中远两湾城房价“打骨折”？超大型社区还能不能买

大家好，我是住上君

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不得了，出大事了！

但凡听到这么一个开头，我们一般习惯有大瓜可吃，但是放楼市，“大事”此二字如若不是放出 惊天政策利好 ，那基本上，就是 某个小区房价崩了 。

这次，被喊成“房价崩盘”的小区，是我们所熟知的 内环内超级大盘—— 中远两湾城。

打骨折的中远两湾城

大约在上周周末，中远两湾城所有的业主暴风哭泣，就因为朋友圈出现了一套 价格堪称被打成骨折 的房源👇

当然，我其实也并不知道，各位两湾城业主得知这一消息之后的心情。但是这套 6w6价格 的房源，的确也是世所罕见！毕竟，这里可是 内环内+苏州河 啊。

中远两湾城之前最大的新闻，还是在2021年成功换掉了自家饱受诟病的物业，引入了以 高品质服务著称的万科 ，房价也一度因为这一消息利好，而冲上10万+。

只可惜 超大社区的日常维护 以及 精细化治理 ，并不是换个物业就能改变的，两湾城 5万的常住人口、紧缺的车位、过高的梯户比、复杂的租赁现状 ，使得不过短短两年，房价又再次回落。

根据统计，中远两湾城最近半年的成交均价在约7.8万/㎡，而对比其最高10.5万/㎡的价格，跌幅超25%！回头看看，现在这个价格可谓降到了5年前不止。

而仔细浏览链家网当下挂牌的160+两湾城房源👇，你会发现，房东心理预期10万+的不在少数，但 价格跌破七万的，也不止这6.6万的一套。

去年一月挂牌的一套可看苏州河天安千树的景观房源，如今单价也降至6.8万，而今年1月一套新挂出的房源也挂出了6.99万的价格。

总结来说： 大家也不要过于唱衰，虽说中远两湾城的大户型，让价幅度较高。但60平+的小户型，单价都较高，且房东心理还是比较“坚挺”的。

超大社区的问题何在？

说实话，其实 一直以来，上海那些大体量小区二手房价格都不太撑得住。

来看实例👇

根据链家的数据，2024年，上海最大的社区—— 上海康城 最新的一套二手房源， 成交价格已经堪称史低 ！低楼层来到了3.69万/㎡。

这个价格相比去年最低的3.9万，更加下探，而2月一套中楼层房源的均价也仅3.89万/m²。

现在上海康城仍有120+套房源挂牌，茫茫多的房源中想杀出一条血路，很难。

即便我们就从超大社区的先天条件来讲， 哪怕这些小区二手价格不崩，从上升趋势来说，在与通胀的竞赛中也很难跑赢。

比方再看另一个小区，闵行七宝的 万科城市花园 ，相对来说，也是一个大型社区，光自己内部就形成了11个区，常住人口也有1万多。

作为 七宝站和在建嘉闵线的 双地铁房 ，虽说万科城市花园房龄老旧（1994）+航道影响，但 万科营造的商业和复旦万科实验学校 ，在当时全市看来，都属于领先的理念，因而这个小区也被人常常认为是漕河泾高级打工人买房的第一站。

不过时至今日，这里依然无奈地沦为 房价洼地 ，最近成交的房源都在 5字头左右 ，和周遭的老破小工人新村几乎没有差别，哪怕小区飞机航道噪音问题经历了治理，但二手基本上维持了和2020年一致的价格。

以此观之，我们可以总结出 大型社区的三大痛点 —— 人群结构复杂、难有居住体验、管理成本过高！ 而这些问题，从目前市面上的实例来看，不论怎么改进，似乎都无法治本，超大社区，难有挽救良方，属实买不得。

超大社区新房能不能买？

其实很多人或许会质疑上面的结论，认为我在这里以偏概全，但其实 很多入市的新房已经用实际行动告诉了我们正确答案！

我们来看看最近在售的几个具备特异性的超级新盘，就会发现他们都不约而同地做了同一件事—— 将超大的社区进行再分割，使之成为互相之间相对独立的一个个风格不同的小区。

1、理想之地（新街区商业模式的集大成者）

理想之地可以说是目前五大新城现在唯一不愁卖的项目，均价5万+，作为11号线嘉定新城的地铁红盘，它原本是一个超大的地块，但是为了避免重蹈大社区的覆辙，在规划层面，就将其切割成6个子地块，每个地块相对独立，却又具备不同的景观和配套。

如此一来，不仅告别了过去超大社区高密度导致的管理问题，在社区营造上也可以大展拳脚，用小尺度的街区休闲商业模式+潮流十字路口口袋市集取代了传统古板的沿街脏乱差商铺。

焕新而来的新一代社区，加之一条摩登商业步行街，彻底激活了理想之地的人居体验以及颜值，该项目刚刚取证，今起认购，最后一期收官的三幢楼，感兴趣的朋友不要错过。

2、保利光合上城（生态公园思路的践行者）

商业、路网切割社区是一种思路，闵行15号线元江路TOD项目保利光合上城又是另一种思路。

作为百万方规模的超级大地块，光合上城亮眼就亮在他有一条大水系横贯南北中分社区，加之各色围绕水系打造的景观河滨带+艺术公园+体育公园，可以说原本可能很稠密的社区，一下子反而变得低密起来，业主日常休憩踏河漫步，不亦乐乎。

当下，项目在售的除了东边的光合上城房源，西侧立于大平台之上的光合跃城也在销售中，均价约6.5万/m²，这种配套包含约20万方滨水公园+约2万方活力街区的新房项目，颇为少见，目前入门总价约537万起。

3、兰香湖片区（用产品进行客群划分的高端改善大盘）

整个兰香湖项目有多少，其实不在少数，如果有了解这一片区的朋友一定晓得，围绕浦江三水交汇处的兰香湖，区域开发商进行了 大体量住宅的成片开发。