专栏名称: 老杨地产逻辑

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杨红旭：天堂里的楼市风景不相同！苏杭房价大逆转！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-09-07 08:45

正文

上有天堂，下有苏杭。但一个“最忆是杭州”，整个江南、整个中国的风光，全被杭州抢走了。

G20前后，尤其是近几天，网上讨论杭州房价上涨的声音突然多了起来，朋友向我咨询杭州买房的人数大增。一高中同学，悔恨半年前没有听我的话，入手杭州。未来几个月，杭州房价继续加速上涨，几无悬念！

这让我联想到了旁边的苏州。其实整个2015年，苏州楼市可谓光芒万丈，仅次于深圳，等同于上海。至于南京合肥厦门，主要是今年才火起来了，尤其是春节之后。而苏州早在去年二季度就启动了，工业园区房价一骑绝尘，其后才是吴中、高新区、相城等慢慢跟进。

等到今年一季度的时候，苏州房价火爆，很多外地人都知道了。记得某北京房产博主在网上曝料，自己趁出差苏州的机会，匆忙在园区买了套房。其实那段时间，苏州周边和外地人，去苏州投资房产的人，相当多！

那段时间前后几个月，我在多家开发商的内部高管会上，常被问起：下一个类似苏州的城市是哪个？你瞧瞧，苏州被全中国的房地产开发商列为“大黑马”！

因为这个城市的楼市平稳了好几年，一直供略大于求，房价不温不火（看下图中的2011至2015年上半年），突然之间却火了起来。而另一个房价暴涨的城市深圳，倒并不让开发商们感到惊诧。

去年二季度至今年一季度，苏州姐姐火的时候，杭州妹妹静悄悄的。3月份开始，也就是老杨入手杭州之后，两姐妹的地位发生了逆转。而到了G20前后，二者形成更加鲜明的反差。

老杨的语言是空洞的，一言不合，咱上图！

从新房成交来看，苏州2015年二季度爆量，下半年爆价。今年3月量缩，均价则从7月盘整。近两个月的成交量萎缩至2014年10月本轮行情启动之前，形态非常类似深圳！因此，如果套用老杨的四级预警系统，则当前苏州与深圳一样：红色预警！ 另外，近四个月苏州新增供应大于成交，也是市场走弱的信号。

下图的杭州数据，与苏州不同。成交爆量，是今年3月，且持续至今。我看网上有新闻报道，以及网友传播，说是近两个月杭州成交量下滑了，远低于今年3月，因此就断定杭州市场降温了，房价将转跌了！

在老杨看来，这样的技术分析，弱爆了！大哥，你能不能睁大眼，看看近两个月下滑之后的成交量，相比去年均值，是高了呢，还是低了呢？另外，近几个月成交量远超新增供应量，与苏州的情况正好相反！

若说分析楼市数据的功力，还真没见过几个能超过老杨的（姓杨的这货脸皮够厚的，哈哈）。

如看均价，全城真的还没大涨呀，与苏州均价相比，杭州均价未来半年，大概率要上蹿了。且慢，其实了解杭州的朋友都知道，近几个月杭州市区，尤其是热点板块，房价真的涨了一大截了。无数个售楼处，调价N多次了。

分析过新房成交量与价格。接下来再看二手房价。有网友总是说安居客的挂牌价不靠谱，假房源多。但据老杨的跟踪，部分中小城市数据有问题，但多数一二线城市的安居客这一房价走势，比较符合实际市况。

比较一下苏杭二城的两个热点板块吧。杭州的滨江区，也就是奥体中心所在板块。二手房价格步入快车道，是从今年3月开始的，之前几个月都是小幅慢涨。如今继续上涨中。

苏州的最热板块，只能是园区。去年下半年就一直猛涨，涨至今年3月基本见顶，4、5、6月高位盘整，7、8月下跌。9月暂企稳。也有网友反映，近期苏州楼市反弹了，回暖了，可能是受集中推地预期影响吧。

但老杨的观点很明确：没戏了！即便是出现一两个月的成交量反弹、价格反弹，估计能量有限，不足以逆转振荡下行的大势了。

然而，昨天有位铁粉，给我发微信如下：

各位看官，注意了，听好了，老杨要郑重发言：其实，你们身边的同学同事，多数都是一只只尾巴大、脑袋小的羊！他们的惟一行为特征是：盲从。不相信么，回想一下，过去十年，你被同学同事带到沟里几次了？

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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