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蹭学位，保利又出狠招

黄埔观察 · 公众号 · 广东 · 2024-10-31 22:10

正文

01|不同产品的权重

大家知道，房价的支撑因素不少，权重较大的不外乎这几个：地段、学校、地铁、环境、产品力、商业。

地段毫无疑问权重最大。如果同一地段内，不同楼盘比较，又如何衡量？

这里面，要留意改善盘和刚需盘的价值优先度，市场偏好会有所不同。

一般来讲，改善盘更偏重生态环境、产品力，好的书包倒是次要的，是锦上添花；

刚需盘则恰恰相反，更偏重于书包、交通便利度（尤其有无地铁），环境和产品力属于锦上添花。

大家发现没，改善盘讲究的是居住舒适度，包括两个层面：

一个是室内空间品质，涉及室内空间布局和产品交标；

另一个，是外部空间品质，包括园林绿化、自然景观以及楼栋外立面质感。

简单讲，就是改善盘可以提供更丰富的情绪价值，满足人的内在精神和社交需求，更接近于理想人居的终极目的。

而刚需盘，书包、地铁这些非常刚性的需求，更偏向于人的生存的需要，更为“物化”一些。

当然，并不是说住改善盘的群体，没有教育的需求。而是改善客群对书包、地铁的依赖度很低，选择空间更大。

因此，我们在买房时，判断某个楼盘价格是否具有性价比，需要对产品的定位有一个清晰的认知。

比如，刚需盘的大户型和改善盘的小户型，都算是错配，在各自小区中的价值，是相对偏低的。

02|保利搞学位的“套路”

老黄埔的网红盘保利中央公馆，从定位上来讲，显然是刚需盘。

本来中央公馆拥有老黄埔稀缺的两大公园和滨河景观，具有一定的改善基因，但奈何地块太小，螺狮壳里做道场勉为其难，只能走刚需路线。

但地块小，则又必然无更多空间布局公共配套。

尤其是刚需盘权重最大的教育配套，对占地有较高要求。弹丸之地的中央公馆根本满足不了。

这也是中央公馆最大的、也是唯一的减分项。

作为刚需盘，没有书包，吸引力自然有所减弱。尤其是对书包有执念的客群，很容易一票否决。

之前我也说了，选择中央公馆的潜在客群，共性也比较明显：依赖地铁通勤、注重居住舒适度，年龄上可能偏年轻化一些，或没有书包需求的部分中年人。

但也导致了客源较为单一，对于开发商拓展市场显然不利。

所以，补齐教育短板，扩大客源，成了开发商的解题策略。

实际上，保利在这方面屡试不爽。

比如永和隧道口旁边的保利锦上，也是小盘无自配学校，但一路之隔就是绿地杉禾田配建的72班九年制广附高新区实验学校。

去年，保利顺利通过出资与广附合作共建，将保利锦上纳入广附高新区学校的招生范围，提高了书包的确定性，皆大欢喜。

现在，保利又在中央公馆如法炮制。

今年6月，区发改局批复同意对怡园小学三个校区进行升级改造。其中北校区改造面积6905平方米，包括地面、操场、图书馆和阅览室及屋面改造等。

这对保利来说，算是天赐良机。

据说，阿保借助此次怡园升级改造契机，又成功获得了出资共建的机会。

北校区现有27个班，在校学生约1150人。据说此次升级改造，将加建3561平方米，新增9班普通教室，以及专用教室和办公用房，总体办学规模达到36班，可容纳学生1620人。

谁出资谁受益，何况一路之隔。如不出意外，中央公馆极有可能纳入北校区的招生范围。大家可以耐心等一等明年4月底的官宣。

怡园北校区扩建9个班，而中央公馆总户数1442户，按户籍人口学位配置标准，理论上是满足需求的。

实际上，北校区在扩班前，近三年其小一招生计划均为4个班。均为地段生，无企业、积分入学名额。

而且，北校区近年招生范围来看，除地段生外，还承担了临时接纳东校区的分流任务。

对于中央公馆来说，把小学搞定，加上自配的幼儿园，相当于保障了9年学位。

虽然，怡园北校区对口初中是在第一组摇号6所学校，其中一半麻麻地，但也还有另一半的命中率。

保底来讲，幼儿园+小学确定，再加初中一半的优胜率，12年的学位也不差。

实际上，不少家庭从幼儿园读完小学，大概6-9年后，可能也要换房了。另外，部分家庭的小升初门路也多。

其实，目前各个梯队好一点的初中，都在偷偷掐尖掐得飞起。对于中上水平的学生来说，小升初反而不是问题。

某种意义上，小学阶段打好基础更为重要。如果小学不好，初中“皮之焉附”？

03|民转公的飞跃

很多人不知，怡园小学北校区“民转公”这几年来，软硬件有了质的飞跃。

怡园北校区前身为创办于2001年的民办泰景中英文学校，2018年合同到期后加入怡园教育集团管理，并更名为怡园小学北校区。

短短几年，北校区实现从“薄弱”到“优质”的华丽蝶变，并作为怡园小学集团化办学典型成功案例，上了央视并向全国推广。

学校硬件方面，早在2019年7-8月，北校区被纳入广州“三年提升计划”，投入960万财政资金对教学楼全面改造。

包括教学设施和课桌椅更换、操场全部翻新、功能室改造，在硬件上打造了良好的学习环境。

更重要的是教育教学管理。怡园教育集团对当时相对薄弱的北校区，列为重点扶助对象，进行一体化管理。

比如，统一办学文化、统一师资调配、统一课程实施、统一质量标准，教室专业培训，教育资源共享，开展教学研究联动。

据媒体报道，怡园教育集团在校区管理组织方面，形成“条块并举”的管理架构：

纵向体现层级管理，以一套领导班子管理三个校区，教师资源在三个校区流动，形成教学、德育、总务三条线统管全盘、协调整体。

横向由三位副校长同时兼任各自校区常务副校长，协调管理各校区常务工作。各自同时又在纵向上形成三个系统全盘联动。

在师资管理运作中，依托东、西校区高级教师、骨干教师力量，组织开展“青蓝工程”，通过师徒结对子帮助北校区2018年入职40多位青年教师提高教学技能。

同时加强三校区之间优秀师资流动。据官方数据，仅2019-2020年，从东、西校区交流到北校区任教的骨干教师，从第一年的10人增加到了22人。

怡园小学在北校区投入的师资力量并没白费。

据2021年1月18日“黄埔发布”援引黄埔教育局的数据：

接管办学一年后，在黄埔区六年级学业水平抽测中，北校区学生平均成绩提高了20多分。近年新入学的一二三年级成绩更是和东、西校区相差无异。

04|价格差拉回一半？

综上，如果中央公馆解决了小学学位问题，反映到房价——

它跟周边其他有九年制学校的楼盘，原来的学位价差5000元/平，我觉得可以拉回一半。

再加上中央公馆目前3.6万-4.5万/平的价格优势，以及双地铁+双公园滨河景观闹中取静，以及飘窗可打掉30cm-50cm的新规户型优势，性价比还是比较高。

实际上，中央公馆也是目前黄埔区内仅次于黄埔新城，走货相对不错的新盘。

阳光家缘网最新数据显示，已售318套，去化率33%左右。算上延迟网签情况，去化大概四成吧。

显而易见，中央公馆补上书包的短板，扩大了潜在客户范围，项目流速也会有所加快。

目前中央公馆卖得较好的是3栋和5栋，3栋因临护林路，价格相对最便宜；5栋的卖点是靠乌涌和小区园林，景观面较好又相对安静，买的人也较多。

有意思的是，中央公馆的价格越往高相对便宜，低楼层反而比高楼层贵一丢。

高、低楼层，各有各的利弊，萝卜白菜各有所爱。低楼层等电梯时长短，可近看河涌和园林，更接地气一些。

高楼层不便的是等电梯较长，但视野更开阔，西南向远眺珠金琶鱼CBD，会有不错的city感。

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