经常有网友问这个问题，
老城区的老破小和新城区的次新房，该怎么选？
今天，咱们系统来谈一谈。
01
一线房子是否越老越不值钱？
如果从涨幅来说，不是的。
引用兔博士的数据，上海2016年3月到8月的涨幅，和2016年9月到2017年2月的涨幅对比， 可以看到，
5年内次新的二手房是涨幅最高的。
5-10年的房子房价不增反降，之后涨幅再慢慢起来，
20年以上的房子反而又焕发第二春。这是为啥呢？
20年以上的房子，就是1997年之前建的房子，大多是老公房，面积50~60㎡,俗称老破小。
在X家随便找一个北京的。
再来看上海的
老破小所在的地方，基本都是老市区，周边配套落户，没有整改。但交通方便，总价低。比较下北京和上海的老破小，你会发现，上海上车门槛低，首付70,80万就能上车，而北京，大部分要100万以上了。
在很多二线城市跑盘的时候，有很多改善型的大盘。130㎡的二居，多么宽敞舒适。二线城市的人民可能是无法理解我们一线城市对老破小的感情的。
有没有搞错?这种房子要400万？
拜托，能上车就不错了。
老破小是许多刚需的上车盘
买老破小，就是抢占资源
北上深的土著们应该有点危机感了。好的资源都是聚集的，北上深外籍人来买房的占一半以上。所以，只要大城市对人才的吸附力不变，甚至增加，老破小就会一直有价值。
回想10年前，多少人还看不起老破小，嫌东嫌西。那时候闭着眼随便买一套，现在都三四百万了。以前的老破小你爱理不理，现在的老破小你高攀不起。
02
还有一种老破小，是小户型中的战斗机——学区房。附加一个因素，房子溢价呈现指数型增长。这么贵的学区房，你买40㎡也能上学，你买110㎡也能上学，为啥不买小平米的呢？性价比更高。
西城的家长们应该比较熟悉这是啥。16年育X小学的招生划片。
随便选一个小区，看涨幅，一年从10W到15W。
当然，30年以上的老破小，还不是学区房，那就不建议买了，一是银行不给贷款，二是涨幅已经越来越收窄。
03
比起老破小，次新更容易被人喜欢。新房划到二手市场的时候，最起初是很吃香的。一是有开发商爸爸的精心宣传，继续开发三期，四期新盘，正是当红明星，二是小区的配套，物业也慢慢成熟起来了，容易获得买主们认可。
但次新也有比较纠结的地方，一是税费。全国各地不尽相同，以北京为例：
5年内次新需要交个税，契税。所以北京买房子，满五唯一是最好的，满五的房子一定是难得的优质资源。如果某房子即将满五，又在特别好的地段，是很容易跳涨的。
此外，还有一点是首付。同样价位的房子，二手房首付交的钱要比新房多。二手房需要做评估，一般来说能评估到总价的9成~9.5成（30年后老房子，LOFT等除外），你的贷款价格，按照评估价/网签价最低的那个算，乘以65%
300万的房子，评估价9成270万，那么你贷款的额度就是270*0.65=175.5
首付为300-175.5=125.5万
现在是非正常态的市场，杭宁武汉成都等城市新房二手房价格倒挂，这个时候买新房是很合适的。
但碰到大牛市的时候，新房往往捂盘惜售，你是等不起的，所以要多看二手房。
04
接下来是新城和老城的PK。
北京的通州副中心，之前是多少人看不上的，都说通县那地方……BUT，如果不是通州的房价强力被按着，估计就跟朝阳并肩了。
新城的房价，在没有碾压旧城之前是不会停下来的。
前提是，你是正儿八经的新城。
当一个城市发展到一定程度，他一定是向外扩展的。他的市中心，也是会移动的。真正的新城，会规划成熟的交通体系，迁入新兴的产业。
更直接的表现是，领导班子的给力搬迁。比如通州。
但是，你更要提防那些概念上的新城。比如，旅游，生态，养老，没有产业的新城。
这样的新区，往往开发的时候，先拍几个地王，搞一下热度，让大家都燥起来。同时老区限购，把群众引到新区买房。
很多城市，新区除了清一色的待开发或者新楼盘外，啥也没有。这一波涨幅上来，价格都在高位。
这种新区类似于一夜情。卖了几块地，但没有产业，并不能支撑人口涌入。结果就是长期发展不起来，卖地也不赚钱，那很可能答应的配套啊红利啊通通不给了，再找新欢，再捧个网红。
可惜很多人不明白这一点，依然对不断攀升的一手房房价充满狂热和恐惧，义无反顾的杀入大坑。
