“ 最近，在大家忙着晒年度账单的时候，房事…额，房市也是一片火热。几大地产巨头，恒大、万科、碧桂园等也纷纷晒出了自己2016年的成绩。其中，最引人注目的是恒大超越万科坐上了房地产第一把交椅。
1月6日，中国恒大（HK.3333）发布公告称，2016年全年共实现合约销售额3733.7亿，其中实现销售回款3008.9亿、现金余额3043亿，两项指标颇为抢眼。
恒大在官网引用不具名分析人士语称，“这两项数据凸显了恒大充沛的现金流，而这也是其业绩保持健康快速增长的重要因素之一。”
But事实上，反映一家公司的现金流是否充沛、经营情况是否健康，绝不仅是看回款和现金余额这么简单啊！
当恒大在说现金余额的时候，到底在说什么？
现金流量分为经营活动现金流、投资活动现金流和筹资产生的现金流三个部分。这三项加总后再考虑汇率变动影响，与期初现金余额加总，才能得到期末现金余额。那么问题来了，因为要考察一家企业的经营状况，最关键是要看经营活动现金流。另两项分别显示的是企业的投资能力和筹资能力。
换句话说，如果企业在这一年里投资收益很高，或通过发债、贷款或其他方式吸收到资金，都将极大影响最后的现金余额。可是，这跟企业主营业务的经营状况关系并不大，更加无法据此判断企业经营情况是否健康。弱弱的问下，恒大，你想说明啥？
众所周知，房地产行业的资产负债率普遍较高，房企资金趋紧已是“公开秘密”。不过，房地产企业有较多预收账款，传统的资产负债率不适合衡量房地产企业的负债状况。行业分析通用的指标是净负债比率。净负债比率=（有息负债-货币资金）/净资产。所以，你看出来了吗？与现金余额这个指标相比，净负债比率对于评价房地产上市公司质量更为关键。
有业内人士认为，房地产行业净负债比率平均约40%，高于这个数字都被认为负债过高。一家房企的净负债比率如果较高，则其要支付的财务费用也会相对较多，将压缩其利润空间。同时，如果企业在当年借入新债，反映在现金流量表上，就是筹资活动产生的现金流量增加，可能导致现金余额极大，但结合净负债比率来看，就知道这一庞大的现金余额对于分析企业的经营情况毫无意义。是的，毫无意义！
不仅如此，我们再看恒大的销售回款。
根据恒大披露的数据，2016年实现合约销售额3733.7亿元，实现销售回款3008.9亿元。如果照这两个数字简单计算，那么恒大2016年回款率约为80%，在行业内不算低，但也排不到第一梯队！因为影响回款率的外因是银行按揭贷款发放的速度，内因则是企业自身的销售纪律。一直以来，房地产行业都在销售策略上大动脑筋，出现了很多不严谨甚至违规的所谓“创新”销售策略，这对回款影响很大，也因为其不规范而极容易被监管部门叫停甚至处罚，这在过去已有颇多案例。
如果一家房企的回款率低，就要靠拉升负债来维持现金流，而如前述分析，高负债带来高财务费用，又会挤压利润空间，这是一个恶性循环。所以，我们在分析企业经营情况时，怎么能像恒大般简单地凭现金余额一项数字就得出“业绩保持健康快速增长”的结论呢！只有三大报表一个都不能少，并结合分析才能得出正确结论。
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