信泽金-金融实务培训
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在很多人眼里，不良资产就如同洪水猛兽。其实，如果处理好的话，不良资产也蕴含着很大的生财空间。金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款，今天我们先来了解一下房产抵押的不良资产是如何处置的。
银行对不良资产的认定有一套标准，如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司（长城、信达、东方、华融），或者卖给有实力的第三方合法主体（个人或者公司）。
银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。
一、房产抵押不良资产的特点
房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。
可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。
极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的
商品房
作为处置标的。
二、房产抵押不良资产处置流程
假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下：
1、处置机构到法院
起诉
借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送
《诉讼文书》
。
2、借款人
主动出庭
，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。
3、
胜诉
后，法院会执行判决将房产进入
司法拍卖
，在进入司法拍卖前，还有一道
资产评估
的流程（如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同），这也会花一些时间。
4、在执行判决后最好的情况是此房
无人居住
，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。
最终，司法拍卖后
所得资金
一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。
三，实操：房产不良资产处置方法
在房产抵押贷款的过程中，要加强与
当地
政府、法院、债务人、以及相关机构的沟通，努力控制风险，在出现逾期的时候可以寻找有效的解决途径：
1、多方取证
