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东风广场一期那种70平的两房，高位时期有730-780万的成交，单价去到10-11万。近期的成交总价在520-560万左右，单价7.5-8万。
总价跌了200来万，跌幅差不多25-30%。
所以很多人质疑：TOP级的东风广场都扛不住，以后学位房是不是不值钱了？
一方面，市场都在下行，东风广场回调也是情理之中，但没必要拿着最高位13万单价那套一房和现在比较差的两房来比较，都不是一个维度的产品。
另一方面，不管市场上的观点怎么样，人口出生率如何变化，每年也有固定的一批买家去越秀的老破小，天河北乃至天河公园、华景的老破小同样不乏买家。
但唱空的人多了，还是会影响不少家长的判断。
对于要不要为“学位房”牺牲房子的楼龄、居住体验，也比较纠结，担心买了以后砸在手里，但是又担心郊区教育、挂牌学校太差，无法给孩子很好的教育，很矛盾很难选择。
作为一个全职奶爸，结合我一路从很偏僻的村小初中（小学现在已经没了）、到县城的省重点高中，再到TOP级大学升级过来的经验，聊聊我对学位房的看法。
学霸如何练成的？
我自己有孩子之后，慢慢进入一些家长群、教育群，也在网上看到不少家长的帖子，发现多数家长对学霸都没有很清晰的认识，高估了学校对孩子学习的重要性，低估了学霸的“培养”难度。
从我的经验来看，分享几个观点：
（1）天赋永远是最重要的
几乎所有学霸，说直白点，之所以成为学霸，就是天生很聪明。很多家长可能接受不了，但事实就是这么朴实无法，没有很复杂的原因。
至少我认识考上清北复交的，都是理解能力强，反应速度快，一学就会一看就会。
我自己也是如此，还没上小学的时候，相比同龄人，我学东西就很快，记忆力非常强，而且不反感读书写字。
而且这种学习天赋，是从小持续到大的，不要相信什么“高中从垫底逆袭”这种案例，这是现实，不是小红书，即使有也是极少的案例，那更说明天赋的重要性了。
（2）学习习惯很重要，它是可以养成的
天赋当然是一方面，但是再聪明的大脑，再好的学习天赋，没有好的习惯将此兑现，最后还是会泯然众人。
习惯是可以后天培养出来的，包括对学习的态度、对知识的渴望程度、对未来的规划、各个阶段的目标等等。
好的习惯是成功的基础，我认为它可以兜住一个孩子的下限。
如何培养呢？
从我和我弟弟的学习经历来看——虽然他只上了入门级的985——我觉得家长的价值观、家庭层面的影响是非常重要的一环，给孩子树立良好的榜样，从小激发他们对学习的兴趣，让他们早早意识到为什么要读书，学习的目的是什么，激发他们的主观能动性。
然后就是来自学校，老师，周围环境的影响，可能每个环节都会给孩子带来很复杂的变化，或者不同阶段，不同层面的影响权重不同。
我不是教育专家，这里就不展开了。
（3）努力必不可少，不要相信“学霸不补课”这种毒鸡汤
这里的“补课”是泛指，不要相信网上那些段子，说什么平时不看书临时抱佛脚就能考高分、上清华北大TOP985之类的，这种人也许有，但也是个例。
学霸同样需要努力，同样会非常努力，他们的学习效率比你高，做的题目比你多，学习方法比你先进，各方面都比普通人强。
更不要低估聪明人的头脑，他们知道年轻时更要努力学习，把任何一家事情做好必须要投入时间，甚至会维持这样的习惯到大学阶段。
简单来说，就是三大要素，“天赋、习惯、努力”。
也许多数孩子都不是学霸，但我认为习惯、努力都是后天可以培养的，对每个年龄段、每个层次的孩子都适用。
天赋只能决定上限，但下限怎么样，完全可以由自己和家庭共同努力来把握。
学位房的价值
如果明白了我上面的观点，大概也就能明白学位房的价值，或者说该如何理解许多家长对学位房的追逐。
从市场角度来看，过去几年学位房也在跌。
不管是越秀那几个顶流，还是天河北的学位壳，原装电梯房，还是天河公园西门、华景，亦或者是一二梯队的老破小，价格都是跌的。
但这能说明什么？
从22年到现在，市场本来就是处于挤水分的回调周期，不是只有学位房在暴跌。不管有没有学位、有没有概念，价格都是回调的，大部分板块、楼盘，回调幅度普遍在30-40%之间。
至于学位房值不值，其实在于各位家长的选择和认知。
我个人对学位房没有滤镜，也认为这部分房子未来没有那么高的溢价，但不代表学位房就不值得买。
我觉得学位房以后溢价会逐渐降低的原因在于：
一方面现在的新盘到处都是名校分校，特别是近郊区都有配建学校，分流了这些学位壳、老破小、老破大的购买力；
另一方面，出生人口在下降，年轻人对名校也没有那么追逐，潜在购买力大概率会减少。
所以未来大家将学位当成消费品就可以了，如果你要买，就要接受它可能不涨价的结果。
值不值就看个人的喜好。
新学校虽然也是挂牌，但从管理层面、师资力量、稳定性来说都存在不确定性，短时间可能没有本部那么稳定。
既然老牌名校一直受欢迎，肯定有它的道理，从管理到师资再到周边附加的教育资源，一直都是比较丰富的，而且生源非常有保障，家长也是非常重视教育的，要不然他们也不会买这里。
这也是我认可老牌学位房价值的底层逻辑，很多资源很多软实力，不是一蹴而就的，教育水平的提升不是挂个牌就可以轻松改变的。
更重要的一点，老城区的学位房之所以还有市场，因为老城区的优质中学资源同样丰富，特别是越秀荔湾，省一级一大堆，肯定比番禺黄埔白云更有吸引力。
如果你更加在意学校的确定性，对新学校信任度不高，学位壳确实也是另一种低成本，让你孩子享受更好教育的方法。
至于学位房的选筹逻辑，可以很复杂也可以很简单。
一种选择是学位壳，降低总价就好了。
但越秀的好小学很多，不只是东风东、农林下、铁一、小北路这些，你们其实还有其他的选择。但因为那边的房子多数都是老破小，地址很分散，还有楼梯房、原装电梯房、加装电梯房，价格差异比较大，你要选到一套性价比高的，耗时又耗力。
一般来说，以东风广场一房一厅为标准，将总价控制控制在250-400万之间比较合适。
另一种是原装电梯、带花园的3房，自住也没问题。
这种好的房子，总价会比较高，目前总价差不多在900-1100万左右。比如东堤湾，东风广场，锦城花园，农林华府，东方文德，俊文雅苑。
反正在越秀区，有园林、楼龄新、带顶级学位的三房两卫都不便宜。
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