现在的广州，对黄埔村民来说，有一种“集体情绪”叫做：
旧改又要开整了？
这几天，区仔刷到了黄埔连发10+条旧改村招标；紧接着，裕丰围、镇龙西、南岗北等村又传出最新消息...
黄埔，继续要干一波大的？
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这几天，黄埔的旧改动态疯狂刷屏。
先是黄埔官方一口气发布了10多村改造招标。
包括
宏岗村、洋城岗村、银岭
村
、南岗北片、邓屋
村
等，6大旧改均由科学城城更集团进行招标。
紧接着，知识城投资也马不停蹄对
镇龙村、洋田村、均一、均二片区、九楼村等
地块工程进行招标。
这10几条村，预计3月正式挂网招标。
这次准备招标的旧改村，涉及范围非常广，包括
老黄埔、知识城、科学城
等。光是科学城城更集团这一波改造，总金额至少260亿。
尤其是之前因资金问题，导致停滞或暂缓施工的项目，有机会打破当前的困局了。
除了启动招标计划，还有一系列新选手要来！
比如
裕丰围
，旧改实施方案以100%的同意率全票通过旧改实施方案，预示项目正式进入“快车道”。
此前，就传出中交这家央企要入主裕丰围旧改，并已经通过了项目资格审查结果，在公共资源交易中心完成公示。
还有改造5年之久的
镇龙村西片区
，终于开始针对回迁安置户型进行摸查。
区仔看了一下，这批安置房
涵盖了68-165平户型，涵盖有6个面积段。
这批户型不仅方正，而且增加了最新一代户型的元素：
比如横跨客厅与次卧的大阳台、横竖厅都有选择...
大家可能不知道，此前镇龙村西区曾以一众“异于常村”的回迁方式——集装箱，刷爆网络。
现在呢，镇龙村民们回迁安置开始落地，生活可以回到正轨。
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不过啊，虽然黄埔旧改的势头又起来了，但有的村民却开心不起来。
为啥？钱少了啊...
以
南岗北
为例，我们前几天也提到过，最近启动了旧改招标计划。
参考黄埔去年底发布的标准，如今含南岗在内临港片区补偿为，
弃产1-1.2万/平，安置280平/户
。
回迁安置总建筑面积
=
首层有效建基面积+二至四层中最大的一层建筑面积X3
或=
首层有效建基面积X4。
但比起2021年收到的补偿标准弃产1.5万/平，如今的做地标准，下降了3000元/平以上。
这也是为什么，当时方案一出，就有不少村民留言表示反对：
其实吧，区仔也很能理解村民的心情。
想象一下，当你从口袋里掏出一张百元大钞时，那种心理上的“疼痛感”比得到同样金额的快乐要强烈得多。
这就是损失厌恶。
做地模式下，如何协调村民们的“损失厌恶心理”，这是摆在操盘手面前的问题。
截止目前，黄埔目前至少有5条村从合作改造转为做地！
至于新模式下的方案，有一件事值得村民们参考：
近日，黄埔区九佛街道五村七片城中村改造项目开出了
全国首张“新模式房票”。
来源：地胆传媒
这也
标志着，黄埔旧改进入“政府主导+市场化运作”阶段。
根据村民曝光的补偿方案，
回迁面积计算方式调整为“基础回迁面积+奖励面积”，最高可按四层实测面积补偿。
新旧方案的差异，主要体现在
弃产补偿与临迁费的计算。
尽管相关文件明确设定了弃产补偿金额，但在实际操作中，选择弃产补偿这一方式，几乎难以实现。
对被安置人来说，大多只能在回迁房安置与房票安置这两种方式中做出选择。
据不完全统计，
2024年到现在，黄埔就有
超过20个城中村有新动作。
包括
墩头基、裕丰围
等村改造实施方案获批；
双沙村、珠江村、新溪村
的融资区都已经入市。
2025年土地供应吹风会透露，黄埔今年虽然没有新宅地，但
黄埔的未来十年的城市发展格局，
依然由巨量旧改托举。
譬如最重要的老黄埔，已经推进多个旧改项目，除了中建·未来方洲、中建海丝城、珠江春，
已有营销动作的
黄埔润府、已获批复的庙头村旧改。
另一方面，
政策利好频出，对于黄埔旧改，也将有刺激作用。
当下“房票安置”的推进，对黄埔而言是一个重要的刺激节点。
一来，开发商无需担心安置房建设，减少资金压力，可以加快推进旧改进程。
二来，村民对资产的处置较为灵活，也不再担心安置房品质较差的问题，旧改推进工作容易获得村民支持。
而且，在改造模式方面，
做地也可能在今
年内有实质性进展。
去年公布的
《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》
文件中，明确黄埔做地模式的旧改有7个之多。
这意味着，
后续可能会有越来越多的城中村，加入到做地阵营中。
图源：广州市城中村改造专项规划
一是随着旧改的快速推进，黄埔的供应量，将会迎来井喷。
新房市场的房源，也将以旧改楼盘为主，而这类楼盘的配套设施，会更为丰富。
市场化补偿，以及流程、政策上的支持，意味着做地的区域，改造无论是推进速度还是推进力度，相对于过去的旧改都有更强的确定性。
图源：美丽黄埔
随着改造的推进，居民拿到的拆迁款，一部分也将流入商品房市场，
对于楼市而言，
无疑是加了一把火。
在旧改推动下，黄埔的楼市情绪，大概率会被再次推高，这点参考2020年66条村拆迁，黄埔火得一塌糊涂的事就能知道。
