为什么上海同一小区豪装别墅卖不过毛坯公寓？钞票常有房票难求！

上海房天下 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-04 17:41

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来源：上海房地产律师杨仲侃（ID：yangzhongkan）

先上图， 2017.04.10 位于浦东东明路上（出外环、贴外环）同时成交了 3 套房屋， 4 室 3 厅 61.4 平、 63.16 平、 82.42 平，楼层分别是 3 层的低中高区，豪装，单价分别是 50488 、 50664 、 54598 元。与之对比的是之后成交一套中区的毛坯 2 房，单价是 49282 ，之前成交了 2 套，也是高区、中区的精装房，单价是 55000 和 57300 。

这里有 3 个奇怪的点，一、为什么洋房卖不过公寓？二、为什么洋房同一天成交 3 套？三、为什么 60 平方，房型却是 4 房 3 厅？

这要从 2006 年 70/90 政策讲起， 2006 年住建部发文：自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70% 以上。（感觉最近好像执行不严格了）

为了完成这个硬指标，也为了能造比较理想的房型，当时普遍的做法就是开发商怀着侥幸心理将一套房屋拆分成 2 套或 3 套，前面所述的房子就是这种类型。它是联排别墅，总高 3 层，但是有 3 张房产证。

2011 年上海出台限购政策，这种房子就比较尴尬了，关键是没名额，没房票。 “ 普通刚需用户买房的话，一般不会考虑这种房源，虽然看似独立的一套，但它并不是真正意义上的普通公寓房。如果是一家老小买一个别墅，三户必须分别在自己和亲属名下，但由于贷款时认房又认贷，涉及到其他家庭的名额被抵用的问题，也会被认为是二套或三套房贷，购房贷款门槛提高，利率上浮，或者根本贷不出。 ”

同样房型的别墅，一张房产证和 3 张产证，现在单价一个是 5 万，一个是 7 万 + ，价格差距在 40% 。