2023年年报综述 | 轻装再出发

一方面，房企依然在持续缩表，盈利继续下探；另一方面，继续降杠杆去库存，周转提速，为“瘦身”后再重新出发蓄力。

2023年在销售走弱、资金承压之下，房企结算再度出现降速。 1）从竣工端看，样本房企受计划竣工规模下降的影响，2023年实际竣工面积同比收缩2%，但竣工计划完成度提升至96%，为近三年峰值；2）样本房企营收继2022年后再现负增长，同比小幅下跌1%，与房企过去2~3年销售额下滑以及2023年资金偏紧相关。

预售资金加速回落，后续业绩保障存在压力，以国企和民企更为严峻。 2023年重点房企预售资金（预收账款+合同负债）跌幅走阔6pct，结合营收调整，导致业绩保障倍数回落至0.9，为2017年以来的最低值。其中，民企、国企、央企的预售资金同比增速分别为-3%、-4%、3%，业绩保障倍数分别为0.9、0.8、1.0，综合来看央企在市场调整期的韧性更强，而国企和民企后续业绩压力更大。

资产持续缩表，盈利继续下探。 2023年，重点房企资产扩张继2022年出现首次净减少后继续大幅减少6260亿元，主要源于负债扩张净减少6516亿元和权益扩张净减少201亿元。2023年房企毛利率和净利率继续创新低，主要原因是：1）高价地被套，市场下行房价承压，房企自2018年开始计提存货跌价损失，之后每年计提均创新高，而到2023年依然在大幅计提；2）联合营项目毛利率下降且部分项目结算变缓，造成对联营企业和合营企业的投资收益继2022年大幅收缩49%后同比继续下降37%；3）虽然三费率处于低位，尤其是管理费下降明显，但由于拿地权益比处于低位，2023年少数股东损益占比提升至49%，依然在大比例吞噬利润。综上，64%的重点房企毛利率和归母净利率出现下滑。

降杠杆去库存，周转提速。 一方面，进入2023年房企继续降杠杆缩表，重点房企有息负债规模持续缩减3%，资产负债率（扣除预收账款和合同负债）降至68.9%，回落至2015年水平；另一方面，由于融资红利和土地红利的消失，在降杠杆过程中，房企土储从2022年开始缩减。进入到2023年，房企在拿地端决策更为谨慎，拿地同质化带来土地分化严重，2023年表内土储增速创新低（同比下降10%），表外土储首次下降，可见房企土储已从过去的扩张增速放缓，变为加速收缩，以往赚取级差地租的模式被打破，而优秀的房企将享受管理红利。

风险提示： 居民资产负债表受损超预期，需求侧提振效果不及预期。