伦敦的“建设泡沫”——空置的写字楼有何解决良策？|专栏

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撰文： Lionel Laurent

考虑到低利率政策和英镑疲软的影响，英国房地产的前景相当不容乐观

“谈论科技趋势和新兴美食潮流，并不会吸引精明务实的投资者”

英国民众投票退出欧盟已过去近一年时间。

不过，现在还没有看到企业大规模撤离光鲜亮丽的伦敦写字楼的迹象。 这得益于英国脱欧还没有真正到来，同时英镑疲软赢得了缓冲余地。 不过长久来看，这个市场将受到时尚人士和银行家的影响。

在国际货币和低息贷款的双重作用下，英国首都的建设泡沫还没有破灭。

根据德勤(Deloitte)的统计，截至2017年3月的前六个月中，伦敦新建办公空间总量减少了6%。不过，伦敦还有面积达3900万平方英尺（约合362万平方米）的新增办公楼盘将在2017年起的五年时间里进行开发， 可能创下20世纪90年代以来新建写字楼面积的最高记录。

市场对办公空间的需求取决于两个行业：科技和金融。 即使在举行英国脱欧公投后，这两个行业仍然表明愿意租用办公楼。

从历史标准来看，伦敦的写字楼空置率依然很低，租金也保持坚挺。 房地产公司仲量联行(JLL)统计，2016年年底，伦敦金融城高端地产的租金为每平方英尺70英镑（约合91美元），与2015年持平。

伦敦市中心在建商业地产面积持续减少，不过规模依然庞大

不过，市场前景更不明朗。

科技企业在伦敦的扩张计划， 把相对简单的地产业务（只是建造更多的高楼）变成了硅谷式的办公楼大战， 争相打造最时尚、最令人振奋的工作圣殿，你可以参考苹果公司在旧金山建造的“飞船总部”。

苹果公司的“飞船总部”预计于2017年底完工

“飞船总部”效果图

与此同时，资金短缺的银行却在压缩员工的办公空间，把多个办公室合并成一个。

根据彭博社的报道，这两个趋势都导致了办公地产的空置。 加上未来有更多的办公楼供应，租金最终会受到打击。

这还没有考虑到英国脱欧挥之不去的影响。

摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)计划把在伦敦工作的数百名银行家迁移到都柏林、法兰克福和卢森堡的办公地点。 这种情况并不是个例。

尽管对科技人才来说，进入欧盟金融市场不成问题，可是英国收紧移民政策可能让才华出众的企业家转移到其他地方。

伦敦办公楼使用者的人口结构变化，提高了此前边缘地区的租金水平

这种趋势是否会让市场担忧房地产崩盘？

大部分英国房地产公司的股价依然低于全民公投前的水平。 根据瑞银集团(UBS)的统计，房地产开发商英国土地公司(British Land Co Plc)的股价比其资产价值低27%。考虑到低利率政策和英镑疲软的影响，前景相当不容乐观。

有些房地产商认为， 在英国脱欧后，他们可以把更分散的客户群作为目标，从而实现繁荣发展。 英国土地公司即将推出“灵活办公空间”产品，以吸引更多的初创企业和小企业，押注餐厅和混合使用空间的开发项目。

在需求承受压力的时候，供应和需求的动态平衡似乎倾向于产能的显著增长。科技行业近年来弥补了需求缺口， 可是对伦敦空置的办公楼来说，现在还没有解决问题的良策。

（本文内容不代表彭博编辑委员会、彭博有限合伙企业、《商业周刊/中文版》及其所有者的观点。）

编辑：林一丹、王倩

翻译：孟洁冰

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