主要观点总结
文章主要介绍了越秀地产在荔湾区河柳街地块的新项目，包括产品的设计、规划、地段优势、价格猜测等。文章指出越秀地产通过高效的开发流程，快速准备并推出新项目，以抓住市场变化中的确定性。
关键观点总结
关键观点1: 项目基本情况
越秀地产拿下荔湾区河柳街地块，将打造全新“广府系”产品，全盘100m²以下户型，使用率高。
关键观点2: 市场选择
项目选择做100m²以下户型是基于市场数据的选择，80-100m²的户型占比最高。隔壁项目的去化情况也坚定了项目全盘100m²以下户型的决心。
关键观点3: 产品设计
项目会采用改良蝶型或风车型楼型，做到户户朝南。户型设计方面，大阳台、大飘窗是标配。但具体设计被保密，无法透露。
关键观点4: 地段优势
项目位于大西关板块，周边配套齐全，包括商业、医疗、公园等。最重要的是配套一所小学，为华侨小学，是荔湾区一流小学名校之一。
关键观点5: 价格猜测与竞争策略
项目周边二手房价格主要在3.3-4.2万/m²，一手房如西关都荟成交均价6.2万/m²。项目大概率会控总价、快速去化，猜测开盘价格可能在5万/m²左右。性价比会有优势。
关键观点6: 开发效率与速度
越秀地产注重开发效率，广州新项目的平均开盘周期已经缩短到6个月左右。产品设计和流程标准化使得能够快速推出新项目。
正文
大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
前天上午，越秀地产拿下荔湾区河柳街AL0111032地块。
而且鸟叔还收到风，越秀河柳街地块项目，很可能
年底开盘！
超高
使用率，颤抖吧荔湾！
此前，越秀先后打造了樾系、和越系等系列，无论口碑还是销量，都是有口皆碑。
鸟叔打探到，越秀河柳街项目相当特殊，倾力打造全新“广府系”产品。
1、
全盘100m²以下，均为新规产品，使用率超高
。
具体有多高，暂时不方便说的太详细，大家可以大胆猜一猜。能有这么高的使用率，很重要的一个原因在于：
地块出让之初，就规定半开敞空间的比例上限，由15%提高到了20%。
再加上大飘窗等等小细节，就有可能将使用率继续推高。
当然，能不能做到这么高的使用率，还得看各家的设计功底。
而这一个，对于越秀这个广州户型头部设计大师来说，当然是不成问题。
无论一手还是二手，荔湾哪个楼盘能有这么恐怖的使用率？
100
m²
能相当于别家120m²甚至130
m²
，这怎么玩？
荔湾众多新盘，已经开始颤抖。
建议一些在售新盘，趁越秀河柳街项目还没入市，抓紧消化库存吧！
2、为什么都是全盘100m²以下户型？
为什么项目会选择做100
m²
以下，而且全盘都是？
这可能也是部分看客的疑问。
其实，
这是市场的选择。
看看
今年荔湾一手住宅各面积段的成交占比：
80-100
m²
，占比最高，为37.71%；
其次，60-80
m²
户型，19.16%；
第三，100-120
m²
，17.87%。
前二的占比，加起来已经高达56%+！占了一半多的份额。
也就是说，
一个项目如果能够抓住50%的购买人群，就已经利于不败之地。
这也是项目选择户型面积段的基础。
而隔壁项目的去化情况，更是坚定了项目全盘100m²以下户型的决心。
三人行必有我师。
西关都荟，就是项目的前车之鉴。
西关都荟共三个面积段，89-121-142
m²
3+1至4+1房。
开盘一年多，网签90套，去化24.26%。
（数据来源：阳光家缘，截至2024.10.31）
其中，
89m²去化30.11%，121m²去化25.2%，141m²去化不足5%！
总货量371套，一年多卖了90套，不算太差，当然也不算好。
但这个市场，变化实在太快，谁能想到短短一年多时间，广州的户型进化翻天覆地。
应该说，
河柳街项目这个规划，是明智的，也是有坚实数据基础的。
或许会有人把之前土地开发中心推介地块时的意向图拿出来，但鸟叔要说，
这设计已经被否决。
一字楼，当然是不错的设计，但和地块的硬性条件不符：
限高100米。
一字楼设计不但导致地块再无花园，也导致超出限高。
本来想从项目那里拿到一些猛料的，但无论如何威逼利诱，死活套不出来。
不过，鸟叔打听到，项目会采用
改良蝶型或风车型楼型，做到户户朝南。
户型设计方面，大阳台、大飘窗是标配，主卧或双面大飘窗。
