前三季度，国内GDP同比增长4.8%。但房地产开发相关拖累较大，下降10-20%不等。国家出台多项政策想要稳定这块的数据，其中，“以旧换新”是之前的政策中几乎没被提及的。
今天我们就来聊聊房地产的“以旧换新”，是什么，怎么换，效果如何，潜力如何？
1.房地产“以旧换新”是怎么被提出来的？
房地产是我国支柱型产业，2000年到2020年对GDP增长的贡献率从4.8%增至13.9%，去年占比虽然跌至5.9%，但仍然很重要。房地产业还为实体经济提供了大量就业，即使是2023年，也提供了近1300万就业岗位。
因此，让房地产业稳中有进的发展，十分重要。
在过去经济比较好、地产政策比较宽松的周期中，政府更多是通过放宽购房资质、降低置业成本以及提供更多优惠等方式来鼓励大家买房，但是在这一轮的周期中，现有的政策刺激不动了。于是就有了“以旧换新”。
2.具体怎么换？
“以旧换新”购房政策，就是用自己的旧房子换个期望的新房。
主流模式有4种：
第一，帮卖模式：小红有个旧房子，看上了个新房子，这时候，新房公司、中介、小红一起签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内，一般是1-3个月，二手房成功卖掉，则新房认购协议生效，卖不出去，三方都没责任。
第二，收购模式：地方国资平台或开发商直接收购旧房，卖房的款项用于购买指定新房，收购的旧房一般是用于保障性住房、人才房等。
第三，“旧转保”模式：由广东肇庆首创。也就是国资统租存量房源用于保障性住房运营，并不买断旧房所有权，而是一次性支付5-10年的租金，但这类模式对房源要求较高，比如肇庆规定房源面积以40-70平为主、不超过90平，优先考虑楼龄较短的房屋。
最后一种，补贴模式：在一定时间内卖掉旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴，比如给些税费补贴或购房款补贴。
3.有哪些好处？
新房、二手房卖得更好；房企和中介公司业务量增加；资金流转起来，盘活整个产业链。
4.政策提出来后，现状如何？
据不完全统计，截至2024年7月26日，全国已经有超过80个城市表态支持住房“以旧换新”。如果房价处于上升通道，大家肯定是愿意的。对于有置换需求的人来说，不仅能获得补偿，住的环境提高，还能享受到房价上涨带来的收益。但当前时间点比较敏感，房价处于下跌预期，因此，从实际成交数据看，效果一般。
对于二手房来说，6月，执行政策的25个样本城市的二手房成交面积环比增速转正，小幅高于其他跟踪的34个城市。对于新房来说，6月，49个“以旧换新”城市的新房成交面积环比增长18%，增速也是低于其他跟踪的81城。
从四个模式的数据看，帮卖和收购模式对于二手房的成交修复起到了一定作用（帮卖模式>收购模式），但补贴模式没什么效果。
5.为什么说这是一个被低估的赛道？
报告进行了一系列的测算，从二手房数据看，根据贝壳数据，2023年全国二手房成交套数为596万套，经测算，换房套数为332万套，占二手房成交套数的56%；从新房数据看，全国范围内收购“卖旧买新”的置换客手中的二手房所需资金体量预计为4.18万亿元，新房销售额空间预计为5.50万亿元，占全国商品住宅销售额的53%。
可以看出，“以旧换新”是用最小额度的补贴，最大限度的撬动地产市场，为市场恢复流动性和恢复信心做出巨大贡献。
6.相关机会的三条主线
第一，拿地销售基本面仍然较好、新房房源众多且“以旧换新”参与度较高的央企，比如：招商蛇口、华润置地、保利发展。
第二，聚焦深耕地区“以旧换新”活动、在当期具有较高的认可度和信任度的地方国企和区域性品牌房企，比如：绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。
第三，受益于“以旧换新”二手房成交的房地产经纪公司，比如：我爱我家、贝壳。
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