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公摊面积,被抛弃了!

子木聊房  · 公众号  ·  · 2024-08-15 18:39

正文

文/子木


这绝对是最大的楼市巨变——中国房地产历史性顽疾“公摊面积”,将从2024年开始,名存实亡。

虽然官方没有下达明确指示,但实际上开发商已经开始积极执行了,具体信号就是:

100%得房率。

今年全国各地出现了大量新盘,都在宣传“100%得房率”。

要知道这在过去属于“违规偷面积”,被发现了要挨批挨罚,严重还要停业整顿。

而现在,光明正大宣传,实际上背后已经有确切的文件在支持:

5月,深圳《深圳市建筑设计规则》修订内容,避难层、机房等两大部分公共空间列为“不计容面积”。在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗,修订后进深也由0.6m增加至0.8m,“飘窗”面积将可加大一圈。

惠州规定,建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积,但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25%。

珠海更夸张:满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。

还有广州、佛山、肇庆都出台了“不计容面积”的相关规定,变相提高得房率到100%。

而在经济比较发达的另外一个地方,江浙地带,近期也纷纷推出新政:

“户属空中花园不计入建筑面积和容积率,不参与相关配套指标计算,不计产权面积”的政策。而传统标准里,空中花园被视作阳台,一般打5折计入产权面积。

绍兴、温州、金华、湖州、义务等地,把新规后的房子,称之为“第四代住宅”。

名字倒是玄乎,实际上就是赠送更多面积建阳台和共享平台做空中花园,重庆那边早有了。

产品不重要,但赠送多了就直接提高了得房率, 据统计,浙江新建住房的得房率普遍超过100%,甚至是120%……

中部城市长沙,在上半年也加入了阵营,在一系列修订后,房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右,也超过了100%。

得房率≥ 100%,相当于变相取消了公摊。

而广东、江浙、长沙,这些全国房地产发展最为成熟和前沿的地方,率先推出新政,逻辑上,就是在做试点研究, 一旦方案可行,将推行到全国各地。

那么问题来了,几十年都解决不了的顽疾,为何在当下这个节骨眼上出现了颠覆性改变?

我认为有两方面:

一方面是,房子出现了“结构性过剩”。

刚刚国统局公布最新数据,7月末,全国商品房待售面积达到73926万平方米,同比增长14.5%。其中,住宅待售面积增长22.5%。

这个数值已经超越了2015年,登上历史顶峰。

事实上,“过剩”主要集中在低能级城市和刚需住房层面。也就是说, 核心一二线城市,改善性住房还是相对稀缺的。

稀缺怎么办?那就放心大胆地造。

所以在2023年-2024年的大小会议中,都特别强调了,未来要造“好房子”,满足高端居住需求。

什么是好房子?

第一要素就是“高得房率”,充足的空间才能发挥出人居设计的想象力。

另一方面就是最实际的情况——

房子卖不出去,地方想让开发商变相取消公摊,来吸引购房者。

在多地出台新规、赠送面积的文件中,并没有对房子大小和类型做限制,也就是说, 接下来刚需房也可以赠送面积,也可以100%得房率和取消公摊。

而且提高得房率,在明面上,还能进一步降低单价,吸引购房者上车。

但这也会对市场竞争格局,造成冲击。

比如未来很多购房者都会去买100%得房率的新盘,对低得房率的新盘,嗤之以鼻,甚至对二手房老产品也不会在意了。 从而导致,低得房率产品流动性缩减,拉低房价。。。






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