数以百亿计的热钱，正流向日本

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本文转载自凤凰WEEKLY（ID：phoenixweekly），日本通经授权转载。

谁能想到，在全球房地产都不景气的时代，日本的房价却一路高歌猛进，逆势增长了 52%。

数以百亿计的热钱，正流向日本。

去年1-9月，新加坡对日房地产投资近30亿美元，位居全球第一；

美国紧随其后，投资高达25亿美元；

来自加拿大的投资，也接近10亿美元。

日本房地产迎来了自己的外资群星闪耀时，在诸多外资之中，最传奇的存在恐怕还是中国。

在媒体采访中，有中国买家带着100亿日元现金，在日本一口气买了20套房。

100亿日元是什么概念呢？

换算成人民币约4.86亿。就算金价多番暴涨，购买力也还是无限接近1吨黄金。

日本的房产中介在接触中国买家后，更是爆出惊人之语：

“数钱数到厌烦。”

巨额现金、一口气买下几十套房的细节，满足了看客关于财富的所有想象。

于是，中国买家在日购房的种种故事在互联网疯狂传播。此后所有带着现金的买家，都被心照不宣地认为是“中国人”。

就连日本议员在开会的时候，都把日本房价的上涨归因于：

“中国人的爆买。”

传说中，赴日买房的中国人

“一人要买5～10套公寓房”；

“每套约合人民币200万～1000万元”；

“用现金结算”。

有钱，是中国买房客给日本房地产中介留下的主要印象。

一位日本房产中介在接受媒体采访时曾抱怨道：

“中国买家经常带着一箱一箱的现金付款，清点真的很累。”

由于手续繁琐，中国人很难在日本银行获得贷款资格，于是便出现了大批带着现金赴日买房的中国人。

在日本房产中介的印象里，中国顾客买房十分干脆。

“先浏览网站，然后联系公司看图，下一步就是购买，而且都是现金交易。”

大阪一房地产中介在接受媒体采访时惊叹：

“中国人在日本买房，就像买廉价汽车或其他东西一样随意。”

另一位中介在接受采访时曾说：“那些总价超过2000万人民币的东京豪宅，主要买家也是中国人。”

很多日本中介在社交媒体发房产信息，都会加一句：约合人民币多少钱。

据《联合早报》报道，在东京，可以欣赏到东京铁塔、东京晴空塔、彩虹桥的丰洲塔楼是有名的中国人聚居区，20%的单位是中国人买的。

在一篇名为《日元贬值，中国人爆买日本房地产》的稿子里，有日本房产中介透露自己“售出过价格最高的房产，高达8亿日币左右（按时下汇率为人民币4100万左右），投资方来自于一家中国企业”。

大阪的一位中介也说，他平均每天要接待2-3个来自于中国的咨询者，两个月内成功交易了7套房产。

东京的房地产业者邢俊龙在接受媒体采访时表示：2015年他的公司仅有10%客户从中国专程赴日买房。到了2023年，中国客户的比例飙升到40%。

中国人“组团”到日本买房，并非心血来潮。

过去几年里，美联储持续加息，日本央行继续维持宽松政策，这让日元汇率一路下跌。

日元对美元的汇率，2022年的最大跌幅甚至超过30%。对海外投资者来说：

此时赴日买房，相当于在原价基础上打了七折。

一些关注海外投资的自媒体，在讲述日本购房时经常用到的两个词是：

“抄底”“千载难逢的好时机”。

再加上日本房产政策对于海外投资者十分宽容，既不限身份，也不限购。

于是，赴日买房的人越来越多，房价也水涨船高。

根据日本不动产经济研究所数据，2023年，东京首都圈新建公寓每套均价为8101万日元（约合人民币387万元），同比上涨28.8%。

日媒也在报道中称，去年11月东京都23区新建公寓的平均售价已经达到1.2811亿日元（约合人民币631万元），同比上涨50%。

虽说日本房价暴涨，但东京热门楼盘还是一屋难求。

甚至还要摇号，才能获得购买资格。

因为担心中国买家将房地产市场炒得过热，日本政府最近出台法令：

要求作为投资租用目的的买家，必须有居住在日本的熟人作担保才能买房。

“打一辈子工，不如买一套房”

“想买下整个美国的房产，再把它们高价租给美国人。”

这是30多年前，一位日本富豪的雄心壮志。这位富豪的畅想并非空穴来风。

从1985年底到1990年初，不到5年时间，日本的城市地价就增长了200%。

按照1990年的地价，只要卖掉东京的地皮，就可以买下整个美国，相当于1.5万个东京。

房地产越涨，日本企业越发现：

“干一辈子实业，不如买一块地皮来得稳健。”

日本人也很快认清：

“打一辈子工，不如买一套房再反手卖出去赚得多。”

于是，企业买地，群众买房，整个日本都扎进了房地产的生意里。

有钱的人一掷千金，没钱的人四处贷款。

只要看上适合的土地/房产，必须直接买断，然后转手以更高价卖给旁人。

这样一来一回，只要几天的时间，就能赚到巨额的利润。

当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍。

用东京大学教授田村清彦的话来说：“今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”

按照当时的情形，只要买房就没有不赚钱的道理。人与人之间的差别就在于：谁赚得多，而谁赚得更多。

没有人愿意错过这趟财富快车。

房子一定要买，成为日本全社会的共识。

土地的价格，每一秒都在飞涨。

从1983年开始，短短三年里，东京土地价格就上涨了23.8%。

在那个人人都有钱赚的时代，银行贷款连证明资质都不需要，银行员工甚至“求人贷款”，申请公款在高端场所频繁宴请潜在客户。

没有哪家银行担心出现坏账，因为“所有资产都在涨价”。

大量财富聚集在日本。

大公司的员工几乎每年都可以涨薪15%，年终奖都是半年薪资起步。

彼时，美元不断升值，影响到了美国出口。

1985年，为扭转贸易逆差，解决美国巨额贸易赤字问题，美日英法德5国签订《广场协议》。此后，五国开始在国际外汇市场大量抛售美元，美元持续大幅度贬值。

到1987年底，日元对美元已接近升值100%。日元购买力和美元不相上下，日本人买奢侈品就像买白菜。

那是一个全民消费的时代，几乎每一天都是消费节。

在1985-1990年，日本消费平均增速为4.6%。

除了七夕、情人节、圣诞、新年这些固定节日，日本的百货公司还推出了会员日、购物日促进消费，变着法鼓励顾客走进商场花钱。

日本民众购物准则也很简单，只买贵的不买对的。

日本街头，爱马仕、LV、Chanel随处可见，劳力士也成为当时情侣之间的礼品硬通货。

贵族运动高尔夫球更是日本的全民运动。

一套镶金球杆3件套，居然售价1亿日元（约合人民币485万元），已经赶上东京一套房的价格。就算这样，还是在3天之内被一抢而空。

纽约第五大道的名牌店里，挤满了前去海淘的日本人。

法国的百货公司对于持有日本护照的游客，甚至开始实行限购。

地产热，股票也热。

1989年12月29日，日经平均指数创下38915.87点的历史最高纪录。

那是1980年代的最后一个交易日，彼时的日本股民还在期待着新一年续写“遍地流金”的财富神话。

然而从1990年第一个交易日开始，日经平均指数就开始震荡下滑。九个月后，指数跌破20000点，跌幅高达50%。

1992年，第一个季度的日本股市全盘崩溃。股票崩盘开始后，所有债务都在慢慢变成不良资产。

到了1995年，这些不良资产甚至达到了96万亿日元。

股票一跌，背后的实业地价也一跌再跌。

东京的地价狂跌67%，部分地方县城房价下跌9成。

两年之内，共有2300多家开发商破产。

随着股市崩盘和地价跌落，房价也开始暴跌。

1991年，东京的房价短短三个月的时间狂泻65%；东京的豪宅，10年前后的价格相差了28倍有余。

那些试图通过高杠杆买房暴富的日本人，以及高位接盘的新房产入局者，资产迅速缩水。

从大富翁，变成了大负翁。

日本社会的主旋律，从发财变成了还债。

属于日本的大时代就这样轰然倒塌，取而代之的是失落的30年。

直到现在，在互联网搜索“日本房地产”，出现的高度关联词还是“国运”。

日本房价复苏 史中

再也没有“庶民”身影

30年前的日本人为了买房，多少贷款都敢背。

1993年，日本未偿住房贷款总额为141万亿日元，约占GDP的29％。

全社会都在迷信“辛苦十年，造福三代”的财富神话。谁能想到：

不过几年的光景，房价就连连下跌。

都说房地产泡沫破裂后，房产一夜贬值。但其实，更准确的说法是房子一天比一天更便宜。

时间每过去一秒，依赖地产建立的财富都在缩水，但人们欠银行的贷款却不会消失。

经济越不景气，倒闭的公司越多。1991年，日本企业破产数高达13578家，几乎是1990年的1.5倍。

没破产的企业也纷纷降薪、裁员，收入锐减的民众还不上贷款，房产就要被没收。

负债累累的房主们能想到最简单的出路，就是自杀。

1991年，楼市刚崩盘的时候，富士山的自杀人数飙升到2000多人。

到了1998年，日本完全失业率达4%以上，倒闭企业超过2万家，自杀死亡人数突破3万。超高的自杀率一直持续到2012年经济回暖，才稍有降低。

那些努力活着且不断坚持偿还贷款的人，经常嘲讽自己是“套牢族”。

1990年出现的日本动漫作品《蜡笔小新》里，小新在自我介绍时总会说“我们家还有32年的贷款要还”。

对日本人来说，《蜡笔小新》是个温柔的故事。

永远5岁的小新，人生被定格在大走下坡路之前的日本，接受着经济繁荣余荫的庇护。

野原新之助不需要长大，因为现实生活中的日本人，谁都躲不过1991。

他们只能在断崖式下跌的经济中被迫长大，然后在灰暗的时代里度过沮丧又漫长的30年。

时代的一粒灰掉在个体的肩膀上就是一座山。

这种压力不是一瞬间的痛苦，而是一种绵长的考验，像极了钝刀子割肉。

地产刚开始崩盘，大部分人不愿意卖掉手里的房产。

近30年的高速增长让普通民众对房地产仍怀有信心，经济学家也频频在媒体采访时大讲经济发展周期。用当时专家的话来说：

“房价的上调和下跌都是正常的，不必焦虑。”

这让不愿放弃希望的套牢族决定抱着希望再等一等。

谁能想到这一等，竟又是20多年。

过去的这20多年间，民众手中的房产一度成为负资产。

2018年，在能望到富士山的度假胜地伊豆半岛，一栋别墅的屋主为了把房子卖出去，答应给购房者50万日元（约合人民币3万），却还是找不到买主。

〓 伊豆的别墅，只卖1日元。

赔钱卖房不是个例。

有屋主在地产狂热的90年代花1300多万（约合人民币63万）购买的别墅，到2020年才卖出去。

成交价只有10万日元（约合人民币4862元）。

昔日的财富象征，如今却贱如白菜。不卖，每年都缴纳大量赋税和维护费用，那是一笔更大的开支。

虽然日本房价已经接近历史高点，但日本多数年轻人依然不愿买房。

1983年，40岁以下的日本人中，有42.2%拥有自己的房产。到了2012年，有房者仅剩28.4%。