目前的市场有五个特点：第一个，城镇化已经接近尾声，农村人口向城市转移的过程，人越来越少。过去的五年，农村转移出来的人口每年1350万，之前是1500万。
铁路高速带来的是人口的导入，城镇化接近尾声，是不是房地产就结束了？
没有，去库存确实取得了明显的效果，但是有的城市还在去库存当中。过去北方的一个城市叫鬼城，建了大量的保障房，江苏的常州也是，在过去的三年连续三年停止供应土地，导致了去年几乎无房可售，因此去年的房价上涨9.8%，今年还在上涨，人口净流出的城市怎么解决房地产的事情?没有需求，政府可以制造需求，怎么制造需求，通过拆迁。
浙江一个非常典型的城市，县级市其实反映了浙江省的非常富饶的区域的典型状况，这个城市的户籍人口23万人，而常住人口17万，每年商品房的销售面积30万米3000多套，但是结婚人口5000多对，如果60%的城市人口就是3000套住房刚刚满足3000对刚性需求。
这个城市的面积性改善需求虽然有，但是不多，他们人均有54平米的城镇人均住房面积，面积改善需求已经很少了。有没有质量性的改善需求，也不多，他们30%是商品住房，60%是单栋住房，他们的城市房价没有明显的上涨，也没有投资的需求。
这个城市怎么办，通过拆迁制造需求，所以他们过去几年从来没有做过大量的拆迁，去年做了150万平方米，今年号称200万平方米的拆迁，意味着这个城市只要通过四年时间就把全部的县城和乡镇的住房焕然一新，显然这不可能。
因此这个城市的拆迁结束之后城镇化结束了，房地产也结束了。
这种城市很多很多，我们看到三四线城市的增长已经逐步的乏力
，虽然我们整个的住房销售比较好，有一些三四线城市房价上涨比较快，但是我们整体看，销售面积同比趋势是下降的，这就印证了城市化接近尾声，房地产正在向下。
与此同时，为什么出现销售面积下降，原因是过去的土地供应逐年的减少，新开工面积也减少了，而房地产的销售面积也相应的减少了，这些城市能不能大量的增加土地供应，其实不能，原因是没有那么多的需求，想卖地也不太容易卖出去了。
虽然土地供应逐年的下降，但是房价和地价却快速上升，不是普遍的所有的三四线城市地价都在快速的上涨，这个原因主要来源于大水漫灌和一些热点的三四线城市。
我们认为未来这种现象不可持续，因此我们在四五年之后发现三四线城市的房地产将进入微量市场，未来不会再有更好的发展机会。但是这四五年的时间可能是房地产企业必须要抓住的机会。
房地产市场把三四线城市分成几类，第一类完成去库存的城市，不太可能再增加土地供应；第二类城市已经在去库存，他们已经学会了如何珍惜土地供应；第三类，正在拆迁的城市，未来可能会有一些市场的机会；最后一个，都市圈的中小城镇，这个受限的过程就是未来的市场机会，未来都市圈将成为城市化的新引擎。
整个大城市的人口是不断的增长的，这是世界潮流，世界银行的统计数据已经告诉了我们，未来要打造一个都市圈。不是发改委提出的城市群的概念，城市群是什么，你要优质的产业、优质人口和优质金融，大家是竞争关系，而都市圈是在座的各位朋友的微信圈，互惠互利，合作共赢的关系。
都市圈的核心在于：大城市和周边的中小城市形成合作的共赢关系，这个时候小城镇才有可能获得新机会
，
获得新机会的时候是不是中小城市都可以成为会员呢?我们要成为都市圈的会员，前提有两个，第一个是快速公路，高速铁路，要通到周边的中小城镇。第二个，要在这些周边的中小城市实现公共服务的一体化。
上海人搬到太仓，嘉兴去了，小孩怎么读书？服务一体化才可以解决。但是我们现在的大城市，核心城市还在做护城河。上海这个城市就是在护城河，浙江省嘉兴市提出要做上海的后花园，上海没有回应，浙江省发个文件，让嘉兴对接上海，上海也不发声，浙江省领导拜见上海领导，也没有实际的表态，浙江省办了一个对接上海的大会，上海派了一个副秘书长过去，而且讲话没有实质的内容。他们的轨道只通到昆山，不会再往前推进了。
未来都市圈的格局是把轨道交通打通，这个时候我们发现形成了很大的都市圈，上海GDP占全国的3.7%，而东京占了日本的40%，如果上海作为大的都市圈，把周边的昆山、苏州、嘉兴、嘉善还有南通全部联成都市圈，上海的GDP将达到全国的10%以上，这是非常大的机会，这也需要政府领导有很大的格局。
未来很多城市都在做这些事情，武汉的轨道交通800公里，成都的轨道交通要做到1000公里，在这个过程中我们更看好的还不是在一个省域范围内做行政资源的统筹调度的问题，更好的可能是粤港澳大湾区，光是香港、广州、深圳、澳门GDP加起来已经是上海的若干倍了，还不要说都市圈的经济发展。
而且最重要的是中国大陆的行政化与香港市场的市场化，将来对冲之后，我们会发现这里面碰到非常多的市场机会，而且会走向非常均衡的发展机会，打破中国地方政府限制。
未来从城镇化战略走向都市化战略，在这个过程中，我们认为超大特大城市的发展逻辑应该作为空间腾挪，资源互换，互惠共赢的逻辑。用周边的中小城镇的土地资源与大城市的产业和人口资源进行置换。
如果这样的话，我们完全可以解决上海的老龄化的问题，2030年上海的老年人达到30%以上，那时候这个城市已经没有活力了，周边可以建设很多的小镇，老年人出来可以给上海腾笼换鸟，这些城市随着大城市的发展，土地供应逐年的下降，销售在逐年的上升。大家看到了未来的市场机会，但是这个市场机会不是自动来。
如果三四线城市随着大都市的核心城市潮起潮落，未来怎么发展，就进入今天要讲的主题，大城市的房地产市场将进入限制性发展新周期。四个词，限人限地限钱限价。
现在我们看到很多的二线城市还没有这么多，但是未来迟早也会做，因为我们解决不了大城市病的问题。超大城市一定会步大城市的后尘，他们的人口规模还是在增长的，但是这里面我们注意到一个新的问题，国务院批准的所有的城市整体规划当中，明确界定了主城区的人口规模要控制，控制在几乎不增长的范围内，他们扩大了人口的规模，实际上扩大的是周边的都市圈的中小城镇。
现在有很多的城市放开人口的调控，吸引高端人口进来，恰恰印证了这些成事在人口限制上的潜意识，换句话说我们希望要用高端的人才进来进行腾笼换鸟，意味着他们希望未来有更多的高端人口进来，控制低端人口，用什么办法，房子。
所以未来城市的土地供应不会增加，去年12月份我提出一个观点，无地可限，无房可售将成为热点二线城市的新常态，现在这个现象已经普遍了蔓延了，一线城市的土地供应逐年下降，二线城市的土地供应也是逐年下降，我们发现他们的土地面积在下降，但是地价快速的上涨，我们政府已经非常清楚的想到我们是用更少的土地供应面积换取更高的土地价格，而获得不少的土地出让金收益，为城市建设发展补血。
这些城市的土地供应都在逐年的下降，这些城市是不是可以增加土地供应，今年4月1日雄安新区横空出世，同一天有一个重大文件出台，这个文件我们认为是非常重磅的文件，是关于加强住房和用地管理有关工作的通知，有两个核心的要点，第一个是大城市控房价，小城镇去库存，解决供求平衡的问题，市场配置资源起决定性的作用。它提出了一个观点，供不应求的城市要明显增加土地供应，供大于求的城市减少或者暂停土地供应。
还提出了另外一个观点，
也是过去所说的一二线城市控房价只解决两大问题，第一增供应，第二控预期
，他们也提出了控制房价上涨的预期的问题。这两条其实是解决我们大城市房价快速上涨的核心要点。但是我们大城市能不能这样做呢，我们觉得非常难，因为大的城市核心区已经无地可供，如果增加土地供应，必须经过城市更新改造拆迁，这个时候不但提高土地价格，而且会脱长土地供应的节奏，如果我们不在城市核心区范围内做城市更新改造的话，我们能不能在外围建新城，摊大饼，显然不行了，国务院批复的沈阳市整体规划当中提出，城市总体规划建设范围内不允许建设各类新区，开发区和新城。这就意味着未来摊大饼的建设模式被各级政府抛弃了，已经设立开发区的城市会慢慢的节约土地用地，没有设计开发区的未来也不会有了。
4月1日的文件当中有一句话非常明确，6月30日以上所有的县级以上的城市全部公布三年以上的土地供应计划，因为每年供应是增长的才可以稳定预期，如果每年的供应是下降的，政府部门就可以监控。但是有多少城市公布了土地供应计划，只有三个，为什么?因为他们公布不出来，因为土地供应一定是逐年下降的。
在这个过程中我们把去年所有的城市公布的土地供应计划和今年的加起来，一共16个城市，其中8个城市下降，5个持平，三个略微增长，未来的土地供应很难，供不应求的超大特大城市，有一些城市会试图增加一些供应指标，比如说北京，北京增加了土地供应，是去年的两倍还多，原因是太少了，去年只有120万平方米，所以北京未来会不会增加150万套住房供应，我相信很难，如果按照一套房子住三口人，北京要新增加450万人，显然是不可能的，因此这150万的住房里面，大量的属于拆迁、更新改造和保障房，很多的住房都不会真正的用来新增我们的人口。
未来减少供地一定是大城市的主流。
限钱。流动性趋向于紧张的状态，严控地方政府的债务，终身问责，这句话非常厉害，意味着
未来地方政府用于城市开发建设的土地资金越来越少，因此未来的房地产也一定是下行的。
在这个钱的问题上，这次的金融工作会议上还有两个重要的概念，第一个概念是经济去杠杆，政府部门、企业部门、财务部门都必须去杠杆，意味着经济的下行。第二个流动性紧平衡，通过逆回购不断的调整市场的流量，使得我们的资金越来越紧，但是不至于让日子过不下去，所以是紧平衡的状态。
在这种情况下，对于房地产是什么影响，去年四月份央行行长说过居民部门加杠杆是对的，今年二月份略有变化，住房贷款的增速太快，随着调控政策的持续会放缓，银监会提出来这个增长值得关注。
所以我们从客户端，企业端可以看到，钱越来越紧了，现在出现了一个什么情况，房住不炒已经成为整个房地产市场未来五年的大政方针，包括限购、限贷，其实都是为了抑制投资投机，尽管我们说调控使得整个房地产市场销量在下降，其实我们认为这个有利于房地产未来平稳、持续的发展。
目前来看，有人说限售，地产股大跌，大家觉得限售出来之后对房地产市场是一个重大的利空，其实我们认为限售对房地产市场的影响，本质上不大，因为我们在限购限贷的城市出台政策没有太大的意义，特别是两三年之内都没有意义，正常的从事房地产的人换房也是五年的周期，低于五年的很少，因此我们觉得这是政策的微调，对房地产市场不至于有实质性的影响，全国限售的城市超过40个，这个是预期调整，对上有一个表态，对下是安抚，对市场的影响不大。
一二线城市调控的逻辑到底是什么，我们必须用低水平的供应匹配低水平的需求，未来限是长期持续，中央会议提出要稳定房地产市场坚持政策连续性和稳定性，
我们去年得出一个观点，调控会持续18个月，拾九大之前保持稳定，不能动，明年新政府上来不能有闪失，
现在我们认为中央工作会议告诉我们，未来房地产调控将延续到下一届政府的任期，现任的中央政府明确了这个概念，我们相信他们的执行力会延续到下一届政府，限购限贷将长期执行至少五年。
我们的市场价格发生了很大的扭曲，去年曾经提出了一个观点，11月份我们曾经讲到远郊盘比近郊盘贵，二手房比一手房贵。上海一个楼盘开出来之后，出现了两个情况，开发商不需要做任何的广告，因为房子推出来就秒杀了，而且打电话给李总，你赶快来买吧，李总说还有优惠吗，政府已经限价到这个程度，已经是最大的折扣了。
上海说关系户买到了，老百姓买不到，怎么办，摇号，也很简单，开发商也有很多的办法规避，因为首次开盘是可以摇号的，但是长期开盘不需要摇号，首开的时候制造一个不热销的情况，我们的自住需求无从下手，但是二手房市场冷却，很多的媒体说北京的二手房市场下降了，未来的房地产市场会跌。如果大家相信这一点，可能大家要上当，二手房比一手房贵，谁买新房，所以房价上涨的压力还是很大的，只不过现在房价扭曲了之后，导致整个价格体系发生了变化。
有很多的开发商跟我说，扭曲的市场价格不能持久，我们认为这个想法可能是错的，我们的猪肉价格是不是政府定价，是不是市场价格，所以我们不要抱怨我们必须去迎合，或者说我们认真对待每一项的政策出台。未来的限价令要持续多久，我们认为取决于房价泡沫的情况，在上海去年房价收入比达到了28.3，如果今年保持环比不上涨，到2022年，允许房价上涨5%，这个时候房价上涨的速度依然低于收入水平，意味着房价泡沫小了，意味着限价令至少要五年的时间。
今年四月份写了一个文章，房地产长效机制的四梁八柱，解释了房地产市场未来长效机制中间的12个方面，我相信现在目前我还没有看到哪一个经济学家，学者，政府官员把这个问题这么讲。
租赁住房将成为超大特大城市的主流。上海新推出的住房空间，供应的可售商品住房45万套，租赁住房是70万套，意味着租赁市场将占据市场的主流。我们可以看到，如果这样的话，新增的住房就会更多的用于拆迁，租赁住房未来更多的用于人口的使用，住房的总量会缓慢的增长。
为什么这么做，表面上看，租售并举是应对高房价，我们想想房地产税推出之后，两个城市加入了试点，但是租赁住房一旦推出之后立刻有20个城市加入这个队伍。本质上是让城市保持生机和活力，年轻人买不到房子，他们只能租房，他们老了回到家乡，我们不断的年轻人进来，使得这个住房高效的利用，使这个城市保持青春、活力，创新，保持了世界的竞争力。
我们可以看到，上海这样的城市存量住房市场700万套，如果70万套可以租赁的话，可以主导这个市场，未来这个市场到底有多少租赁市场，如果5%拿出来租赁，可以有35万套，足以定价房地产市场的租赁市场的价格，过去我们说政府管不了二手房市场，恰恰相反租赁住房就管住了，5%够不够，全国最高的深圳大概5%，其他的城市大概也就这个水平。但是有没有盈利模式，很难说，特别是农民集体土地入市之后，租赁住房就很难在市场上获得机会，在这种情况下，租赁住房成为国有企业的后花园，未来民营企业还想参与租赁住宅，昨天在上海参加一个活动，你们做长租公寓的企业，明年预测回报多少，十年多少，二十年多少，没有人可以回答，他们只是为了市场占位，而不是为了回报率。
在这种情况下，房地产市场进入限制性发展新周期的时候，行业垄断加速。2014年我们提出城市分化，板块分化，楼盘分化，企业分化，企业分化非常的厉害，当年我们提出一个观点，全国9.1万家房地产企业90%退出地产江湖，去年跟部里面的领导交流他们提出只剩两三千家就可以了，过去房地产行业叱嗟风云的企业已经销声匿迹了。
银行的资源向大城市集中，2014年我们碰到工商银行的总行的领导，他们说只做百强房企的业务，基金的领导也讲他们也转向百强房企。去年有一个大房企进入了百强房企，之后掉出去了，他们老板说必须回到百强，否则拿不到资金了，客户抛弃了中小房企，地方政府也不在庇护中小房企，我们的银行贷款增速上涨，不意味着所有的企业都可以拿到钱。一个日本经济学家做出一个表，明确提出行业的前八强企业如果占据市场份额70%以上，这个行业就进入了高寡占型了。
未来市场的预测，现在我们的销售将创新高，不是我们今天所说的，到了快接近于四季度了，我们才讲这个话，四月份曾经提出了房地产或将超过去年，创造新的历史高峰，增速是逐年下降的，但是今年销售面积增速仍然保持在正增长。但是我们认为未来的市场蛋糕不会更大，如果一二线城市进入限制发展期，三四线城市不限自限，市场蛋糕会变小。
