董藩唱多的秘密，你有所不知！

董藩上周六又来深圳唱多了，董教授向来是死多头一个，这次是万科请他来为一个商住楼盘做场演讲，实在是请对了人。

我看了他全程讲的内容，还是有很多精华。

他非常看好深圳未来，还有北京上海，甚至说房价超越纽约，都正常。

同时一些二线省会城市他也很看好，但人口流出，就业不足，资源不足的城市，终将衰落。未来能够投资的城市只剩三分之一。

如果说北上深十年二十年后超越纽约，我也相信，长期来看，核心城市房价肯定上涨。

但如果作为投资客，你的现金流能不能熬过未来三年？迎接曙光，这才是关键。否则死在黎明前，哪怕将来涨到一百万一平米，跟你又有什么关系。

其实从董教授的话语中，能看出他对此次楼市调控的影响，还是有所担忧的，只不过这些不利于唱多的言论他就一笔带过了。

比如

这些短期的波动，正是我们要留意的，只有波动，我们才有抄底的机会呀。

为什么他不敢细说这些短期调控的影响，而是强调长期看好呢？开发商出钱请你去给他的项目唱多，你敢在现场说出不利的话？要是请我去演讲，人家出钱了，我这个大空头也不能在现场唱空是不 。

此次调控会持续多久，现在是无法预测的，这是政策的不确定因素，不好去赌。我们要做的是，紧紧握住现金，当别人活不下去的时候，我们还能悠然自得。

深圳短期内还是面临一些风险的，主要是居民杠杆太高了。我之前的文章也提过。这在去杠杆阶段，深圳就相当于被爆炒的创业板小盘股，估值会下降。

深圳2016年的住户贷款余额为14949亿元，同比增加4193.98亿元。住户存款为10352亿元，住户的贷款与存款比是144.2%。

什么概念呢，就是大家 都在借贷消费。其它，如果厦门、合肥、南京也是这个前卫的消费观，所以这几个城市房价也是暴涨的。

来自人民银行深圳中心支行的统计显示，2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40％。

悦涛发文写过深圳历年个人住房贷款余额：

2011：4156亿

2012：4379亿

2013：4847亿