来源 | 子木聊房
撰文 | 子木
这几天在休假，很多读者在催稿，问我楼市接下来的趋势。
主要是因为假期楼市太热闹，售楼处人满为患，二手房也在蠢蠢欲动。
一些人对未来充满期待，但更多人则是忐忑不安，想卖的怕未来会涨，想买的怕未来会跌。
前几年楼市的跌宕起伏，让人们对楼市的判断缺乏了基础依据，身扛全家重任、步履维艰的中年人，在重大决策面前，
往往彷徨迷茫，心中没底。
文章比较长，大家好好看，本来是内部分享的干货，今天作为国庆礼物送给大家，希望你能看懂，当然满级读者应该没什么问题。
其实我在4月份，就写过接下来会发生的几个阶段，第一个阶段就是“归零”，还特别用一篇文章
《房价到底了吗？》
进行论述。
那时候市场情绪特别差，但我用监测到的数据告诉大家，房价已经触底了，为什么？
因为在成交量持续收窄的情况下，大多数城市的房价都出现了“止跌”信号：
这是因为该的卖的都已经卖完了，而剩下的，要么不想贱卖资产，要么就是自住群体，不愿把自住房卖掉。
拿一线城市举例，2021年房价创造历史高点，达到6.22万/平米，但2024年一季度，价格已经跌到了4.1万/平米。
房价普遍回调了33%，跌回到2018年的水平。如果以2018年一线城市二手房3.94万/平米为锚，那么2021
的楼市泡沫是58%，而2024年一季度只剩下5%。
每一轮楼市周期，一线城市都是头一个涨，最后一个跌，当一线城市把泡沫完全挤出去的时候，更低能级的城市，挤泡沫的力度只会更大，更多是超跌。
那时候很多人抬杠，我又写文章分析，楼市是国民家庭主要财富的载体，基本70%的劳动力都沉淀在楼市中，跌去一个首付30%，往往意味着会出现D供潮，消费欲望大幅降低，跌50%那么基本就触及了系统性风险。
后来明白，分析再多都是徒劳。根本没什么道理可讲，因为这个道理可能超过了一些人的理解，只能说，认知是有门槛的，财富也绝对服从二八定律。
市场的自然法则就是优胜劣汰，少数人赚多数人的钱，注定少数人才能通过认知赚钱，天雨虽宽不润无根之草，佛法虽广不度无缘之人。铭记于心。
筑底意味着泡沫被挤出，房价短期内跌无可跌，最后会有两种分化路径，一种是反弹，另一种则是衰退。
方向往哪儿走，取决于这个城市的增量和预期，也就是这个城市是扩张的还是收缩的，鹤岗和深圳是两个极端，房价也是两个极端。
而且经济越活跃的地方，房价弹性会更大，前几年可能跌的特别惨，但修复预期后，兜兜转转又会涨回来。
但经济落后的地方，跌的也少，涨的也少，如果房价一直不涨，意味着这个地方没有赚钱效应，居民收入停滞不前，久而久之，楼市会无限期走下坡路。
于是我在6月18日，写文
《别着急，再等一等》
，告诉大家，跌到基本面的城市可以上车了，但其他城市购房需求，可以继续延期，接下来还会有救市大招出现。
同时，我在六月份，抛出了第二阶段论证，“递增”，节点就在九月的美联储降息。
那时候很多人不懂啊，为什么我们的楼市会跟大洋彼岸，美联储政策有关？
这是一场大国深度博弈，看谁能熬下去，结果美联储绷不住，9月拉开了降息周期的序幕，而我们也在紧接着几天后，开始积极响应，推出连续多轮组合拳，不遗余力刺激市场，大水如期而至。
不仅是国内资本，外资机构也在180度转弯，纷纷做多中国，美国最赚钱对冲基金大佬Divid Tepper喊出：
看向中国。
截至目前，海外投资者对中国股票的净买入数据创下了2021年3月以来的新纪录。这几天华尔街竟然创造出了“中国龙ETF”，盘后一度大涨25%。
接近着是楼市预期扭转，四大一线城市发力，放松限购，存量房贷利率下降，这些都达到了历史上最高水平。
国庆假期一线城市和部分二线城市的楼市都出现了火爆景象，最火热的是广州和深圳，成交量翻了好几倍，具体数据大家可以去查，这里不做特别说明。
老读者应该知道，我上半年一直让深圳的购房者上车，为什么？因为深圳今年的经济和人口数据都是出类拔萃的，房价也基本跌到底了，一旦预期扭转，深圳是最快上涨的城市。
因为不只是国内人买，从海外回流的资金第一站就是香港，香港股市会涨，马上就是通过深圳涌入资金开始抄底房地产。
前段时间中东投资集团一举拿下华南五大房企之一的中国奥园。苏州热盘龙湖·山河颂项目开放也引来了白袍子的中东土豪们，组团来看。
要知道，中东投资机构的核心操盘成员，都是常青藤名校毕业，个顶个的精英，不次于华尔街财团。
而且今年美国两大房地产巨头铁狮门和黑石集团，也多次出手，抄底国内资产。
这不是因为中国资产太便宜了，因为再便宜，资本都要看未来能不能上涨，不能上涨，再便宜都是垃圾资产。但如果能上涨，那便宜资产，就是价值洼地的珍宝。
在楼市层面，国外资本，已经提前一步做出了部署，正如股市上涨前夕，已经有很多大型机构配资重仓一样。
这些我讲过吗？都讲过，尤其在香港股市大涨前夕，9月下旬，我用一篇文章《
暴力降息！影响有多大…
》告诉大家确定信息，但多少人听了？其实并不多。
只有少数人听了，操作了，一波收益涨了一年的收入，国庆假期，一个读者给我发2万元的红包，我拒收了，这是他应得的，能看懂逻辑的人，天生能吃这碗饭。
接下来敲重点，讲两个特别重要的话题。
1、有人说，人们收入还没有增长，很多人还买不起房，全国人口房价趋势下降，就业还未改善，房地产凭什么会起来？
这是因为之前因为种种悲观预期挤压的需求爆发了，一部分是刚需+改善需求，他们怕房价上涨，而加快上车或者置换的步伐。
另一部分则是炒家入场，我了解到的江浙、华南和华东的家族商会资金，已经开始组团了，正在全国范围内寻找标的，抄底被低估的资产。
每一轮楼市都是让能买得起房子的人上车，然后升值，把溢价转移给后来买不起房子的人。
这是因为一开始买不起房子的人，对房价上涨是排斥的，对未来是悲观的，对收入是不确定的。
但他们没有想过，接下来随着房地产复苏以及其他的救市政策落地，会逐步扭转经济走势，经济一旦重新向上，人们有了收入预期，这时候，买房的态度就会转变。
同时房价持续上涨，一步步击垮空军的心理防线，他们只能迫于无奈贷款上车，而这时候，往往已经晚了好几节拍，只能高位站岗。
所以这方面楼市和股市一样，要么就早信，要么就永远别信。最怕的就是在两者之间犹豫的。
因为政策刚出台，意味着市场交易的是情绪，而不是价值。情绪是感性的，而价值才是理性的。
对于你所在城市，扪心自问，经济增长了吗？人口和资金流入了吗？产业升级了吗？基本面有改观吗？处于国家的战略发展红利轴上吗？人们对操盘手满意吗？财政情况健康吗？营商环境有问题吗？
如果都没问题，那么以10月为起点，这就是第一轮上涨，集中在核心区域，然后明年3月份之后会是第二轮，由集中向四周扩散，进行板块轮动式上涨。
因为房地产会带来钱的，钱会锦上添花，助推城市进行新一轮产业升级，经济重回正循环。
