专栏名称: 老杨地产逻辑

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22城率先试点！本想“靠房养老”，如今“给房养老”？

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2024-08-26 00:34

正文

房屋养老金制度，来了。

一石激起千层浪！

近日，网上关于这个话题的讨论很激烈，部分人认为这是要业主多出一笔费用。

比如有就人说： 本来想靠房子养老，现在要给房子养老。

这是一个新政策，新事物，而且处于推进初期，各方观点存在分歧、意见不统一，也正常。

老杨整理了一点资料，梳理了一下逻辑，供大家参考。

8月23日，国新办发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来。

先来科普一下“住宅专项维修基金”

住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。属于全体业主共有，本金由开发商和业主共同筹集，利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修养护，利息不足时由业主分摊。

这项资金安排，其实是我国房改的伴生物。

1998年，国家出台的著名的房改文件：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，也即取消福利化分房，实行住宅商品化、市场化。

在此文件中，明确提出建立住房专项维修资金制度。

1998年，建设部和财政部联合发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。

其中规定：

商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。

公有住房售后的维修基金来源于两部分：1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。

维修基金应当在银行专户存储，专款专用。维修基金闲置时，可用于购买国债。严禁挪作他用。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地相关部门按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。

2007年，建设部和财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》。

调整了缴费标准：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

出售公有住房的：1、业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；2、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区” 。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，严重影响了居民的居住体验。

上海房科院报告显示，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

老杨有三点初步认知，供大家指正

第一、原来的住宅专项维修资金，没能很好发挥作用，新的房屋养老金制度将优化之。

按规定，住宅专项维修资金属于业主共有，想要使用这笔资金必须要获得业主的同意，经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才可申请使用。

所以，很多情况下，该修的地方，该修的时候，由于业委会和业主的表决流程过于繁杂，而迟迟不能动用维修基金，从而影响了房子正常使用和小区的环境改善。

第二、光靠个人账户的住宅专项维修资金，不足以应对未来房屋养老，所以要由政府主导建立公共账户。

但，这个公共账户的资金来自何处？

财政补贴？土地出让金？住宅专项维修资金投资理财收益？业主再次缴费？

这是问题的关键！也是民众最大的担心之处！

很多地方财政相当紧张，直接由财政给补贴，难度相当大。

土地出让金中能否拨出一点？

这个逻辑上比较合理，但同样属于从地方收入中要钱，同样困难；何况，近期楼市如此低迷，很多三四线城市土地根本卖不出去。

将住宅专项维修资金，进行投资理财，或者银行大额存单，将其利息用于公共账户？

这从法理上站不住脚。住宅专项维修资金权属具体小区的业主，凭什么将其理财收益用于所有小区都要享用的公共账户？

高档小区住宅专项维修资金较多，而高档小区的建筑损耗较慢，小区公共设施质量较高。这些小区的业主的权益，不宜被中低档小区业主所平均，否则有均贫富、吃大户之嫌。

第三、 1998年之前和之后的小区差别很大

1998年房改以来，购房者买的商品房，都已缴了较多的住宅专项维修资金；而且这些房子还没进入中老年阶段，公共部位维修资金压力并不大，只是需要优化使用流程而已。

但1998年之前，部分人买的房改房（也即个人以极低价格购买原来单位或政府建的老公房），在职工购房时，尚无建立维修基金制度；而1998年政策要求这些购房人和出售公房的单位，补缴住宅专项维修资金。

至于补缴情况如何，老杨没看到相关资料。但补缴费用的难度有多大，大家可想而知。

这些1998年之前建的房子，大多已经进入中老年阶段了，公共部位和设施，需要不断进行大修了。

而这些小区，相比1998年之后新建的商品房小区，其维修资金的缺口，应该大很多！

按此逻辑，就比较清晰了

1998年之前建的大量房屋，已经步入中老年了，最需要维修基金；但这些小区的维修基金不够用；既然业主个人账户的房屋养老钱急缺，那就需要政府建立公共账户，然后用公共账户的资金，支援这些急需大修的小区。

大家再想想，这个逻辑是否有点像个人养老金制度？

那些已经领养老金的退休人员，当年工资水平低，个人所缴的养老保险金也同步较低；但他们现阶段正在领的退休金，会随着全社会工资水平的增长而增长。那么，他们多领的退休金，不正是从政府主导的公共账户中调配统筹而来的么。

对此，有些人可能认为合理；有些人认为不合理。存在争议也正常。

老杨感觉，人总归会老的，当前的年轻人要体谅一下老年人；房子总归会旧的，当前买新房或次新房的业主，也可多想想自己的房子老旧之后怎么办？

所以，此事并不存在对与错，只是我们都希望制度设计的更加科学、合理一些……

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