点基本都是在限购限贷之后，市场冷却的低迷期或者政策放松的转折期。
冷却的低迷期是好买点，是因为这时候市场上买家还不多，你可以从容的挑挑拣拣。
政策放松的转折期是好的买点，是因为转折之后很长一段时间大家也还没反应过来，说不定能捡到便宜。
因为转势从来都不是一瞬间，也不会是直上直下的一条直线，而是有个震荡起伏的消化期。
虽然因为老龄化和生育率下滑，导致这次很多人对房地产市场未来都很悲观，但我们的观点依然没有啥变化。
从目前我们国家的发展阶段、城镇化率、产业升级进度和连续多年的限购限贷等情况来看，未来一线和强二线城市好地段的好房子能够保值是大概率事件。
因为房子和人一样，也会逐步出现老化。伴随着房产的老化，中间是存在置换和更新需求的。
多数人赚钱以后最大的消费，也是在改善居住条件这块。
所以即使在老龄化和生育率下滑的背景下，房地产消费依然会稳定在某个区间。
之前高峰期的十七八亿平每年可能回不去了，但住宅成交在十亿平上下稳住，应该是大概率事件。
当然了，在这样的大背景下，期待房地产市场出现普涨行情或者说任何城市随便买就能保值的状况，难度确实是很大的。
在这种新形势下，可能决定你要不要继续买房的，除了之前大家强烈的保值需求，更多的应该是你的真实需求和支付能力。
如果有需求而且有看得上的房子，同时自己又买得起而且对自己现金流压力没那么大才需要考虑去买。
如果你在一线强二线城市，可能买房要抱着踏实自住的心态，按照自己的自住需求精挑细选。
地段不错、周围配套优良，同时又有高收入人群聚集的区域，从长期看保值是没啥问题的。
如果自己的需求没那么急，或者手里钱不够就要踏实去赚钱，没必要特别恐慌。
过去四五年时间里面，其实已经证明了如果你买的不是好地段的好房子，其实买不买都一样。
因为算算账就会发现，除非你有能力在低点买入高点抛出，不然大部分房子可能甚至都没有跑赢银行理财。
如果是脑子一热高点追进去的话，
算算买卖成本和贷款利息，甚至
还可能是倒亏的。
有时候想想，很多人一边说自己是刚需，一边又过于关注市场的短期波动总想着抄底逃顶，这样往往是赚不到任何便宜的。
以前大家都听过一句话，叫做房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
事实上对于多数城市来说，最需要关注的就是房地产市场的长期影响因子里面，整体人口可能会出现一定程度的减少。
这点我们看看东亚几个国家，其实状况是差不多的。
韩国在2021年第一次出现了绝对人口总量的下降，因为韩国2020
年人口峰值是5187万人。到2022年底的时候，算两年人口下降了0.4%。
日本则是在2008年出现了1.28亿的人口峰值，用了11年才下降至1.266亿人。
我们国家人口出现第一个1%的下降，我们计算以后发现速度会更快，可能只需要仅仅不到4年时间。
如果说现在的出生率没啥改变，可能在2022年中国的人口已经达到了14.12亿的峰值。
到2023年会出现官方数据上的第一次人口绝对数的下降，出现人口下降的第一个1%，可能也就需要4年时间。
之后如果人口生育率依然没有提升，5年后可能每隔18个月就会下降1%，这个速度是很快的。
所以中长期看的话，人口这个因素是没办法忽视的，这也是长期影响最大的因素。
这也是为啥我们以前会说，《
大多数城市，都很难靠房产保值了
》，能保值的城市和地段都要精挑细选。
文章到这里就结束了，另外再说个事情，很多人都在后台询问7月31日预定利率在3.5%保险产品的事情。
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