“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争！”
——长沙市人民政府
文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）
上周末，央行决定通过定向降准释放7000亿流动性，本来希望会对股市产生提振作用，但效果并不明显，这周大盘仍旧在2800点左右徘徊。同样与流动性有关的房地产市场，本来应该受到降准的刺激有所提振，没想到周一股市一开盘，地产板块就进入了向下的区间。
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地产指数（截至6月28日）
伴随着地产板块的下跌，一条流言在业内流传开来。微博财经大V曹山石称：国家对全国棚户区改造项目一刀切，全部暂停。各地PSL（抵押补充贷款）审批暂停，回收国开行总行，等待新政策。这两年棚改资金80%来自这种政策性贷款，叫停棚改对于房地产开发商来说，当然是个巨大的利空。
当天晚间时候，国开行对棚改的相关问题进行了回应。国开行新闻办公室回应称：“今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。”对于是否叫停棚改的问题，国开行并没有承认或是否认，只是称一切工作都在“有序开展”。
此前也有媒体报道国开行相关领导参加某电话会议时称，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权，但并未暂停棚户区改造项目，目前仍然在进行中的，也将继续执行。6月27日国开行发布澄清声明，称从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。
市场绝大部分分析称，虽然棚改短期内不会被叫停，但今后的棚改货币化安置将会降低。因此，这两年依靠PSL和棚改推高的三四线城市的房价，将会迎来一个政策性的拐点。
棚户改造2.0
中国的棚户区改造早在上个世纪九十年代就散见于部分城市和地区，2005年建设部出台了《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，拉开了地区层面大范围棚改工程的序幕。早期棚改采用的是货币安置和实物安置并重，拆迁户可以自主选择认领资金补偿，或者以各种形式迁入政府提供的安置房里。受限于资金问题，这一阶段棚改进程也比较缓慢。
拐点发生在2015年。当年6月国务院颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，为了推动房地产市场“去库存”和进一步加快棚改，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。也就是政府直接以货币的形式对拆迁户进行补偿，然后居民拿着补偿款到商品房市场上购房。
货币补偿确实成本更高，但好处是它更灵活。央行创造了新的货币工具，为国开行和农商行之类的政策性银行，提供所谓的“抵押补充贷款”（PSL），再由这些政策性银行放贷给地方政府，政府用资产或信用作抵押。棚改补偿完毕之后，政府出让土地给开发商，再用出让土地的钱还贷款。拆迁户拿到补偿款之后，再去买市场上的商品房。
这两家政策性银行在2016、2017两年的棚改总投资额占比分别为80%和70%。仅国开行在2016、2017年总投资额占比高达66%和48%。2018年前5月投放量达4371亿，同比增长48.3%。
一二线城市棚户改造货币化安置占比很小，项目主要集中在三四线城市，像山东、湖南、贵州、湖北、四川都是棚改大省。近几年棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，2017年这一比例已经突破60%。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。
货币化安置的周转效率很高，在湖北，截至2016年底，湖北省商品房库存平均消化周期是8.7个月，相比同期下降6个月，而山东2016年商品住宅周期降到了10个月。
三方博弈
货币化安置速度不断加快，确实可以有效推动棚改，但几年过去，棚改货币化安置推进仍然问题重重，而似乎所有的问题都指向这些城市商品房价格的快速上涨。棚改货币化的本质是人为创造商品房的需求，需求端爆发带来三四线城市库存结构的缓解，同时也伴随着房价过热。自从货币化安置大规模普及之后，全国百城房价2016年下半年开始明显拉升，目前百城房价已保持连续9个月超过1.2万元的均价水平。而在2014年之前，这一价格仅为8000元。
对于拆迁居民来说，人们更相信商品住房是会升值的，而随着经济的增长，货币是会贬值的，货币化安置的补偿金一般不足以购买同等的商品房，这就需要住户拿出更多的积蓄，所以部分居民对于货币化安置并不满意。
对于地方政府而言，棚改既关系到与房地产相关的经济基本面，又关系到当地房地产价格调控，还涉及到当地官员的政绩，并不是所有的地方政府都能够把这三碗水端平的，许多具体项目落实的过程中，还是存在推进过快、工作不够细致的问题。有的地方政府为了规划新的概念区域，把一些不属于棚改的地区也都一并拆除了。
对于房地产开发商来说，它们有时候必须在社会效益和经济利益之间做选择。就拿房地产企业碧桂园来说，在最近两年的棚改大潮中，碧桂园主打三四线城市，2017年公司销售规模中，来自三四线城市的项目占比约为58%，2018年前四个月，这一数值分别为70%、68%、71%、66%。如果按城市类别细分公司的权益土地储备面积，一线和二线城市占比仅分别为3%和11%，三线城市占比为21%，其余更低阶城市占比则高达65%。凭借着广阔的市场，碧桂园销售规模从2014年的千亿出头，增长到2017年的5508亿。
现在来看，这些房企目前在三四线城市仍然有不少新增的土地储备，而这些新增的面积未来可能又会形成新的可售库存，但是三四线住房需求是有限的，棚改货币化可能会有过热的风险。
房价怎么办？
早些时候很多人纳闷，那些三四线城市，它们机遇不多，对外人口吸引能力也很有限，却又是如何形成一轮房价上涨的。更早一些时候，我们看到的是这些城市出现了大量的“库存”，要创造需求清理“库存”。
从去年开始，各个城市因为人才大战相继在推出一系列购房政策。几天前，长沙市人民政府在加强房地产市场调控的通气会上说：“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争！”在房地产市场没有建立起一个规范的信息系统之前，没有人知道支撑三四线城市房地产的到底是什么。
形势正在起变化，留给三四线城市调整的时间空当正在变窄。不知道有没有人想过，在棚改之后，这些城市还有什么能够依靠。
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